TJ 76540, 27 mars 2026, RG 25/01080

DOSSIER N° RG 25/01080 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NFI5

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 MARS 2026

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DEMANDERESSE :

SA D’HLM EBS HABITAT
4 cours carnot
BP 315
76500 ELBEUF
Représentant : M. [E] [O] muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Mme [K] [S] épouse [B] et M. [F] [B]
6 rue Amédée Dormoy
76000 ROUEN
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 23 Janvier 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 décembre 2021, la SA d'HLM EBS HABITAT a donné à bail à Madame [K] [B] née [S] et Monsieur [F] [B] un appartement situé Appartement 14 – JEAN MERMOZ - 5 rue Hélène Boucher à SAINT PIERRE LES ELBEUF (76320), pour un loyer mensuel de 464,04 euros, outre une avance sur charges de 58,13 euros.

Un dépôt de garantie d'un montant de 464,04 euros a été versé lors de l'entrée dans les lieux.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 29 décembre 2021.

Par courrier reçu le 23 novembre 2023, les locataires ont délivré congé à leur bailleur et ont sollicité un délai de préavis d’un mois.

Madame [K] [B] née [S] et Monsieur [F] [B] ont quitté les lieux loués le 23 décembre 2023 et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 2 janvier 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception déposée le 16 avril 2025, la SA d'HLM EBS HABITAT a mis en demeure Madame [K] [B] née [S] et Monsieur [F] [B] de payer la somme de 469,06 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives.

Une tentative de conciliation a été menée par la bailleresse, en vain, le 5 juin 2026, le conciliateur de justice ayant rendu un constat de carence.

Par déclaration au greffe enregistrée le 12 juin 2025, la SA d'HLM EBS HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu'il :
condamne solidairement Madame [K] [B] née [S] et Monsieur [F] [B] à lui payer la somme de 469,06 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés et au titre des réparations locatives ;condamne solidairement Madame [K] [B] née [S] et Monsieur [F] [B] au paiement d’une somme de 40 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, la SA d'HLM EBS HABITAT fait valoir que Madame [K] [B] née [S] et Monsieur [F] [B] ont quitté les lieux sans s'acquitter de l'intégralité des loyers et charges, dont elle est bien fondée à solliciter le paiement. Elle ajoute que Madame [K] [B] née [S] et Monsieur [F] [B] ont causé des dégradations locatives dont ils doivent répondre.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l'audience du 23 janvier 2026.

A l’audience du 23 janvier 2026, la SA d'HLM EBS HABITAT, dûment représentée, reprend les termes de son acte introductif d'instance.

Bien que dûment convoqués, Madame [K] [B] née [S] et Monsieur [F] [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en dernier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par la bailleresse, qu’à la date du 20 janvier 2026, Madame [K] [B] née [S] et Monsieur [F] [B] demeurent redevables de la somme de 396,61 euros au titre des loyers et charges impayés, dont il convient de déduire la somme de 311,51 euros au titre de régularisations de charges qui leur ont été remboursées les 30 avril 2024 et 30 avril 2025.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail, les locataires seront tenus solidairement de la dette locative.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [K] [B] née [S] et Monsieur [F] [B] à payer à la SA d'HLM EBS HABITAT, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 85,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l'état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d'huissier que s'il démontre qu'il n'a pas été possible d'établir l'état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l'état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Faute d'état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 1732 du même code précise qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

En l’espèce, la SA d'HLM EBS HABITAT verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 29 décembre 2021, ainsi qu’un état des lieux de sortie, établi également de manière contradictoire le 2 janvier 2024.

Il ressort de l'état des lieux de sortie que le papier-peint de la chambre 1 a été restitué en mauvais état, décoloré et tâché alors qu'il a été donné en bon état. Compte-tenu de la courte durée d'occupation du logement et au regard de la facture de l'entreprise OSSELIENNE DE PEINTURE produite par la bailleresse qui fait état, entre autres, de la réfection du papier-peint de la chambre 1, les réparations locatives réclamées à Madame [K] [B] née [S] et Monsieur [F] [B] à hauteur de 165,55 euros au titre de sa reprise sont justifiées.

Les parties constatent également dans l'état des lieux de sortie que la canne du store de la chambre 1 est cassée et que le volet roulant est, de ce fait, hors service et bloqué en position fermée, alors même qu'il était en bon état selon l'état des lieux d'entrée. La SA d'HLM EBS HABITAT produit une facture de la société CUILLER MAINTENANCE qui est intervenue pour procéder à la réparation du volet. La somme facturée à hauteur de 69,30 euros au titre de sa réparation est donc justifiée.

Il est également relevé dans l’état des lieux de sortie que le lavabo de la salle de bain est descellé, que les joints sont absents et qu'il y a une fuite derrière le pied du lavabo, alors même que ces éléments étaient indiqués en bon état dans l'état des lieux d'entrée. La bailleresse verse un bon d'intervention signé par l'entreprises SAS LOGISTA qui est intervenue pour la remise en état du lavabo. Les réparations locatives réclamées à ce titre sont donc justifiées, soit la somme de 158,19 euros.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que des stickers, une étagère, un abattant de WC et une suspension n'ont pas été retirés par les locataires. Bien que la SA d'HLM EBS HABITAT ne produise pas de justificatif des frais avancés pour le retrait de ces éléments, il convient d'indemniser la bailleresse à hauteur de 36 euros au titre de leur retrait.

Enfin, il est relevé dans l'état des lieux de sortie que le logement est dans un mauvais état général de propreté et que le ménage est insuffisant. Par conséquent, les frais de ménage réclamés par la demanderesse, d'un montant de 268,21 euros lui sont accordés.

Il n’apparaît toutefois pas suffisamment d'éléments pour chiffrer le préjudice de la SA d'HLM EBS HABITAT en l'absence de pièces justificatives (devis, marchés, bordereau de prix, factures), concernant le rebouchage des trous, la fixation de la barre de seuil de la cuisine ou encore la fixation et l'installation de prises de courant dans la cuisine, le contrat d'indemnisation forfaitaire établi par la bailleresse n'étant pas suffisant.

Par conséquent, le montant des réparations locatives dues par Madame [K] [B] née [S] et Monsieur [F] [B] à la SA d'HLM EBS HABITAT s'élève à la somme de 697,25 euros, dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 464,04 euros.

Madame [K] [B] née [S] et Monsieur [F] [B] seront donc condamnés solidairement à payer à la SA d'HLM EBS HABITAT la somme de 233,21 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 464,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Madame [K] [B] née [S] et Monsieur [F] [B], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés, in solidum, aux dépens.

Condamnés aux dépens, Madame [K] [B] née [S] et Monsieur [F] [B] seront condamnés, in solidum, à verser à la SA d'HLM EBS HABITAT une indemnité qu’il est équitable de fixer à 40 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS