TJ 76540, 30 mars 2026, RG 25/00612

DOSSIER N° RG 25/00612 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NBDG

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

---

DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76
112 BOULEVARD D’ORLEANS
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Me Marie-pierre NOUAUD, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [X] [N] [T]
15 rue Sénard
76000 ROUEN
Représentant : Me Olivier ZAGO, avocat au barreau de ROUEN
Mme [I] [N] [T]
15 rue Sénard
76000 ROUEN
Représentant : Me Olivier ZAGO, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 12 Février 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2019, avec prise d'effet au 1er juillet 2019, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [C] [N] [T] et Madame [I] [N] [T] un appartement situé 15 rue Sénard – Escalier 1 - Appartement 1 - 1er étage à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 398,33 euros outre des provisions sur charges.

Par lettre du 14 avril 2023, l'OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Monsieur [C] [N] [T] et Madame [I] [N] [T].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024, l'OPH HABITAT 76 a fait signifier à Monsieur [C] [N] [T] et Madame [I] [N] [T] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 2.729,93 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, l'OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [C] [N] [T] et Madame [I] [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut d'assurance ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [N] [T] et Madame [I] [N] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner solidairement Monsieur [C] [N] [T] et Madame [I] [N] [T] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 6.466,14 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 février 2025;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit;
- la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture et et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 27 mars 2025.

Appelée à l'audience du 10 octobre 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi aux fins de sa mise en état avant d'être retenue à l'audience du 12 février 2026.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives soutenues à l'audience, auxquelles il convient de se référer plus amplement, l'OPH HABITAT 76, représenté par son conseil, sollicite du tribunal de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- débouter Monsieur et Madame [N] [T] de toutes leurs demandes de réduction de la dette et au titre des dépens ;
- condamner solidairement Monsieur et Madame [N] [T] au paiement principal de la somme de 5.759,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024 pour la somme de 2.729,93 euros et avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour le surplus, ainsi que tout arriéré de loyes et charges ou indemnités d'occupation égale au montant du loyer et des charges dus au jour de l'audience de jugement ;
- donner acte à l'OPH HABITAT 76 de ce qu'il accepte que Monsieur et Madame [N] [R] se libèrent de leur dette, jusqu'à apurement complet, par mensualités de 108,39 euros en plus du loyer et des charges courantes, payables le premier de chaque mois avec le loyer et les charges du mois échu et avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés jusqu'à apurement complet de la dette ;
- condamner solidairement Monsieur et Madame [N] [R] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation au Préfet de Seine-Maritime ;
- maintenir l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'OPH HABITAT 76 s'oppose à l'irrecevabilité du paiement des loyers soulevée par les locataires.

L'OPH HABITAT 76 soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [C] [N] [T] et Madame [I] [N] [T] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 juillet 2024.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

S'agissant de la somme reçue indûment de la CAF pour un montant global de 2.421,81 euros, l'OPH HABITAT 76 mentionne avoir dû rembourser la CAF et que par conséquent, cela vient en déduction du loyer et des charges dus par ses propres locataires, sans que ces derniers ne puissent lui faire grief de ne pas avoir réclamé le remboursement à Madame [P] [N] [T]. Il précise que seule la somme de 2.274,36 euros a été inscrite au débit des locataires.

Sur les charges, l'OPH HABITAT 76 mentionne que s'agissant de la consommation d'eau chaude, Monsieur et Madame [N] [T] ont été initialement facturés par erreur sur la base d'une consommation forfaitaire alors même que le compteur du logement est équipé du système télérelève permettant un relevé automatisé et précis et qu'il y a eu une inversion entre celui du logement loué et celui d'un autre locataire de l'immeuble, Monsieur et Madame [N] [T] bénéficiant d'une sous-consommation et sous-facturation.

Il précise que les locataires bénéficient d'une procédure de surendettement et que les mesures définitives prises par la commission prévoient le règlement de la dette par mensualités de 108,39 euros par mois en plus du loyer et des charges courantes.

Aux termes de leurs conclusions déposées à l'audience du 12 février 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Monsieur [C] [N] [T] et Madame [I] [W] [T], représentés par leur conseil, sollicitent du tribunal de :
- déclarer HABITAT 76 irrecevable en sa demande en paiement de loyer et non fondée en ses autres demandes, et l'en débouter ;
- à titre subsidiaire,
- déduire de la créance HABITAT 76 les sommes de :
- 2.274,36 euros au titre des allocations familiales versées pour [P] [U] ;
- 2.706,36 euros au titre des provisions d'eau à compter du 1er octobre 2024 jusqu'au jugement à intervenir ;
- 810,38 euros et 2.738,75 euros au titre de la régularisation de charges eau chaude individuelle de l'exercice 2023 ;
- accorder à Madame [W] [H] et à Monsieur [N] [H] la possibilité de s'acquitter de toute somme due en 36 versements égaux en sus du loyer en cours ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'octroi de dits-délai et dire que celle ci n'aura pas joué si les débiteurs s'exécutent dans les conditions déterminées par le juge ;
- condamner la société HABITAT 76 aux entiers dépens lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

S'agissant de la créance locative, Monsieur et Madame [N] [T] contestent la demande en paiement de l'OPH HABITAT 76 arguant du fait qu'il existent un plan d'apurement signé le 12 avril 2023 dont le non respect n'a pas été invoqué ni démontré et ce, en application de l'article 1305-2 du code civil.

Ils soulignent qu'ils étaient à jour de leurs loyers et charges au 1er janvier 2021 mais que la situation s'était détériorée en raison de l'imputation sur le décompte locatif d'une somme de 2.274,36 euros intitulée « APL 7/2019 à 9.2020 [P] » puis par la régularisation de charges.

En ce qui concerne la somme de 2.274,36 euros, ils invoquent le fait que la somme devrait être réclamée à Madame [P] [N] et non à eux.

En ce qui concernent les charges, ils indiquent que leur bailleur n'apporte pas la preuve de leur obligation.

A titre reconventionnel, ils sollicitent des dommages et intérêts à hauteur de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer irrecevable en sa demande, sans examen au fond, tel le défaut du droit d'agir, défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, les locataires soulèvent l'impossibilité pour l'OPH HABITAT 76 de solliciter le paiement des loyers et des charges en raison de l'existence d'un plan d'apurement signé le 12 avril 2023 pour une durée de 160 mois, plan d’apurement qui n’a pas été dénoncé.
Il est constant que le 12 avril 2023 a été établi un plan d'apurement entre l'OPH HABITAT 76 et Monsieur et Madame [N] [T] prévoyant que le terme résiduel à payer était de 266,92 euros et qu'un surplus de 10 euos devait être payé. Il était précisé sur le plan d'apurement qu'il « s'étendra sur une durée de 160 mois, étant précisé que la mensualité indiquée à valoir sur l'arriéré, est un minimum obligatoire, et ce quel que soit le montant du loyer résiduel à acquitter ». Il est rappelé également que « les débiteurs s'exposent à ce qu'une procédure contentieuse soit engagée ou reprise en cas de défaillance constatée, tant dans le paiement du terme courant que celui de l'arriéré ».

Or il apparaît, à la lecture du décompte versé à la procédure par l'OPH HABITAT 76, que les mois de juillet 2023 et novembre 2023 n'ont pas été payés et que le mois de décembre 2023 n'a pas été payé dans son intégralité (45,97 euros) , de telle sorte qu'en ne respectant pas, même de manière ponctuelle, le plan d’apurement les locataires s'exposaient à une procédure judiciaire et ce, sans qu'il soit nécessaire de les mettre en demeure.

Par conséquent, la demande en paiement de l'OPH HABITAT 76 au titre des loyers et des charges impayés sera déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, l'OPH HABITAT 76 produit le bail en date du 26 juin 2019 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 3 février 2026, faisant état d'une dette locative de 5.759,78 euros, déduction faite des frais de procédure d'un montant total de 274,30 euros.

Sur la somme de 2.274,36 euros réclamée par l'OPH HABITAT 76

Il ressort des débats à la procédure que le bailleur a répercuté le 4 janvier 2021 auprès de ses locataires la somme de 2.274,36 euros, correspondant à un indu perçu de la part de la CAF qu'il indique avoir dû rembourser.

Il est produit notamment un courrier du 22 octobre 2020 de la CAF adressé à l'OPH HABITAT 76 dans lequel ce dernier réclame la somme de 2.421,81 euros au bailleur pour des versements effectués au nom de [P] [N] [T] sur la période de juillet 2019 à octobre 2020. En effet, il ressort que bien que [P] [N] [T] demeure au même domicile de sa mère, elle n'est qu'hébergée, et aucune allocation logement n'aurait dû être perçue pour le foyer à ce titre.

Conformément aux dispositions légales et réglementaires régissant les aides au logement, les sommes perçues par le bailleur au titre des allocations personnalisées au logement (APL) sont destinées à être imputées en déduction des loyers exigibles des locataires bénéficiaires. À contrario, lorsque ces allocations sont versées à tort par la CAF – en raison, par exemple, d’une erreur de calcul, d’un changement de situation non déclaré ou d’un trop-perçu –, elles doivent être déduites de la dette locative, dès lors qu’elles ne constituent pas une créance légitime au profit du locataire.

Dans ces conditions, l’OPH HABITAT 76 est fondé  à répercuter sur les locataires les sommes indûment perçues, sous réserve que leur caractère indu soit dûment établi et que leur montant soit exactement justifié.

Or, d'une part, il ressort des pièces versées aux débats que le montant débité sur le décompte produit par le bailleur ne concorde pas avec la somme allouée indûment par la CAF. Les explications fournies par l’OPH HABITAT 76 à ce sujet manquent de précision et de cohérence, de sorte qu’il n’est pas possible, en l’état, de s’assurer que les sommes répercutées sur les locataires correspondent effectivement aux montants indûment perçus. Bien que cette divergence puisse, in fine, se révéler favorable aux locataires, elle ne permet pas d’établir la légitimité de la répercussion opérée.

D'autre part, le décompte détaillé versé ne débute qu'au 4 janvier 2021 et il n'est pas possible pour le tribunal de vérifier si en effet, des sommes ont été perçues par la CAF de manière indue sur la période évoquée de juillet 2019 à octobre 2020, justifiant alors leur répercutions sur les locataires.

Par conséquent, à défaut de preuve, il y a lieu de dire que cette somme ne sera pas réclamée à Monsieur et Madame [N] [T] et viendra en déduction de la somme due.

Sur la régularisation de charges

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée […] ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ».

En vertu du décret n°87-713 du 26 août 1987, l'eau froide, chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes est récupérable par le bailleur.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également qu'en cas de provision sur charge, une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues.

Il est de jurisprudence constante (troisième chambre civile, cour de cassation, 10 février 2015, n°13-27.209) que les charges locatives ne sont récupérables que si le bailleur apporte la preuve qu'il a adressé au locataire le décompte annuel et le mode de répartition et qu'à contrario, il convient de considérer que les charges locatives ne sont pas justifiées et d'ordonner que les provisions versées soient restituées.

En l'espèce, l'OPH HABITAT 76 sollicite des régularisations de charges pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024 invoquant des erreurs dans le relevé de l'eau chaude tenant, tant à une forfaitisation qui ne devait pas être appliquée qu'à une inversion de compteur avec l'appartement d'un autre locataire.

Cependant à l'exception d'un mail non daté (pièce n°10 bailleur) de Madame [L] [M] évoquant cette inversion, aucun élément n'est communiqué par le bailleur sur ces deux problèmes.

Egalement, il n'est pas versé à la procédure les relevés de compteur d'eau qui auraient pu permettre de comprendre la régularisation demandée.

Par conséquent, il n'est pas justifié des sommes de 810,28 euros ainsi que la somme de 2.687,41 euros au titre des nouvelles régularisations charges,qui viendront en déduction de la dette locative.

Les locataires sollicitent également la remboursement des provisions d'eau chaude à compter du 1er octobre 2024. Cependant, il est possible encore pour l'OPH HABITAT 76 de justifier de la régularisation sur l’année 2025, de telle sorte qu'ils seront déboutés de leur demande.

En conséquence, en déduction des sommes précédentes, Monsieur [C] [N] [T] et Madame [I] [N] [T] ne sont plus redevables d'aucune somme auprès de l'OPH HABITAT 76 au titre des loyers et des charges et il convient de débouter l'OPH HABITAT 76 de sa demande en paiement à ce titre.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 27 mars 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 10 octobre 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH HABITAT 76 le 14 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l'OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 5 juillet 2024 pour la somme de 2.729,93 euros.

Or les sommes réclamées au titre du commandement de payer doivent être réellement dues et suffisamment détaillées. Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.

Il ressort des développements précédents qu'au jour de la délivrance du commandement de payer, seule la somme de 455,57 euros (2.729,93 – 2.274,36 euros) était exigible.

Or il a été procédé par les locataires, dans le délai de deux mois impartis, au paiement des sommes suivantes :
- le 8 juillet 2024 : 428,75 euros ;
- le 2 août 2024 : 528,75 euros ;
soit la somme totale de 957,50 euros.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues ont été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas réunies et il convient de rejeter la demande de résiliation du bail de l'OPH HABITAT 76.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive

En vertu de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile ou à des dommages et intérêts.
L'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts que dans le cas d'une faute commise ou de mauvaise foi.Le droit d'exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus, en vertu de l'article 1240 du code civil, que s'il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l'appréciation de son droit qui ne saurait résulter du seul rejet de ses prétentions.

En l'espèce, il n'est démontré aucun abus de la part de l'OPH HABITAT 76, de telle sorte que Monsieur [C] [N] [T] et Madame [I] [N] [T] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner l'OPH HABITAT 76 aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

Condamné aux dépens, l'OPH HABITAT 76 sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS