TJ 51454, 9 juill. 2026, RG 25/02325

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 09 JUILLET 2026

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N° RG 25/02325 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FEXL

Minute 26-

Jugement du :
09 juillet 2026

La présente décision est prononcée le 09 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT, vice-présidente chargée des contentieux de la protection assistée de Madame Nathalie WILD, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 mai 2026

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 2]
représenté par son syndic en exercice, la SARL L'AGENCE [Adresse 3], ayant son siège social [Adresse 4]

représenté par la SELARL RAFFIN ASSOCIES avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [F]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par la SELAS DEVARENNE & ASSOCIÉS avocat au barreau de REIMS

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [F] est locataire d’un appartement situé au 3ème étage d’une copropriété sise [Adresse 1] à REIMS (51100) suivant contrat de bail qu’il a régularisé en date du 29 octobre 2023 avec la SCI [Adresse 5].

La copropriété est gérée par la société L’AGENCE ESPACE COLBERT IMMOBILIER en sa qualité de syndic de copropriété.

A plusieurs reprises, certains copropriétaires se sont plaints de nuisances occasionnées par Monsieur [Y] [F].

Suivant procès-verbal d’assemblée générale en date du 5 novembre 2024, le syndic de copropriété a été autorisé à agir en justice aux fins de solliciter la résiliation judiciaire du bail d’habitation de Monsieur [Y] [F].

A défaut de règlement amiable du litige et par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 1] à REIMS (51100), représenté par son syndic en exercice, la société [Adresse 6], a assigné Monsieur [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims aux fins que soit prononcée la résiliation judiciaire de son contrat de bail d’habitation et qu’il soit condamné à lui verser la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre sa condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par dernières conclusions enregistrées auprès du greffe du tribunal judiciaire de Reims en date du 22 mai 2026, Monsieur [Y] [F] sollicite le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims aux fins de :

-Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2] à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2] à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, Avocats aux offres de droit.
Par dernières conclusions enregistrées auprès du greffe du tribunal judiciaire de Reims en date du 22 mai 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 1] à REIMS (51100), représenté par son syndic en exercice, la société L’AGENCE ESPACE COLBERT IMMOBILIER, sollicite le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims aux fins de :
Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation conclu par Monsieur [Y] [F] en date du 29 octobre 2023 avec la société SCI [Adresse 5] ;Ordonner la libération des locaux à usage d’habitation (appartement au 3ème étage), sis [Adresse 1] à [Localité 2], occupé par Monsieur [Y] [F] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [F] et de tous occupants de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique, à défaut de libération spontanée des locaux et de remise des clés ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Monsieur [Y] [F] ;Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés ;Condamner Monsieur [Y] [F] au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 870,00 euros correspondant au montant du loyer et provisions sur charges en cours et ce, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des locaux par Monsieur [Y] [F] ;Débouter Monsieur [Y] [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner Monsieur [Y] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société L’AGENCE [Adresse 3], la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice pour trouble de jouissance subi par la collectivité des copropriétaires ;Condamner Monsieur [Y] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société L’AGENCE ESPACE COLBERT IMMOBILIER, la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’audience du 22 mai 2026, le conseil du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société [Adresse 6], réitère les termes de ses dernières écritures.

Le conseil de Monsieur [Y] [F] reprend les termes de ses dernières conclusions.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail d’habitation
Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 1] à REIMS (51100), représenté par son syndic en exercice, la société L’AGENCE ESPACE COLBERT IMMOBILIER, sollicite la résiliation judiciaire du bail conclu entre Monsieur [Y] [F] et la SCI [Adresse 5] en date du 29 octobre 2023 sur le fondement de l’action oblique en raison de nuisances causées par ce-dernier à la copropriété.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé, notamment, d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir

L’article 1341-1 du même code dispose que lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est de droit constant que le syndicat des copropriétaires est fondé à exercer une action oblique en résiliation de bail d’un locataire lorsque celui-ci méconnaît les clauses de ce bail et le règlement de copropriété.

Toutefois, le créancier ne dispose de l’action de son débiteur que s’il justifie de la carence de celui-ci dans l’exercice de ses droits et actions.

En l’espèce, aux termes du contrat de bail conclu entre la SCI [Adresse 5] et Monsieur [Y] [F], celui-ci est tenu de garantir une jouissance paisible des locaux donnés à bail notamment en s’abstenant de causer des nuisances sonores aux autres habitants de l’immeuble.

Or, il ressort des éléments versés aux débats, et notamment des multiples courriers, échanges de courriers électroniques ou de SMS, ainsi que du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 5 novembre 2024, que plusieurs occupants de la copropriété se trouvent troublés dans leur jouissance par des nuisances, notamment sonores, répétées de la part de Monsieur [Y] [F].

Or, la SCI [Adresse 5] en avait nécessairement connaissance dès lors que ce procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 5 novembre 2024 lui a été notifié et qu’un courrier a été adressé à l’attention de l’ensemble des copropriétaires de l’ensemble immobilier le 5 mai 2025 pour les informer que, après un bref apaisement, les troubles du voisinage avaient repris.

Dès lors, le caractère répété des nuisances ainsi que leur ampleur, pour avoir impacté la sérénité d’un nombre important de voisins, caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations contractuelles pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [Y] [F] et son expulsion des lieux, dans les termes du dispositif.

La possibilité d’exécution forcée d’une telle décision ne justifie pas qu’elle soit assortie d’une astreinte, en l’absence de tout signe d’urgence.

Sur les demandes en dommages et intérêts
Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société L’AGENCE [Adresse 3] sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [F] à lui verser la somme de 2.500,00 euros au titre d’un trouble de jouissance.

De son côté, Monsieur [Y] [F] sollicite la condamnation du requérant à lui verser la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est de droit constant que le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en justice en réparation de troubles de jouissance, ce pour autant que les nuisances affectent par leur nature et leur intensité, d'une manière indivisible, les parties communes et les parties privatives de l'immeuble et présentent un caractère collectif
Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à agir en justice en réparation d’un préjudice purement personnel découlant de trouble subis par certains copropriétaires dans la jouissance de leur lot.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que plusieurs occupants de l’immeuble se plaignent de nuisances occasionnées par le défendeur et les troublant dans la jouissance de leurs locaux.

Toutefois, le requérant échoue à démontrer l’existence d’un préjudice subi de la même manière et par l’ensemble des copropriétaires de sorte que celui-ci ne saurait se substituer à l’exercice d’une action individuelle de leur part.

Également, Monsieur [Y] [F] échoue à démontrer, par la production d’éléments de nature objective et vérifiable, la réalité du préjudice qu’il invoque.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société L’AGENCE ESPACE COLBERT IMMOBILIER sera débouté de sa demande.

De même, Monsieur [Y] [F] sera débouté de sa demande formée à ce titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu=il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l=équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société [Adresse 6] à verser à Monsieur [Y] [F] la somme de 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La faculté de distraction ne sera pas accordée à la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, Avocats aux offres de droit, le ministère d’avocat n’étant pas obligatoire, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS