TJ 51454, 9 juill. 2026, RG 26/00331
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS
JUGEMENT DU 09 JUILLET 2026
N° RG 26/00331 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FJWN
Minute 26-
Jugement du :
09 juillet 2026
La présente décision est prononcée le 09 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;
Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE , juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;
Date des débats : 22 mai 2026
DEMANDEURS :
Madame [R] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Monsieur [Y] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentés par Me Jean-baptiste DENIS
ET
DÉFENDERESSE :
Madame [O] [J]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Monsieur [S] [J], son fils, muni d'un pouvoir
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 10 mai 2021, la SCI CHAUMIERE, aux droits de laquelle viennent désormaisMonsieur [Y] [H] et Madame [R] [H] (désormais propriétaires du bien), a consenti à Madame [O] [J] un bail d'habitation portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 600,00 euros.
Les loyers n'ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 31 juillet 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 2 560,00 euros.
Par acte d’huissier des 6 et 7 janvier 2026, dénoncé le 8 janvier 2026 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [H] a fait assigner à comparaître Madame [O] [J] devant la juridiction de céans afin d'obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ;
- l'expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3] ;
- la condamnation de Madame [O] [J] au paiement de la somme de 3 226,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 31 décembre 2025, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu'à la résiliation du bail ;
- la condamnation de Madame [O] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation de Madame [O] [J] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 6 mars 2026.
A l'audience du 22 mai 2026, Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [H], représentés, maintiennent leurs demandes, actualisent l'arriéré locatif à la somme de 5 850,00 euros et s’opposent à l’octroi de délais de paiement.
La locataire, représentée par son fils, expose sa situation financière, sollicite des délais de paiement et un délai pour quitter les lieux, ainsi qu’une réduction du montant du loyer, avant de se rétracter s’agissant de cette dernière demande.
La décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.
MOTIVATION
Sur la recevabilité de la demande.
L'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».
En l’espèce, il est établi que l'assignation du 7 janvier 2026 a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 8 janvier 2026 soit six semaines au moins avant l’audience du 6 mars 2026.
Par conséquent la demande est recevable.
Sur la résiliation du bail d'habitation
L'article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »
L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.
L'article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »
L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »
De même, l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la signature du contrat prévoit que le locataire est obligé « a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire (…) »
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du bail. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois peut caractériser un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux au sens des articles 1224 et suivants du code civil.
En l'espèce, Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [H] verse aux débats un décompte arrêté au 22 mai 2026 ainsi que le commandement de payer du 31 juillet 2026, lequel est demeuré infructueux.
Les pièces produites permettent de constater que le Madame [O] [J] a cessé de s'acquitter régulièrement de ses loyers et charges à compter de décembre 2024.
Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [O] [J] et son expulsion des lieux, dans les termes du dispositif.
La demande de délai avant de quitter les lieux est sans objet, la loi prévoyant un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, sauf à réduire ce délai dans les conditions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ce qui n’a pas été sollicité.
Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l'indemnité d'occupation.
En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [H] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues.
En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [H], et Madame [O] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 5 850,00 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du 22 mai 2026 et ce avec intérêts légaux à compter du jugement.
Elle sera par ailleurs condamnée à verser à Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [H] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 23 mai 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l'indemnité d'occupation correspondant à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre, d'un montant fixe et non révisable.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.
Sur la demande de délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, le tribunal n’est pas renseigné sur le montant des ressources de la défenderesse si bien qu’il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement.
Sur les demandes accessoires
La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [O] [J] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DECLARE Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [H] recevable en son action en résiliation du bail;
PRONONCE la résiliation au bail d’habitation conclu entre Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [H] et Madame [O] [J] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] aux torts exclusifs de Madame [O] [J], à compter du présent jugement ;
ORDONNE l’expulsion de Madame [O] [J] et de celle de tous occupants de son chef ;
DIT qu'à défaut par Madame [O] [J] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;
CONDAMNE Madame [O] [J] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [H] la somme de 5 850,00 euros, représentant les loyers et charges échus et impayés au 22 mai 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE Madame [O] [J] à payer à Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [H] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir;
DIT que l'indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;
DEBOUTE Madame [O] [J] de sa demande de délais de paiement ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution;
CONDAMNE Madame [O] [J] à payer à Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [H] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [O] [J] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l'assignation à la préfecture ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 9 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.
Le greffier Le juge
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