TJ 76540, 30 mars 2026, RG 25/01462

DOSSIER N° RG 25/01462 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NISE

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

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DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES
21 Quai d’Austerlitz
75013 PARIS
Représentant : SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

Mme [I] [H] [L]
16 rue du 74ème Régiment d’Infanterie
76100 ROUEN
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 12 Février 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 14 décembre 2023, la CDC HABITAT a donné à bail à Madame [I] [H] [L] un appartement situé 74ème régiment - 16 rue du 74ème Régiment d'Infanterie - Porte 3014 à ROUEN (76100), pour un loyer mensuel de 609 euros, outre une avance sur charges de 30 euros.

Par acte du 18 décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple des engagements de Madame [I] [H] [L].

Le bailleur a fait jouer l'engagement de caution.

La caution, venant aux droits du bailleur, a fait délivrer à Madame [I] [H] [L] le 22 janvier 2025 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.202,94 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 23 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d'impayés de loyers.

Par assignation en date du 1er août 2025, notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite du Juge des contentieux de la protection afin qu'il :
- constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;
- à titre subsidiaire, prononce la résiliation du même bail ;
- ordonne l'expulsion de Madame [I] [H] [L] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;
- condamne Madame [I] [H] [L] à lui payer la somme de 6.052,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.202,94 euros et de l’assignation pour le surplus ;
- condamne Madame [I] [H] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à évacuation complète et définitive du logement et remise des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- condamne Madame [I] [H] [L] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;
- dise n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 12 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 8.829,75 euros arrêtée à la date du 10 février 2025. Elle s'en rapporte sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

A cette audience, Madame [I] [H] [L], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 euros, en plus du loyer courant et la suspension de la clause résolutoire. Elle précise être infirmière et percevoir environ 2.500 euros de revenus. Elle indique vouloir régler sa dette sur 17 mois.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En application de ce texte, la caution qui a réglé le bailleur en lieu et place du locataire défaillant peut exercer, en tant que subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l'action en résolution du bail afin de recouvrer les sommes versées ou d'éviter l'accroissement de la dette.

Au demeurant, l'article 8.2 du contrat de cautionnement Visale conclu entre la CDC HABITAT et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dispose que, dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion et l'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE précise que la subrogation doit permettre à la caution d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Par conséquent, en sa qualité de caution ayant désintéressé le bailleur, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc parfaitement recevable à agir en constatation ou en prononcé de la résiliation du bail, ainsi qu'en expulsion et en fixation d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 août 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Dès lors, la demande est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux,le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 22 janvier 2025, la caution a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.202,94 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 23 mars 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [I] [H] [L] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de quittances subrogatives, qu'elle a indemnisé au bailleur les loyers et charges impayés des mois de mai et juin 2024, août 2024, novembre et décembre 2024 puis de janvier 2025 à juillet 2025 et septembre à décembre 2025 à hauteur de 10.199,81 euros.

Il en ressort également que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a reçu du bailleur et de la locataire la somme totale de 1.370,06 euros, et que donc à la date du 10 février 2026, Madame [I] [H] [L] demeure redevable de la somme de 8.829,75 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il y a donc lieu de condamner Madame [I] [H] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 8.829,75 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 1.202,94 euros, de l'assignation du 1er août 2025 sur la somme de 6.052,51 euros, et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [I] [H] [L] fait valoir qu'elle est désormais infirmière et perçoit un salaire d'environ 2. 500 euros, dont elle justifie en produisant son contrat de formation professionnelle continue.

S'il n'apparaît pas du décompte versé par la caution une reprise du paiement des loyers et des charges, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, alors même qu'elle était autorisée à le faire pendant le délibéré n'a pas justifié des paiements effectués par Madame [I] [N] [L].

Toutefois, en l'absence d'éléments contraires sur une reprise du paiement des loyers, que la locataire est en mesure de régler sa dette locative, et alors que la caution ne s'oppose pas aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de lui accorder un délai de 17 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 500 euros, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [I] [H] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les mesures accessoires

Madame [I] [H] [L], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 22 janvier 2025, de l'assignation du 1er août 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 23 janvier 2025 et 5 août 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS