TJ 51454, 9 juill. 2026, RG 25/01836

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 09 JUILLET 2026

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N° RG 25/01836 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FDM3

Minute 26-

Jugement du :
09 juillet 2026

La présente décision est prononcée le 09 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE , juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 mai 2026

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. GAT IMMO agissant en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Amélie DAILLENCOURT avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Valérie-Anne JANSSENS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 15 avril 2021, la SARL GAT IMMO a consenti à Monsieur [D] [I] un bail d'habitation portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 380,00 euros outre une provision pour charges d'un montant mensuel de 40,00 euros.

Les loyers n'ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 5 mars 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 5 257,00 euros.

Par acte d’huissier du 27 mai 2025, dénoncé le 28 mai 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la SARL GAT IMMO a fait assigner à comparaître Monsieur [D] [I] devant la juridiction de céans afin d'obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ;
- l'expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3] ;
- la condamnation de Monsieur [D] [I] au paiement de la somme de 5 749,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 27 mai 2025, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu'à la résiliation du bail ;
- la condamnation de Monsieur [D] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation de Monsieur [D] [I] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 17 octobre 2025.

A l'audience du 22 mai 2026, la SARL GAT IMMO, représenté, maintient ses demandes et actualise l'arriéré locatif à la somme de 14 406,00 euros.

Monsieur [D] [I], représenté, se référe à ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite :
A titre principal, le rejet des demandes de la SARL GAT IMMO ;A titre subsidiaire, la diminution du montant de la condamnation et l’octroi de délais de paiement suspensifs ;En tout état de cause, le rejet de la demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.
La décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. »

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

En l’espèce, il est établi que l'assignation du 27 mai 2025 a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 28 mai 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 17 octobre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aussi, l'article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Également, l'article 24 VII de cette loi énonce que «  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, le bail du 15 avril 2021 contient une clause résolutoire.

Le commandement de payer du 5 mars 2025, visant cette clause résolutoire, s’appuie sur un décompte duquel il ressort qu’aucun loyer n’est réglé depuis a minima le mois d’avril 2024, ce qui est corroboré par le décompte actualisé produit lors de l’audience du 22 mai 2025. Par ailleurs, le défendeur ne conteste pas l’existence d’un arriéré locatif. La ventilation précise entre loyers et charges est indifférente de même que l’absence de régularisation de charges par le bailleur, dès lors que le locataire ne justifie pas avoir demandé le paiement par douzième, comme cela est prévu à l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Au demeurant, aucune demande n’est formulée à la juridiction au titre d’une régularisation de charges.

Le commandement de payer délivré le 5 mars 2025 visant la clause résolutoire est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mai 2025.

Il ressort du décompte produit que Monsieur [D] [I] n’a pas repris le paiement du loyer intégral avant l’audience, si bien qu’il n’est pas éligible à l’octroi de délais de paiement suspensifs, étant précisé que la stabilité locative n’est pas un critère légal de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [D] [I] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l'indemnité d'occupation.

En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SARL GAT IMMO justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 6 mai 2025, Monsieur [D] [I] cause un préjudice à la SARL GAT IMMO qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l'indemnité d'occupation correspondant à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre, d'un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SARL GAT IMMO, et Monsieur [D] [I] sera condamné au paiement de la somme de 14 406,00 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 19 mai 2026 et ce avec intérêts légaux à compter du jugement.

Il sera par ailleurs condamné à verser à la SARL GAT IMMO une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 20 mai 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les demandes accessoires

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [D] [I] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,