TJ 76540, 30 mars 2026, RG 25/00525

DOSSIER N° RG 25/00525 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NAHM

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

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DEMANDERESSE :

SA 3F NORMANVIE
5 rue Montaigne
Imm. Le Carré Pasteur - 7ème étage
76000 ROUEN
Représentant : Me Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [B] [I]
2 rue Robert Schumann
76000 ROUEN
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 12 Février 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2010, la SA 3F IMMOBILIERE BASSE SEINE, aux droits desquels vient désormais la SA 3F NORMANVIE, a donné à bail à Madame [B] [I] un appartement situé 2 rue Robert Schumann à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 285,26 euros.

Par lettre du 16 septembre 2024 reçue le 19 septembre 2024, la SA 3F NORMANVIE a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Madame [B] [I].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, la SA 3F NORMANVIE a fait signifier à Madame [B] [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.468,28 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, la SA 3F NORMANVIE a fait assigner Madame [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l’expulsion sans délai de Madame [B] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- condamner Madame [B] [I] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 1.800,47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail   ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges locatives révisées selon les dispositions contractuelles, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;
- la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 11 mars 2025.

Appelée à l'audience du 9 octobre 2025, l'affaire a été renvoyée au 12 février 2026, en raison du fait que la locataire avait quitté les lieux loués et que le décompte locatif devait être actualisé.

A l’audience du 11 mars 2025, la SA 3F NORMANVIE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation, actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif et fait une demande additionnelle au titre des réparations locatives sollicitant ainsi la somme totale de 4.322,80 euros.

Madame [B] [I], régulièrement citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Par note en délibéré, autorisée, la SA 3F NORMANVIE justifie de l'accusé de réception en date du 9 février 2026 de sa lettre en date du 4 février 2026, adressée à Madame [B] [I] et l’avertissant de l’actualisation des demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [B] [I], citée à l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 11 mars 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 9 octobre 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA 3F NORMANVIE le 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA 3F NORMANVIE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 18 novembre 2024.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai dedeux mois à compter du commandement de payer, soit, le 18 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er décembre 2010 à compter du 19 janvier 2025.

Sur la demande d'expulsion

Il résulte des débats et des pièces versées à la procédure que Madame [B] [I] a quitté les lieux loués puisqu'un pré-état des lieux de sortie a été effectué le 6 mai 2025 sur lequel il est précisé que la sortie est prévue pour le 24 mai 2025. D'ailleurs, il apparaît qu'elle demeure à une autre adresse, puisqu’elle a signé l'accusé de réception qui lui a été adressé à cette adresse.

Dès lors, bien que Madame [B] [I] n'ait plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il n'y a pas lieu d'ordonner son expulsion, ni celle de tous occupants de son chef et la SA 3F NORMANVIE sera déboutée de sa demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 19 janvier 2025, Madame [B] [I] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [B] [I] à son paiement à compter de 19 janvier 2025, jusqu'à la libération effective des lieux, qui a eu lieu le 24 mai 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la SA 3F NORMANVIE produit le bail en date du 1er décembre 2010 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 2 février 2026, faisant état d'une dette locative de 4.088,28 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 254,45 euros.

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [I] à payer à la SA 3F NORMANVIE la somme de 3.833,83 euros, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 288,43 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 2 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 novembre 2024 sur la somme de 1.468,28 euros, de l’assignation du 10 mars 2025 sur la somme de 1.800,47 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l'état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d'huissier que s'il démontre qu'il n'a pas été possible d'établir l'état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l'état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Faute d'état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L'article 1732 du même code précise qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

En l'espèce, la SA NORMANVIE sollicite la somme de 234,52 euros au titre des réparations locatives et produit l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties le 16 décembre 2010 et le pré-état des lieux de sortie en date du 6 mai 2025.

Toutefois, le pré-état des lieux de sortie est un acte établi à titre indicatif pour préparer l'état des lieux de sortie, de telle sorte qu'il ne peut ête suffisant pour démontrer l'existence de réparations locatives.

De plus, il n'est pas détaillé par la bailleresse la somme qu'elle réclame au titre des réparations locatives, qui n'est pas non plus justifiée par des devis ou des factures.

En conséquence, la SA 3F NORMANVIE sera déboutée de sa demande au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [B] [I] à payer à la SA 3F NORMANVIE la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS