TJ 76540, 27 mars 2026, RG 25/01081

DOSSIER N° RG 25/01081 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NFJG

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 MARS 2026

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DEMANDERESSE :

SA D’HLM EBS HABITAT
4 Cours Carnot
BP 315
76503 ELBEUF CEDEX
Représentant : M. [Y] [Z] muni d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [T] [M] épouse [B]
2 Boulevard Ernest Perréal
EPHAD La Pinède
34500 BEZIERS
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 23 Janvier 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 août 2016, la SA EBS HABITAT a donné à bail à Madame [T] [M] épouse [B] un appartement situé 40 rue de République – Bâtiment G – Escalier 2 – Appartement 221, pour un loyer mensuel de 261,39 euros.

Un dépôt de garantie d'un montant de 261,39 euros a été versé lors de l'entrée dans les lieux.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 12 août 2016.

Par courrier reçu le 4 juillet 2023, Madame [T] [M] épouse [B] a délivré congé, au 1er juillet 2023, à son bailleur en raison de son état de santé.

Par courrier en date du 11 juillet 2023, la SA EBS HABITAT a accusé réception de sa demande de congé et a confirmé la résiliation du bail au 4 octobre 2023.

Madame [T] [M] épouse [B] a quitté les lieux loués et un constat d'état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 28 novembre 2023, après une première tentative d'état des lieux dressée le 2 novembre 2023, le logement étant encore rempli d'encombrants.

Par lettre recommandée du 14 mai 2025 avec accusé de réception reçue le 19 mai 2025, la SA EBS HABITAT a mis en demeure Madame [T] [M] épouse [B] de payer la somme de 5.940,04 euros au titre du solde locatif (loyers et charges impayés et réparations locatives).

Par déclaration au greffe enregistrée le 12 juin 2025, la SA EBS HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu'il :
- condamne Madame [T] [M] épouse [B] à lui payer la somme de 2.528,84 euros au titre des réparations locatives ;
- condamne Madame [T] [M] épouse [B] au paiement d’une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;
- ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SA EBS HABITAT fait valoir que Madame [T] [M] épouse [B] a quitté les lieux et a causé des dégradations locatives dont elle doit répondre.

Aucune conciliation n'a été menée, la SA EBS HABITAT faisant valoir que Madame [T] [M] épouse [B] demeure dans le département de l'Hérault et est domiciliée en EPHAD.

A l’audience du 23 janvier 2026, la SA EBS HABITAT, dûment représentée, reprend les termes de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement convoquée par le greffe, la lettre recommandée de convocation ayant été signée le 12 novembre 2025 Madame [T] [M] épouse [B] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter.

Par courrier électronique en date du 23 décembre 2025, Madame [X] [Q], déléguée mandataire judiciaire à la protection des personnes, a indiqué que Madame [T] [M] épouse [B] était placée sous mesure de protection et a joint un certificat médical en date du 24 novembre 2025 mentionnant que son état de santé ne lui permettait pas de se déplacer au Tribunal judiciaire. Il était joint également l'ordonnance du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Béziers en date du 24juin 2025 plaçant Madame [T] [M] épouse [B] sous le régime de la sauvegarde de justice et désignant [R] [C] en qualité de mandataire judiciaire pour l'accompagner.
Aucune demande de renvoi n’était formulée.

L'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en dernier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l'état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d'huissier que s'il démontre qu'il n'a pas été possible d'établir l'état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l'état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Faute d'état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 1732 du même code précise qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

En l’espèce, la SA EBS HABITAT verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 12 août 2016, ainsi que deux constats de commissaire de justice établis les 2 novembre 2023 et 28 novembre 2023.

L'analyse comparative de ces documents démontre les éléments suivants :

S'agissant de la peinture de la cuisine, de la salle de bain et des WC

Le procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 28 novembre 2023 mentionne que les murs de la cuisine et de la salle de bain, recouverts d'une fibre de verre peinte, sont en mauvais état, présentant de nombreuses tâches et traces ainsi que des accrocs. Or les murs de la cuisine et de la salle de bain avaient été donnés dans un état neuf, selon l'état des lieux d’entrée. Cependant, il n'est réclamé que la somme de 34,29 euros pour la cuisine et 28,97 euros pour la salle de bain qui seront donc retenues.

S'agissant des WC, le commissaire de justice note que les murs sont recouverts d’une peinture en mauvaise état, présentant de nombreux accrocs et que la peinture se décolle sur une grande partie du mur. Or il résulte de l'état des lieux d'entrée que les murs des WC étaient abîmés et écaillés, et donc en mauvais état, et que la tapisserie se déchirait, de telle sorte que la rénovation ne sera pas mise à la charge de la locataire.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [B] à payer la somme de 63,26 euros au titre de la réfection de la peinture dans la cuisine et la salle de bain.

S'agissant du papier peint de l'entrée et dans le séjour

L'analyse comparative des documents versés à la procédure démontre l’existence de désordres et de dégradations commis dans les lieux par Madame [T] [M] épouse [B], et notamment la détérioration de certains revêtements (murs), nécessitant une remise en état des lieux.

S'agissant du papier peint dans le séjour, eu égard à l'état des lieux d'entrée qui précisait que les murs étaient en bon état mais que la tapisserie était à décollée au dessus de la porte, il y a lieu de prévenir un abattement de 50%.

De même, s'agissant du papier peint de l'entrée, s'il avait été donné en bon état lors de l'état des lieux d'entrée, il y a lieu de prendre en compte l'usure normale du temps, Madame [B] ayant habité les lieux pendant 7 ans, de telle sorte qu'un abattement de 10% sera prévu.

Ainsi, eu égard à la facture de la société ELB en date du 25 mars 2024, il y a lieu de condamner Madame [B] à payer la somme de 611,35 euros, au titre de la réfection du papier peint.

S'agissant du remplacement des joints de l'évier

Dans la cuisine, il est relevé dans le constat du commissaire de justice que les joints sont noircis. Or l'entretien des joints est à la charge du locataire.

Par conséquent, Madame [B] sera condamnée à payer la somme de 20 euros au titre du remplacement des joints de l'évier, montant qui apparaît proportionné, en l'absence de facture ou de grille fournie.

S'agissant du vidage complet du logement

Il ressort du constat du commissaire de justice en date du 2 novembre 2023 que lors de la première tentative d'établissement de l'état des lieux de sortie, l'ensemble des pièces du logement (salon, cuisine, chambre, WC et salle de bains) étaient encombrées de meubles et de divers objets empilés remplissant entre 80 et 90% des pièces.

Au vu de ces constatations, et compte tenu de la facture de la société AGENOR ROUEN en date du 14 décembre 2023 produite, il y a lieu de condamner Madame [B] à payer la somme de 1.374,48 euros au titre du vidage intégral du logement.

S'agissant du nettoyage complet du logement

Une fois le mobilier et les objets enlevés, il y a lieu de constater eu égard au procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 28 novembre 2023 un état de saleté important dans le logement.

Par conséquent, et compte tenu de la facture de la société A.N.G.E.R en date du 30 avril 2024, il y a lieu de condamner Madame [B] à payer la somme de 214,57 euros au titre du nettoyage du logement, telle que réclamée par la SA EBS HABITAT.

Compte tenu de ces éléments, la demande d'indemnisation au titre des réparations locatives apparaît partiellement justifiée.

Madame [T] [M] épouse [B] sera donc condamnée à payer à la SA EBS HABITAT la somme de 2.283,66 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Madame [T] [M] épouse [B], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Condamnée aux dépens, Madame [T] [M] épouse [B] sera condamnée à verser à la SA EBS HABITAT une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS