TJ 65440, 28 juill. 2026, RG 25/01888

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 28 Juillet 2026

N° de minute :

Affaire :
N° RG 25/01888 - N° Portalis DB2B-W-B7J-EU2A

Prononcé le 28 Juillet 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 avril 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 03 Juillet 2026, prorogé au 28 juillet 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société OPH 65, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS - BLTL, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[Y] [H], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

L'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées a donné à bail à Monsieur [Y] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 11 décembre 2024, ayant pris effet le 12 décembre suivant, pour un loyer mensuel de 355,76 € et 174,50 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mai 2025 pour un montant de 1 678,42 €.

L'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [H] par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 02 décembre 2025 et a fait l'objet d'un renvoi pour permettre la reprise du payement du loyer courant.

A l’audience du 21 avril 2026, l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées - représenté par Maître [W] [Z] - demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [H] ; et de condamner ce dernier au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 8 202,76 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, outre une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

L'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées précise que le payement du loyer courant n'a pas été repris, le dernier versement datant du mois d'avril 2025.

*
En défense, Monsieur [Y] [H] comparaît en personne. Il affirme avoir réalisé un règlement par carte bancaire le 12 avril 2026. Estimant ainsi avoir repris le payement du loyer courant, il sollicite l'autorisation de se maintenir dans les lieux en poursuivant le versement du loyer courant, outre versement de la somme de 200 € par mois afin d'apurer sa dette locative.

Monsieur [Y] [H] expose que le contrat de travail qu'il devait débuter avant l'audience a été annulé. Il ajoute percevoir l'ARE depuis le 07 décembre 2025 pour un montant de 900 € par mois. Il confirme ne pas avoir déposé de dossier de surendettement auprès de la Banque de France mais affirme avoir réalisé un certain nombre de demandes indéterminées avec l'aide d'une assistante sociale.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 27 novembre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2026, prorogé au 28 juillet suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

Aux termes de l'article 1315 du Code civil, devenu l'article 1353 du même code, "Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation".

L'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées produit un décompte estimant que Monsieur [Y] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8 202,76 € à la date du 30 mars 2026.

En défense, Monsieur [Y] [H] affirme, sans en justifier bien que la charge de la preuve lui incombe, qu'il aurait procédé à un règlement par carte bancaire le 12 avril 2026. Dans ces conditions, force est de constater que Monsieur [Y] [H] ne produit auquel élément de nature à contester le principe comme le montant de la dette.

Le preneur sera par conséquent condamné au payement de cette somme de 8 202,76 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 678,42 € à compter du commandement de payer (28 mai 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

II. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l'espèce, le bail conclu le 11 décembre 2024 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) octroyant un délai de régularisation de 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mai 2025, pour la somme en principal de 1 678,42 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2025.

Sur la demande de délais de payement et de suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Aux termes de l'article 1315 du Code civil, devenu l'article 1353 du même code, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Monsieur [Y] [H] sollicite le bénéfice de délais de payement afin de lui permettre d'apurer sa dette et de se maintenir dans les lieux en suspendant l'action de la clause résolutoire.

Il ressort des débats que Monsieur [Y] [H] aurait bénéficié de deux promesses d'embauche depuis le mois d'août 2025 qui n'auraient pas abouti, ne permettant pas de redresser sa situation financière précaire. Il perçoit l'ARE pour un montant de 900 € par mois et verse une pension alimentaire pour ses enfants d'un montant total de 350 € par mois.

En dépit de ses allégations selon lesquelles il aurait procédé à un règlement le 12 avril 2026, Monsieur [Y] [H], sur lequel repose la charge de la preuve, échoue à justifier de cette reprise du payement du loyer courant, qui est d'ailleurs contestée par le bailleur. Il ressort en effet du décompte produit par ce dernier que le locataire n'a procédé à aucun règlement, même partiel, de son loyer depuis une année.

S'il est indéniable que Monsieur [Y] [H] s'est retrouvé dans une situation financière délicate, force est donc de constater qu'il n'a pas été en mesure de reprendre le payement du loyer courant avant l'audience.

Le défendeur propose de verser la somme de 200 € par mois afin d'apurer sa dette.
Tout d'abord, le payement du loyer courant n'ayant pas été repris, la loi ne permet pas au Juge des contentieux de la protection d'octroyer des délais de payement avec suspension de la clause résolutoire.
Ensuite, Monsieur [Y] [H] n'étant pas en mesure de verser quelque somme que ce soit au titre du payement du loyer courant depuis une année, il apparait difficile d'envisager qu'il puisse allouer une somme supplémentaire à l'apurement de sa dette.
Enfin, le Juge des contentieux de la protection peut octroyer des délais de payement sur une durée maximale de trois années. Or, un délai de trois ans ne sera manifestement pas suffisant pour permettre l'apurement de la dette contractée à l'aide de mensualités de 200 €. Seule la Banque de France, dans le cadre du dépôt d'un dossier de surendettement, est en mesure d'octroyer des délais de payement plus importants.

En conséquence, Monsieur [Y] [H] sera débouté de sa demande de délais de payement et son expulsion sera ordonnée.

Sur les conséquences de la résiliation du bail : l'indemnité d'occupation

Monsieur [Y] [H] sera condamné au payement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l'espèce, il apparaît que le préjudice de l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation fixée à 612,27 € et non indexée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 mai 2025, de sa notification à la CCAPEX le 30 mai 2025, de l’assignation du 17 septembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 18 septembre 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées, Monsieur [Y] [H] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS