TJ 76540, 30 mars 2026, RG 25/01296

DOSSIER N° RG 25/01296 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NHAV

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76
112 BOULEVARD D’ORLEANS
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Maître Marie-pierre NOUAUD de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [N] [L]
8 Square Claude Monnet
76530 GRAND COURONNE
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 12 Février 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 19 février 1996, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [N] [L] et Madame [S] [A] un logement situé 8 square Claude Monet, immeuble Bourbonnais, appartement 004, 76 530, Grand Couronne, moyennant un loyer mensuel initial de 1 405,04 francs, outre une provision sur charges.

Madame [S] [A] est décédée le 18 octobre 2024.

Par lettre du 4 mars 2025 reçue le 10 mars 2025, l'OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Monsieur [N] [L].

Un commandement de payer la somme en principal de 1 782,58 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié au locataire le 12 février 2025.

Par acte du 15 juillet 2025, l'OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [N] [L] par acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [N] [L] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux ;
- ordonner que faute pour Monsieur [N] [L] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner Monsieur [N] [L] au paiement de la somme principale de 3 264,56 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 8 juillet 2025, et comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au mois de juin inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025, date du commandement de payer les loyers, et de tous les loyers dues et impayés au jour du jugement ;
- condamner Monsieur [N] [L] au paiement des pénalités OPS pour défaut de retour de l’enquête au requérant.
- condamner Monsieur [N] [L] au paiement de l’assurance facturée de mars 2025 à juin 2025 pour raison d’absence d’attestation d’assurance locative fourni le requis, malgré les courriers de rappel envoyées par le requérant ;
- condamner Monsieur [N] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
- condamner Monsieur [N] [L] au paiement de la somme de 300 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [N] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation de l’assignation au Préfet de la Seine-Maritime.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 16 juillet 2025.
À l’audience du 12 février 2025, l'OPH HABITAT 76, représentée par son conseil,s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise la dette d’un montant de 1 486, 15 euros.
Le bailleur s’oppose a tout délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Il fait également valoir que le locataire a repris le paiement du loyer courant mais aucune somme n’a été versé au titre du loyer du mois de janvier 2026.

Monsieur [N] [L], cité par procès verbal de remise à étude, n’a pas comparu.
MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [N] [L], cité par procès-verbal de remise à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience.
Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 16 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocation familiale par l'OPH HABITAT 76 le 10 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur le fond

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [N] [L] le 12 février 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 13 avril 2025.

Il convient, par conséquent, d'ordonner à Monsieur [N] [L] ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'OPH HABITAT 76 à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 avril 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'OPH HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 3 février 2026, mois de janvier inclus, dont il ressort que la dette est de 1 486,15 euros, après déduction des frais de procédure présent dans le décompte correspondant à l’assignation et au commandement de payer pour un montant de 233, 33 euros.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance pour un montant total de 38,72 euros.

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l'espèce, l’OPH HABITAT 76 produit la copie du contrat d'assurance souscrit pour le compte de son locataire ainsi que la lettre de mise en demeure en date du 20 janvier 2025, restée vaine pendant un mois, de telle sorte que le bailleur ne justifie pas suffisamment des frais d'assurance souscrit pour Monsieur [N] [L] à compter du 1 mars 2025.

Par conséquent, les frais d'assurance facturés à partir de mars 2025 seront déduits.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête d'occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 76,20 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

L'enquête mentionnée à l'alinéa précédent vaut enquête au sens de l'article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [N] [L] les 28 septembre 2023 et 16 novembre 2023 pour lui demander de répondre à l’enquête OPS.

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Par conséquent, les frais d’enquête OPS facturés à partir du mois d’octobre 2024 ne sont pas justifiés et la somme de 76,80 euros sera déduite des sommes dues.

La dette actualisée s’élève donc à 1 371,23 euros.

Monsieur [N] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 1371,23 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtés à la date du 3 février 2026, mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Il ressort du décompte produit par le bailleur que Monsieur [N] [L] a repris le paiement des loyers courant de manière partielle pendant plusieurs mois consécutifs avant d’arrêter de nouveau en janvier 2026.

Il ne peut donc lui être accordé des délais en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, aux termes de l'article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

En l'espèce, il convient d’accorder à Monsieur [N] [L] des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [N] [L] qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [L] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS