TJ 76540, 30 mars 2026, RG 25/01291

DOSSIER N° RG 25/01291 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NG4T

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT
5 Place du Général de Gaulle
BP 16
76040 ROUEN
Représentant : Mme [J] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [G] [T] et MME [C] [T]
8 rue Alexandre Berrabé
76100 ROUEN
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 12 Février 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé en date du 25 juillet 2017, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Madame [C] [T] et Monsieur [G] [T] un logement situé 8, rue Alexandre Barrabe, bâtiment Clos Saint Clément, appartement C11, ROUEN (76100), moyennant un loyer mensuel initial de 290,58 euros, outre une provision sur charge de 62,26 euros et un abonnement au réseau câble de 3,22 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 3 250,02 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié aux locataires le 31 mars 2025.

Par lettre du 24 mars 2025 reçue le 1er avril 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers des locataires.

Par acte du 10 juillet 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Madame [C] [T] et Monsieur [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
-Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [C] [T] et Monsieur [G] [T] par acquisition de la clause résolutoire ;
-Subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire du contrat de location pour manquement aux obligations du contrat ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [C] [T] et Monsieur [G] [T] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux ;
-Ordonner que faute pour Madame [C] [T] et Monsieur [G] [T] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Condamner solidairement Madame [C] [T] et Monsieur [G] [T] au paiement de la somme principale de 8 177,18 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 1er juillet 2025, majorée des intérêts au taux légal ;
-Condamner solidairement Madame [C] [T] et Monsieur [G] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
-Condamner solidairement Madame [C] [T] et Monsieur [G] [T] au paiement de la somme de 300 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner solidairement Madame [C] [T] et Monsieur [G] [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 11 juillet 2025.

À l’audience du 12 février 2026, l'OPH ROUEN HABITAT, dûment représenté, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme 16 583,96 euros au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier incluse.

Il fait valoir une absence totale de paiement depuis novembre 2024.

Madame [C] [T], citée par procès-verbal de remise à domicile, n’a pas comparu.
Monsieur [G] [T], cité par procès-verbal de remise à personne, n’a également pas comparu.

MOTIVATION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [C] [T] et Monsieur [G] [T], cités par procès-verbal de remise à personne et à domicile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'OPH ROUEN HABITAT justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 11 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH ROUEN HABITAT le 1er avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation pour défaut de paiement

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [C] [T] et Monsieur [G] [T] le 31 mars 2025, leur accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 1er juin 2025.

Sur la demande d’expulsion

Il convient, par conséquent, d'ordonner à Madame [C] [T] et Monsieur [G] [T] ainsi qu'à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'OPH ROUEN HABITAT à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juin 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'OPH ROUEN HABITAT ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'OPH ROUEN HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 28 janvier 2026 dont il ressort que la dette est de 16 583,96 euros après déduction des frais de procédure d’un montant total de 277,25 euros.

Toutefois, il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête Supplément de loyer de solidarité dit frais « SLS » pour un montant total de 10 567,77 euros ainsi que des frais de dossiers de 50 euros.

Selon les articles L441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.
L'article L.441-9 du même code prévoit que « l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Par ailleurs, le locataire ne peut être condamné au paiement du supplément de loyer que jusqu’à la date de la résiliation du bail puisque passé cette date, le locataire n’est plus tenu qu’à une indemnité d’occupation.

En l'espèce, l’OPH ROUEN HABITA ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé aux locataires en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples pour l’enquête de 2025 et deux courriers simples pour l’enquête de 2026 qui auraient été adressés à Madame [C] [T] et Monsieur [G] [T].

Un courrier simple en date du 25 septembre 2024 leur demandant de répondre à l’enquête SLS et de transmettre leur document suivi d’une mise en demeure le 06 novembre 2024, les notifiant qu'à défaut pour eux d'avoir fourni les éléments nécessaires à l’enquête sur leurs ressources, un supplément de loyer de solidarité leur serait facturé ainsi que des frais de dossier d’un montant de 25 euros.

L’OPH ROUEN HABITAT a effectué les mêmes démarches avec deux courriers simples le 30 septembre 2025 et 13 novembre 2025 pour l’enquête de 2026.

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé aux locataires .

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé aux locataires la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Par conséquent, la dette actualisée s’élève à la somme de 5 966,19 euros.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail, les locataires seront tenus solidairement de cette dette.

Madame [C] [T] et Monsieur [G] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de les condamner solidairement à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 5 966,19 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 sur la somme de 3 250,02 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [C] [T] et Monsieur [G] [T] qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens, étant précisé que la charge des frais d'exécution forcée étant régie par les dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum Madame [C] [T] et Monsieur [G] [T] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS