TJ 76540, 30 mars 2026, RG 25/01638

DOSSIER N° RG 25/01638 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NKES

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

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DEMANDEURS :

Mme [G] [N] épouse [C] et M. [K] [C]
26 rue du Huley
27290 ILLEVILLE SUR MONTFORT
assistés de Me Béatrice MORIVAL, avocat au barreau de ROUEN substituée par Maître THILLARD

DEFENDEUR :

M. [D] [S]
2 rue Georges Méliès
Résidence PICTURAM
76420 BIHOREL
assisté de Me Jeanne CIVEYRAC, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 12 Février 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2024, Monsieur [K] [C] et Madame [G] [N] épouse [C], représentés par leur mandataire, l'agence immobilière IMMO EN SCENE, ont donné à bail à Monsieur [D] [S] un appartement situé Résidence Picturam - 2 rue Georges Méliès - Appartement 101 - Bâtiment A - 1er étage à BIHOREL (76420), pour un loyer mensuel de 460 euros, et 35 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, Monsieur [K] [C] et Madame [G] [N] épouse [C] ont fait signifier à Monsieur [D] [S] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 990 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par notification électronique du 21 mai 2025, Monsieur [K] [C] et Madame [G] [N] épouse [C] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) .

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, Monsieur [K] [C] et Madame [G] [N] épouse [C] ont fait assigner Monsieur [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [S] ainsi que de tout occupant de son chef ;
- condamner Monsieur [D] [S] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 1.680 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 juillet 2025, avec intérêts de droit à compter du 20 mai 2025 ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;
- la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts ;
- la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et à signification de l'assignation ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 2 septembre 2025.

Aux termes de leurs conclusions déposées à l'audience du 12 février 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Monsieur [K] [C] et Madame [G] [N] épouse [C], comparants, assistés de leur conseil, reprennent les termes de son assignation et actualisent leur demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 4.524,56 euros selon décompte arrêté au 30 janvier 2026, avec intérêts de droit à compter du 20 mai 2025.
Monsieur [K] [C] et Madame [G] [N] épouse [C] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [D] [S] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 20 mai 2025.

Ils précisent cependant, sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [D] [S] a justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement pour la période du 18 avril 2025 au 31 décembre 2025.

Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [K] [C] et Madame [G] [N] épouse [C] s'opposent à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire.

Ils indiquent que depuis avril 2025, seuls trois versements sont intervenus et que s'il a effectué un versement en janvier 2026, ce dernier n'avait procédé à aucun règlement depuis plusieurs mois. Ils soulignent également qu'il n'est pas en mesure, au vu de ses ressources, de régler sa dette locative dans le temps des délais légaux.

Ils sollicitent également que Monsieur [D] [S] soit débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du prétendu préjudice financier subi du fait des dysfonctionnements ayant affecté son logement et débouté de l'ensemble de ses demandes, fns et conclusions.

S'agissant du dysfonctionnement du système de chauffage, les bailleurs mentionnent que le logement a été donné dans un état neuf et que le diagnostic de performance énergétique du 13 octobre 2024 précise qe le logement est classé en catégorie B, prévoyant une estimation des coûts entre 451 euros et 610 euros. Ils indiquent avoir mandaté une entreprise qui est intervenue à trois reprisses chez leur locataire pour reprogrammer les radiateurs mais qu'en fait, la déprogrammation est due à l’intervention de Monsieur [D] [S], lui-même, engendrant une consommation plus importante que prévu.

Monsieur et Madame [C] forment une demande additionnelle de condamnation de Monsieur [S] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la gestion des différentes demandes de ce dernier.

Ils actualisent leur demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 1.800 euros.

Aux termes de ses conclusions n°1 déposées à l'audience, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Monsieur [D] [S], comparant assisté de son conseil, demande au tribunal de :
- débouter Monsieur et Madame [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire inséré au bail d'habitation du 27 novembre 2024 ;
- lui accorder des délais de paiement afin de lui permettre de régulariser sa dette à hauteur de 130 euros, en sus de son loyer résiduel, durant une période de 30 mois, versée tous les 10 du mois, la dette devant être soldée lors de la dernière échéance et l'échéancier débutera à compter du 1er jour du mois suivant le jugement à intervenir ;
- déclarer que le commandement délivré le 25 mai 2025 est devenu sans objet concernant la demande de justification de l'assurance habitation pour l'année 2025 ;
- condamner Monsieur et Madame [C] à lui payer la somme de 1.081,24 euros au titre du préjudice financier subi par ce dernier compte tenu des dysfonctionnements ayant affecté son logement ;
- juger que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens.

S'agissant de la dette locative, Monsieur [D] [S] ne la conteste pas, expliquant avoir dû payer une dette fiscale mais qui a été soldée en fin d'année 2025. Il expose notamment avoir payé le loyer du mois de janvier 2026 d'un montant de 499,01 euros ainsi qu'une somme de 65 euros afin de rembourser progressivement sa dette.

Il indique être âgé de 80 ans et atteint d'une affection longe durée et d'avoir uniquement une pension de retraite d'un montant de 1.100 euros. Il expose avoir des charges pour un montant de 400 euros.

Monsieur [D] [S] invoque l'existence de dysfonctionnements au sein de son logement qui ont provoqué une augmentation significative de sa consommation d'électricité depuis son entrée dans les lieux et sollicite des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Il expose subir l'existence d'un pont thermique nécessitant de devoir surchauffer l'appartement pour le maintenir à des températures décentes et ce, malgré l'intervention d'une entreprise ainsi que le fait que le radiateur de la salle de bain était branché en continue de telle sorte qu'il fonctionnait en continue, contraignant également une entreprise à intervenir.
Il sollicite alors la différence entre le coût de sa consommation d'énergie et ce qui était préconisé sur le diagnostic de performance énergétique. Il précise avoir avoir développé une bronchite en raison des difficultés pour chauffer son logement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 2 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [K] [C] et Madame [G] [N] épouse [C] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [K] [C] et Madame [G] [N] épouse [C] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit en date du 20 mai 2025, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 990 euros de loyers et charges impayés.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 1er juillet 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, Monsieur [K] [C] et Madame [G] [N] épouse [C] produisent le bail en date du 27 novembre 2024 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 1er février 2026, faisant état d'une dette locative de 4.524,56 euros.

Monsieur [D] [S] ne conteste pas cette somme.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [S] à payer à Monsieur [K] [C] et Madame [G] [N] épouse [C] la somme de 4.254,56 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 1er février 2026, mois de février 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mai 2025 sur la somme de 990 euros, de l’assignation du 1er septembre 2025 sur la somme de 1.680 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [D] [S] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative.
Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [D] [S] a repris le paiement intégral du loyer et des charges en payant le 14 janvier 2026 la somme de 564,01 euros, soit son loyer (464,01 euros), ses charges (35 euros) et un supplément de 65 euros.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [D] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [D] [S] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

De même, Monsieur [D] [S] sera condamné à payer à la Monsieur [K] [C] et Madame [G] [N] épouse [C] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi, ce jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné. […].

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Ainsi, en application des articles 1719 du code civil, et 6 de la loi du 6 juillet 1989 précités le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire. Dans ce cadre-là, le bailleur est tenu de garantir son locataire des troubles que lui-même ou certaines personnes dont il doit répondre pourraient lui causer.

L'obligation pour le bailleur de remettre un logement décent au locataire est une obligation de résultat qui ne cesse qu'en cas de force majeure.

Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu'il a satisfait à son obligation de délivrance d'un logement décent.

Le respect de cette obligation d'ordre public s'apprécie tout au long du bail et pas uniquement lors de la conclusion du bail ou la remise des clés au preneur. Il en résulte que tant qu'il n'a pas été remédié à l'indécence du logement, le locataire peut solliciter l'indemnisation des préjudices qui en découlent. Par ailleurs, la totalité des préjudices doit être indemnisée, y compris ceux survenus avant que le locataire n'ait dénoncé l'état du logement au bailleur. La Cour de cassation juge en effet que l'indemnisation du preneur n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Civ. 3e, 4 juin 2014, n°13-12.314).

Il y a lieu de rappeler par ailleurs que la lecture combinée des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil impose à chaque partie à la charge de prouver ses prétentions, et que celui qui prétend avoir exécuté son obligation doit en apporter la preuve.

En l'espèce, Monsieur [D] [S] expose avoir à subir l'existence d'un pont thermique nécessitant de devoir surchauffer l'appartement pour le maintenir à des températures décentes et ce, malgré l'intervention d'une entreprise et que le radiateur de la salle de bain était branché en continue de telle sorte qu'il fonctionnait en continue, contraignant également une entreprise à intervenir.

Toutefois, Monsieur [D] [S] n'apporte aucun élément au soutient de ses prétentions.
D'une part, il produit une facture en date du 25 juillet 2025 de la société ENGIE intitulée « facture de résiliation » et adressée à Monsieur [A] [S] aux termes de laquelle il est indiué que la facture TTC est de 17,91 euros pour l'échéance du mois d'août 2025 mais prévoit uhn rappel du solde restant dû pour les échéances de 1.380,44 euros, sans qu'il soit possible de déterminer à quoi cela correspond exactement. Il en va de même de sa pièce n°19 produite qui est la deuxième page d 'une facture d'électricité pou la période du 27 novembre 2024 au 23 juillet 2025, sans que l’on sache si cela concerne le logement en cause.

D'autre part, il verse deux écrits en date du 15 janvier et 20 janvier 2026, écrits qui ne respectent pas les exigences de l'article 202 du code de procédure et qui ne permet donc pas de vérifier l'identité de leur signataires, dans lesquels des « personnes » indiquent avoir froid chez Monsieur [S] malgré la présence des radiateurs.
Ces pièces ne peuvent nullement apporter la preuve d'un dysfonctionnemnt du chauffage chez Monsieur [D] [S], pouvant entraîner un indécence de son logement.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts de Monsieur [D] [S] au titre du préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [K] [C] et Madame [G] [N] épouse [C]

L'article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Monsieur et Madame [C] sollicitent la condamnation de Monsieur [S] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la gestion des différentes demandes par ce dernier.

Toutefois, les bailleurs n'apportent nullement la preuve d'avoir subi un préjudice en sollicitant l'intervention d'une entreprise au domicile de Monsieur [S], d'autant plus que les diligences ont été effectués par leur mandataire, l'agence immobilière IMMO EN SCENE.

Monsieur et Madame [C] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [S] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX,

Il convient également de condamner Monsieur [D] [S] à payer à Monsieur [K] [C] et Madame [G] [N] épouse [C] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS