TJ 76540, 27 mars 2026, RG 25/01079

DOSSIER N° RG 25/01079 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NFHT

JUGEMENT RENDU PAR DEFAUT ET EN DERNIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 MARS 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76
112 BOULEVARD D’ORLEANS
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Mme [U] [P] munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [L] [N]
1 Parc des Deux Bois -
Imm. les Erables - Appt 001
76130 MONT-SAINT-AIGNAN
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 23 Janvier 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 17 mai 2021, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [L] [N] un appartement situé Appartement 001 – Esc 01 – Niveau 00 – Immeuble Les Érables - 1 Parc des Deux Bois à MONT SAINT AIGNAN (76130), pour un loyer mensuel de 414,77 euros, outre une provision pour charges.

Un dépôt de garantie d'un montant de 414,77 euros a été versé lors de l'entrée dans les lieux.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 20 mai 2021.

Par jugement du 24 juin 2024, le juge des contentieux de protection du tribunal judiciaire de Rouen a constaté la résiliation du bail conclu le 17 mai 2021 et a notamment ordonné la libération des lieux par Monsieur [L] [N].

Monsieur [L] [N] a quitté les lieux loués et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 8 octobre 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception déposée le 11 juin 2025, l'OPH HABITAT 76 a mis en demeure Monsieur [L] [N] de payer la somme de 708,27 euros au titre des réparations locatives.

Par déclaration au greffe enregistrée le 16 juin 2025, l'OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu'il :
- condamne Monsieur [L] [N] à lui payer la somme de 708,27 euros au titre des réparations locatives ;
- condamne Monsieur [L] [N] au paiement d’une somme de 70 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;
- ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l'OPH HABITAT 76 fait valoir que Monsieur [L] [N] a causé des dégradations locatives dont il doit répondre.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l'audience du 23 janvier 2026. Puis, par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2026, l'OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [L] [N] à ladite audience dès lors que l'avis de réception de la convocation qui lui avait été adressée par le greffe était revenu avec la mention “destinataire inconnu à l'adresse”.

A l’audience du 23 janvier 2026, l'OPH HABITAT 76, dûment représenté, reprend les termes de son acte introductif d'instance.

Cité selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [L] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision par défaut et en dernier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l'état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d'huissier que s'il démontre qu'il n'a pas été possible d'établir l'état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l'état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Faute d'état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 1732 du même code précise qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

En l’espèce, l'OPH HABITAT 76 verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 20 mai 2021, ainsi qu’un état des lieux de sortie, établi également de manière contradictoire le 8 octobre 2024.

Or, en l'état de ce qui est demandé, il n'apparaît pas suffisamment d'éléments pour chiffrer le préjudice de l'OPH HABITAT 76 en l'absence de pièces justificatives (devis, marchés, bordereau de prix, factures), concernant la remise en état du logement et son désencombrement, le chiffrage effectué par le bailleur lui-même n'étant pas suffisant.

La demande d'indemnisation au titre des réparations locatives n'étant pas suffisamment justifiée, il convient de débouter l'OPH HABITAT 76 de sa demande.

Sur les mesures accessoires

L'OPH HABITAT 76, succombant dans le cadre de la présente instance, conservera la charge des ses propres dépens.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS