TJ 76540, 30 mars 2026, RG 25/01335

DOSSIER N° RG 25/01335 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NHTM

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76
112 BOULEVARD D’ORLEANS
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Me Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [X] [S]
15 rue David Ferrand
76100 ROUEN
non comparant
Mme [E] [L]
15 Rue David Ferrand
76100 ROUEN
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 12 Février 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 mars 2023, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] un appartement situé 15 rue David Ferrand - Escalier 1 - Etage 00 - Appartement 001 à ROUEN (76100), pour un loyer mensuel de 591,05 euros, outre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2023, l'OPH HABITAT 76 a fait signifier à Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 2.749,18 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 1er mars 2024, l'OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, l'OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, et d'un serrurier ;
- condamner solidairement Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 5.788,87 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 juin 2025 ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
- l'assurance facturée de mars à avril 2024 puis en mai 2025, pour absence d'attestation fournie par le débiteur malgré les courriers de rappel envoyés ;
- la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 25 juillet 2025.

À l'audience du 12 février 2026, l'OPH HABITAT 76, dûment représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 11.137,52 euros selon décompte arrêté au 3 février 2026, janvier 2026 inclus.

L'OPH HABITAT 76 soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 15 septembre 2023.

À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'OPH HABITAT 76 s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire.

Madame [E] [L], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette.

Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 40 euros par mois en plus des loyers résiduels.

Sur sa situation, elle précise qu'elle est mère au foyer mais que son conjoint travaille et perçoit environ 1.300 - 1.400 euros par mois en CDI.

Monsieur [X] [S], régulièrement cité à domicile, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] ne sont pas présentés aux rendez-vous proposés pour établir le diagnostic social et financier.

Par note en délibéré en date du 30 mars 2026, autorisée, Madame [E] [L] a produit un ordre de virement en date du 6 février 2026 d'un montant de 220 euros ainsi que son avis d'échéance du mois de janvier 2026

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [X] [S], cité à domicile, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 2 mai 2023, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d'un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 15 septembre 2023, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 2.749,18 euros de loyers et charges impayés.

Les locataire ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 16 novembre 2023.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 16 novembre 2023, Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] sont sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] à son paiement à compter de 16 novembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, l'OPH HABITAT 76 produit le bail en date du 2 mars 2023 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 3 février 2026, faisant état d'une dette locative de 11.402,48 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 265,06 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête d'occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 76,20 euros

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

L'enquête mentionnée à l'alinéa précédent vaut enquête au sens de l'article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l'espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé aux locataires en respectant les dispositions légales susvisées. Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à les 28 septembre 2023 et 16 novembre 2023 pour leur demander de répondre à l’enquête OPS et de transmettre leur avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé aux locataires la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance pour un montant total de 38,20 euros.

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l'espèce, l'OPH HABITAT 76 n'argue ni ne démontre avoir adressé de sommation à à ses locataires de justifier d'une assurance locative qui serait restée vaine, ni de les avoir informée de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte, ni qu'une assurance groupe serait incluse dans le bail, fournissant uniquement une lettre simple.

Dès lors, les montants prélevés pour l'assurance doivent être déduits du décompte produit.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient solidairement de condamner Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 11.288,08 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 3 février 2026, mois de février 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 septembre 2023 sur la somme de 2.749,18 euros, de l’assignation du 24 juillet 2025 sur la somme de 5.788,87 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] ont repris le paiement intégral du loyer, en prenant compte du versement des aides (APL et RLS). Ainsi, il a été versé la somme de 213,80 euros le 7 janvier 2026 et la somme de 220 euros le 6 février 2026.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

De même, Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] seront condamnés à payer à la l'OPH HABITAT 76 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi, ce jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [X] [S] et Madame [E] [L] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS