TJ 65440, 24 juill. 2026, RG 26/00095

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

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ORDONNANCE DE REFERE

ORDONNANCE RENDUE LE 24 Juillet 2026
PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

N° M :

N° RG 26/00095 - N° Portalis DB2B-W-B7K-EYDF
50Z Autres demandes relatives à la vente

Dans l’affaire :

ENTRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [J] [G] épouse [X]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Isabelle RONCUCCI, avocat au barreau de TARBES

Monsieur [O] [X]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Isabelle RONCUCCI, avocat au barreau de TARBES

ET :

DEFENDEUR(S) :

S.E.L.A.R.L. [S] [Z] JANERO NOTAIRES ASSOCIES
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Jessica FOURALI de la SCP CLAUDE AMEILHAUD AA, JEAN-FRANCOIS ARIES AA, JESSICA FOURALI, JEAN CLAUDE SENMARTIN AA, avocat postulant au barreau de TARBES et Maître KUHN de la SCP KUHN, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A. MMA IARD
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Jessica FOURALI de la SCP CLAUDE AMEILHAUD AA, JEAN-FRANCOIS ARIES AA, JESSICA FOURALI, JEAN CLAUDE SENMARTIN AA, avocat postulant au barreau de TARBES et Maître KUHN de la SCP KUHN, avocat plaidant au barreau de PARIS

Appelés en cause :

Madame [V] [A]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Me Clémence VIGNERES, avocat postulant au barreau de TARBES et Me Sophie LERAY, avocat plaidant au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

Monsieur [F] [N]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représenté par Me Clémence VIGNERES, avocat postulant au barreau de TARBES et Me Sophie LERAY, avocat plaidant au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

S.C.I. [A] [N], prise en la personne de ses gérants M. [F] [N] et Mme [V] [A]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Clémence VIGNERES, avocat postulant au barreau de TARBES et Me Sophie LERAY, avocat plaidant au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du Mardi 30 Juin 2026 où était présente Lucile PICHENOT, Vice-Présidente, assistée de Corinne BARROERO, faisant fonction de Greffier,

A l'issue des débats, les parties ont été avisées que l'ordonnance serait rendue le 24 Juillet 2026 par sa mise à disposition au Greffe de la Juridiction ;

Après en avoir délibéré, conformément à la loi :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié passé le 3 novembre 2025 devant Maître [R] [Z] de la SELARL [S] [Z] [U] notaire à [Localité 5], [O] [X] et [J] [G] épouse [X] ont signé avec la SAS SMART PROPERTY un compromis de vente pour l’acquisition du lot n°2 dans un ensemble immobilier sis a [Adresse 7] [Adresse 8] consistant en murs d’hôtel pour le prix de 385.000 € payé par deniers sans recours à un prêt avec des conditions suspensives à la charge de l’acquéreur.

L'acte prévoyant en page 28 que l'acte de vente devait être régularisé au plus tard le 30 juillet 2026.

Cet ensemble immobilier sis [Adresse 8] a [Localité 5] comporte deux lots :
- Des murs abritant un local commercial de magasin - lot 1
- Des murs abritant un hôtel - lot 2.

Lors de l’acquisition par les époux [X] du lot 2, l’acte comportait un pacte de préférence au bénéfice du propriétaire du lot 1, aujourd'hui la SCI [A]-[N].
C’est dans ce contexte que par courrier du 13 janvier 2026 reçu le 19 janvier, le notaire a notifié à la SCI [A]-[N] leur droit de préférence pour un montant erroné de 285.000 €.

Par courrier du 29 janvier 2026, par le biais de son avocate, la SCI [A]-[N] a fait connaître sa volonté d’acquérir le lot 2 au prix de 285.000 €.

Par courrier du 20 février 2026, maître [Z] a informé l'avocate qu'elle avait commis une erreur sur le prix de vente et a notifié une nouvelle fois le pacte de préférence au prix de 385.000 €.

Par lettre recommandée avec accusé du 10 avril 2026, l’avocate des époux [X] a invité la notaire à faire abandonner à la SCI leur projet d'achat au prix erroné et à défaut à solliciter auprès de son assurance de responsabilité civile une provision.

Faute d'accord amiable entre les parties, par actes de commissaire de justice des 4 et 5 mai 2026, les époux [X] ont fait assigner devant le Président du tribunal judiciaire de Tarbes en sa qualité de juge des référés, la SELARL [S] [Z] [U] ainsi que son assureur la SA MMA IARD en vue d’obtenir, au visa de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, leur condamnation à leur payer la somme de 60.000 € à titre de provision, outre la somme de 1550 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Ils font valoir au soutien de leurs prétentions que l'erreur du notaire sur le prix constitue une faute qui engage sa responsabilité professionnelle comme il l'a d'ailleurs admis en déclarant le sinistre à son assureur. Ils considèrent que cette faute leur cause un préjudice dans la mesure où les acquéreurs initiaux ont fait connaître leur volonté de se réclamer de la caducité des effets du compromis passé.
Ils font valoir que leur demande est urgente car le prix de vente leur aurait permis de faire un apport à la société d'exploitation de l’hôtel qui a subi une fermeture administrative.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2026, la SELARL [S] [Z] [U] a appelé en garantie [F] [N] et [V] [A] en leur qualité de gérants de la SCI [A] [N] ainsi que la SCI en vue de les voir condamner in solidum à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle au profit des époux [X] ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Cette affaire enregistrée sous le numéro de RG 26/110 a été jointe à l'affaire principale enregistrée sous le numéro RG 26/95.

Suivant conclusions déposées et soutenues à l’audience du 30 juin 2026, la SELARL [S] [Z] [U] et la SA MMA IARD concluent au débouté des demandes des époux [X] et subsidiairement sollicitent d'être garantie par [F] [N] et [V] [A] en leur qualité de gérants de la SCI [A] [N] ainsi que par la SCI et qu’ils soient condamnés solidairement à toute condamnation qui pourrait être prononcée à l'encontre du notaire ainsi qu'à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

A titre principal, elles font valoir que l'obligation est sérieusement contestable, la demande de provision étant prématurée car rien ne démontre selon le notaire qu'en dépit de la renonciation annoncée par la SAS SMART PROPERTY la vente ne se réalisera pas à la date convenue au prix fixé initialement.

En outre, l'étude notarial soutient que l'erreur matérielle du notaire ne peut être créatrice de droits au profit de la SCI [A] [N] et que la preuve d'une faute du notaire et d'un préjudice certain et direct ne sont pas rapportés. Elle ajoute que la réalisation de la vente au 30 juillet n'avait rien de certain compte tenu des conditions suspensives mentionnées dans le compromis et que le dommage résultant d’une perte de chance est sérieusement contestable.

Subsidiairement, elle considère que la SCI [A] [N] est directement responsable du préjudice réclamé par les époux [X], l’erreur du notaire n'étant qu'une erreur matérielle non créatrice de droits et dont ils ne peuvent tirer profit et c'est leur décision de maintenir leur volonté d’acquérir à un prix moindre qui est à l'origine de l'action des requérants principaux.

Suivant conclusions déposées et soutenues à l’audience du 30 juin 2026, la SCI [A] [N] et ses gérants [F] [N] et [V] [A] concluent au débouté des demandes dirigées contre eux, la SCI sollicite la condamnation de la SELARL [S] [Z] [U] à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 1240 du Code civile pour procédure abusive et [F] [N] et [V] [A] sollicitent 1.000 € chacun. Ils demandent aussi la condamnation de la SELARL [S] [Z] [U] aux dépens et à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils contestent avoir comme une faute en répondant dans le délai qui leur était imparti pour opter au pacte de préférence sans avoir connaissance de l’erreur commise ni obtenu le compromis initial. Ils considèrent subir un dommage en étant accusé d'être de mauvaise foi de la part du notaire sans aucun élément de preuve alors qu'ils n'ont pas de compétence particulière pour évaluer la valeur de l'immeuble.

L'affaire a été appelée à l’audience du 30 juin 2026 et mise en délibéré au 24 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, il n'est pas contestable que le notaire a commis une faute en envoyant le courrier du 13 janvier 2026 à la SCI [A]-[N] pour leur notifier leur droit de préférence pour un montant erroné de 285.000 €.

Il ne peut être sérieusement soutenue qu'il s'agit d'une simple erreur matérielle dans la mesure où ce tiers à l'acte notarié n'avait aucun moyen d'envisager que le notaire avait pu commettre une telle erreur sur le prix sauf à prouver que la SCI avait eu connaissance des pourparlers, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

La levée de l'option par le bénéficiaire d'un pacte de préférence rend caduque le compromis de vente, si bien que cette erreur qui peut générer un litige sur le prix de vente a nécessairement des conséquences pour les vendeurs qui risquent de perdre la chance de vendre au prix initial même s'il existait un aléa à la réalisation de cette vente compte tenu des conditions suspensives.

En tout état de cause, en raison de la faute du notaire, la réalisation de la vente au 30 juillet prochain avec la SAS SMART PROPERTY apparaît largement compromise compte tenu de son éviction en exécution du pacte de préférence, comme elle l'a d'ailleurs acté dans le courrier de son avocat du 16 mars 2026 adressé à maître [Z].

En revanche, les vendeurs bénéficient de l'engagement de la SCI [A]-[N] d'acheter au prix erroné. Au regard des pièces versées, il paraît peu probable qu'ils arrivent à démontrer la mauvaise foi du bénéficiaire du pacte de préférence dans ce contexte particulier où l'erreur sur le prix ne provient que de la faute du notaire.

Donc au final, le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée correspond à l'erreur sur le prix soit à 100.000 € maximum.

Il ressort des pièces versées par les époux [X] que leur projet de vente des murs de l’hôtel s'inscrivait dans un contexte économique difficile pour l'exploitation de l’hôtel avec une accumulation de dettes auprès des banques et des artisans compte tenu des travaux de mise en conformité auxquels ils ont du faire face.

Dans ces conditions, la SELARL [S] [Z] [U] et son assureur la SA MMA IARD seront condamnées in solidum à verser aux époux [X] la somme de 60.000 € à titre de provision.

Sur la demande en garantie :

Au vu de ce qui précède, il ressort des pièces versées aux débats l'existence d'une contestation sérieuse quant à l'obligation de la SCI et de ses gérants à garantir le notaire des condamnations prononcées contre lui. En effet, rien dans le dossier ne permet d'affirmer que les bénéficiaires du pacte de préférence pouvaient envisager que le courrier du notaire comportait une erreur sur le prix.

Dans ces conditions, il ne saurait y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande en dommages-et intérêts pour procédure abusive :

En l'absence de procédure dilatoire ou abusive de la SELARL [S] [Z] [U] et par conséquent de préjudice de ce fait, [F] [N] et [V] [A] en leur qualité de gérants de la SCI [A] [N] ainsi que la SCI seront déboutés de leur demande indemnitaire sur le fondement des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile.

Sur les autres demandes :

La SELARL [S] [Z] [U] et la SA MMA IARD qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SELARL [S] [Z] [U] et de la SA MMA IARD ne permet d’écarter les demandes des époux [X] et de la SCI [A] [N] et de leurs gérants formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Ils seront donc condamnés in solidum à verser la somme de 1500 € aux époux [X] et la somme de 1500 € à [F] [N], [V] [A] et la SCI [A] [N].

PAR CES MOTIFS