TJ 12202, 2 juill. 2026, RG 24/01238

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/01238 - N° Portalis DBWZ-W-B7I-DCLX
AFFAIRE : [R] [O] C/ [C] [B], [I] [X], Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DU [Localité 1] UNIQUE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [R] [O]
née le 22 Novembre 1982 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]

comparante

DÉFENDEURS

M. [C] [B]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Maxime BESSIERE, avocat au barreau de l’AVEYRON

Mme [I] [X]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Maxime BESSIERE, avocat au barreau de l’AVEYRON,

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DU [Localité 1] UNIQUE
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Anne-Sophie MONESTIER, avocat au barreau de l’AVEYRON

Débats tenus à l'audience du : 07 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juillet 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 02 Juillet 2026, 

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [B] et Madame [I] [X] ont donné à bail à Monsieur [M] [E] et Madame [R] [O] un appartement situé au [Adresse 4] à [Localité 3] en date du 28 octobre 2022 avec prise d'effet au 4 novembre 2022, moyennant un loyer mensuel de 680 euros, charges comprises.

Par requête reçue au greffe le 19 septembre 2024, Madame [R] [O] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de condamnation de Monsieur [C] [B] et de Madame [I] [X] au paiement de la somme de 4.440 euros au titre de la restitution d'un trop perçu de loyers, de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que d'autorisation de consigner les loyers jusqu'à la finalisation des travaux inhérents au logement occupé.

A l'appui de sa saisine, Madame [O] expose par courrier séparé joint à la requête que depuis son entrée dans les lieux, elle s'est trouvée confrontée à des problèmes d'humidité, de moisissures ainsi que de salpêtres dans les chambres durant les périodes humides et froides. Elle ajoute que des poignées de porte étaient manquantes ou cassées.

Une conciliation a été tentée avec les parties, en vain, tel que cela résulte du constat de carence dressé le 27 août 2024 par [H] [T], conciliatrice.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 décembre 2024 où Madame [O] a comparu en personne, les défendeurs étant non comparants.

Par application de l'article 670-1 du code de procédure civile, il a été demandé à la requérante de faire citer par assignation Monsieur [C] [B] et Madame [I] [X].

La requérante a donc fait délivrer une assignation à ces derniers pour l'audience de renvoi fixée au 6 février 2025.

L'affaire a ensuite fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des consorts [A] pour mise en cause du Syndicat des copropriétaires de la copropriété du sens unique afférente au logement litigieux.

Parallèlement, Monsieur [C] [B] et Madame [I] [X] ont assigné le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du sens unique le 17 janvier 2026 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de :

-A titre principal :
*constater les nombreuses diligences effectuées par Monsieur [B] et Madame [X] pour mettre à disposition de leurs locataires un logement décent,
*juger que Monsieur [B] et Madame [X] ont respecté leurs obligations en leur qualité de propriétaires-bailleurs,
*constater que Madame [R] [O] n'a pas respecté ses obligations en qualité de locataire,
En conséquence,
*débouter Madame [R] [O] de l'intégralité de ses demandes,
*constater que le Syndicat des copropriétaires du sens unique a empêché la réalisation des travaux nécessaires pour la remise en état du logement de Monsieur [B] et Madame [X],
En conséquence,
*ordonner au Syndicat des copropriétaires du sens unique d'autoriser la réalisation des travaux d'installation de la VMC en parties communes de l'immeuble,

-A titre subsidiaire : dans l'hypothèse où le tribunal s'estimerait insuffisamment informé, désigner un expert notamment aux fins de décrire les désordres invoqués par la locataire et d'indiquer si ces derniers proviennent d'une non conformité aux documents contractuels, ou aux règles de l'art, d'une inexécution défectueuse ou d'un défaut d'entretien du locataire,

-En tout état de cause :
*condamner solidairement Madame [R] [O] et le syndicat des copropriétaires du sens unique à verser à Monsieur [B] et Madame [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
*condamner Madame [R] [O] et le syndicat des copropriétaires du sens unique aux entiers dépens.

A l'audience du 5 février 2026, il a été procédé à la jonction des deux affaires compte tenu du lien entre ces dernières justifiant de les faire instruire et juger ensemble conformément à l'article 367 du code de procédure civile.

Par courrier daté du 25 novembre 2025 reçu au greffe de la juridiction le 26 novembre 2025, Madame [R] [O] indiquait à la juridiction avoir quitté le logement le 10 juin 2025 et écrivait : « (…) N'étant plus dans l'appartement depuis le 10 juin 2025 et étant donné le contentieux poursuivant entre notre ancien propriétaire et le syndicat de copropriété pour des raisons indépendantes de notre volonté ni de notre fait, nous réitérons simplement notre demande de remboursement des frais engagés (intervention du commissaire de justice et passage de l'artisan pour ouvrir la porte de notre cuisine qui était restée totalement coincée le 20 décembre 2024 malgré notre 1er signalement à l'agence Hurlevent le 16 juillet 2024) correspondant à la somme de 140 euros.
Nous ne demandons rien de plus ni le remboursement des absorbeurs d'humidité ni celui des fongicides utilisés par nos soins pour assurer la préservation a minima de notre ancien logement, dans l'attente de la réalisation de travaux par notre ancien propriétaire (…) n'étant plus concernés par le différend persistant entre l'ancien propriétaire du logement et le syndicat des copropriété, ayant de plus quitté le logement depuis le 10 juin 2025 (soit il y a plus de 6 mois), nous laissons aujourd'hui à voter libre appréciation le dénouement de notre dossier que nous espérons définitif en ce qui concerne notre partie lésée ».

L'affaire a alors fait l'objet de nouveaux reports pour le respect du contradictoire avant d'être retenue à l'audience du 7 mai 2026.

A cette audience, Madame [O] réitéré ses demandes telles que résultant de son courrier du 26 novembre 2025.

Aux termes des conclusions de son conseil régulièrement échangées avec toutes les parties, les consorts [A] demandent à la juridiction de :
-constater que Madame [R] [O] n'a pas respecté ses obligations en qualité de locataire,
-débouter Madame [R] [O] de l'intégralité de ses demandes,
-prendre acte de l'autorisation faite à Monsieur [B] et Madame [X] par le syndicat des copropriétaires du sens unique de réaliser les travaux d'installation de la VMC en partie commune de l'immeuble,
-condamner solidairement Madame [R] [O] et le syndicat des copropriétaires du sens unique à verser à Monsieur [B] et Madame [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner solidairement Madame [R] [O] et le syndicat des copropriétaires du sens unique aux entiers dépens.

Aux termes des conclusions de son conseil régulièrement échangées avec toutes les parties, le syndicat des copropriétaires de la copropriété du sens unique pris en la personne de son syndicat bénévole, Madame [V] [F] à la juridiction de :
-constater que le conseil syndicat de la copropriété du sens unique ne s'oppose pas à la réalisation des travaux de VMC,
-que toutefois, ceux-ci devront être réalisés sous les conditions expresses suivantes :
*que la réglementation en vigueur et les normes techniques applicables soient respectées,
*que les consorts [A] supportent à 100% la prise en charge des coûts d'installation, d'entretien et de réparation,
*que préalablement à la réalisation des travaux, il soit produit au syndic les devis, les autorisations administratives ou techniques requises, ainsi que les attestations d'assurance décennale des entreprises intervenantes,
*les devis devront être validés par le syndic,
-qu'il soit jugé qu'à défaut de respect de ces conditions, les travaux ne pourront être entrepris,
-condamnation des consorts [A] à porter et payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du sens unique, pris en la personne de son syndic bénévole Mme [V] [F] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamnation des consorts [A] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, s'en réfère expressément aux dernières conclusions récapitulatives des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en remboursement de la facture d'un montant de 50 euros

Madame [R] [O] sollicite le paiement de la facture d'un montant de 50 euros émise par Monsieur [L] [U] [P] en date du 20 décembre 2024 correspondant à la prestation suivante : « ouverture de la porte et démontage de l'ancienne poignée cassée-intervention : ouverture porte cuisine ».

Les consorts [A] s'opposent à cette demande en exposant avoir tout mis en œuvre pour résoudre les désordres présents dans l'appartement et avoir été confrontés à des empêchement d'accès au logement du fait des locataires.

Sur quoi,

L' article 7 e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire est obligé de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués et les travaux d'amélioration de la performance énergétique et renvoie à l' article 1724 du code civil.

Les diligences mises en œuvre par les bailleurs pour tenter de remédier aux désordres pointés par les locataires ne sont pas contestées et sont justifiées par les pièces produites par ces derniers.
Cependant, il ne résulte pas de ces pièces le constat que les locataires auraient empêché la réalisation de certains travaux.

Parallèlement, la nécessité des travaux entrepris au titre de la facture querellée n'est pas contestée par les bailleurs qui ne contestent pas davantage que les travaux lui incombaient en qualité de propriétaires du logement litigieux.

Il s'ensuit que Madame [O] est bien fondée à en solliciter le remboursement auprès de ses anciens propriétaires de la somme de 50 euros.

Sur l'appel en cause du Syndicat des copropriétaires de la copropriété du sens unique

Le Syndicat fait observer qu'il ressort du compte rendu de recherches de fuite [Localité 5] du 3 janvier 2024 ainsi que du rapport d'expertise amiable dressé par l'entreprise POLYEXPERT mandatée par son assureur le constat d'un lien entre les problématiques d'humidité du logement telle que pointées par la requérante et un phénomène de condensation excessif sans caractère accidentel.

Il explique que dans ce contexte, les consorts [A] ont sollicité la tenue d'une assemblée générale extraordinaire aux fins que soient autorisés des travaux exceptionnels consistant en la pose d'une VMC au dernier étage de leur appartement, assemblée générale qui a effectivement eu lieu le 26 novembre 2024 et lors de laquelle les consorts [B] [X] étaient absents.

Aux termes de ses conclusions, le syndic de copropriété indique ne pas être opposé à la réalisation des travaux s'agissant de la pose de la VMC aux conditions suivantes :
*que la réglementation en vigueur et les normes techniques applicables soient respectées,
*que les consorts [A] supportent à 100% la prise en charge des coûts d'installation, d'entretien et de réparation,
*que préalablement à la réalisation des travaux, il soit produit au syndic les devis, les autorisations administratives ou techniques requises, ainsi que les attestations d'assurance décennale des entreprises intervenantes,
*les devis devront être validés par le syndic.

La légitimité de ces conditions n'est pas contestée par les consorts [A] et la juridiction ne peut qu'en prendre acte sans pouvoir les infirmer ou les valider.

Sur les dispositions de fin de jugement

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l'espèce, les consorts [A] seront condamnés aux entiers dépens en ce compris l'assignation délivrée le 20 janvier 2025 à la requête de [R] [O].

L'équité justifie que ces derniers soient tenus à régler au syndicat des copropriétaires de la copropriété du sens unique pris en la personne de son syndic bénévole Madame [V] [F] la somme de 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS