TJ 76540, 27 mars 2026, RG 25/01082

DOSSIER N° RG 25/01082 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NFJM

JUGEMENT RENDU PAR DEFAUT ET EN DERNIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 MARS 2026

---

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM EBS HABITAT
4, Cours Carnot
BP 315
76503 ELBEUF CEDEX
Représentant : M. [F] [R] muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [B] [T] [M]
2 square de Copenhague
35200 RENNES
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 23 Janvier 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 25 février 2019, la SA d’HLM EBS HABITAT, anciennement dénommée SA d’HLM DE LA RÉGION D’ELBEUF, a donné à bail à Monsieur [B] [T] [M] un appartement situé Appartement 4 – 12 rue Colette Yver à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 327,31 euros, outre une provision pour charges.

Un dépôt de garantie d'un montant de 327,31 euros a été versé lors de l'entrée dans les lieux.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 26 février 2019.

Par courrier reçu le 14 décembre 2022, Monsieur [B] [T] [M] a délivré congé à sa bailleresse.

Monsieur [B] [T] [M] a quitté les lieux loués et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 26 janvier 2023.

Une tentative de conciliation a été menée par la bailleresse, en vain, le 20 février 2024, le conciliateur de justice ayant rendu un constat de carence.

Par lettre recommandée avec accusé de réception déposée le 2 mai 2025, la SA d'HLM EBS HABITAT a mis en demeure Monsieur [B] [T] [M] de payer la somme de 1 018,41 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives.

Par déclaration au greffe enregistrée le 12 juin 2025, la SA d'HLM EBS HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu'il :
condamne Monsieur [B] [T] [M] à lui payer la somme de 1 018,41 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés et au titre des réparations locatives ;condamne Monsieur [B] [T] [M] au paiement d’une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, la SA d'HLM EBS HABITAT fait valoir que Monsieur [B] [T] [M] a quitté les lieux sans s'acquitter de l'intégralité des loyers et charges, dont elle est bien fondée à solliciter le paiement. Elle ajoute que Monsieur [B] [T] [M] a causé des dégradations locatives dont il doit répondre.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l'audience du 23 janvier 2026. Puis, par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2026, Monsieur [B] [T] [M] a été cité par la SA d'HLM EBS HABITAT à comparaître à ladite audience dès lors que l'avis de réception de la convocation qui lui avait été adressée par le greffe était revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”.

A l’audience du 23 janvier 2026, la SA d'HLM EBS HABITAT, dûment représentée, reprend les termes de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement cité par dépôt de la citation à étude, Monsieur [B] [T] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision par défaut et en dernier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par la bailleresse, qu’à la date du 20 janvier 2026, Monsieur [B] [T] [M] demeure redevable de la somme de 876,25 euros au titre des loyers et charges impayés, dont il convient de déduire la somme de 57,55 euros au titre d'une régularisation de charges qui lui a été remboursée le 30 avril 2024, ainsi que le dépôt de garantie d'un montant de 327,31 euros.

Il ressort du décompte que ce montant comprend du SLS, pour un montant total de 156,59 euros, qu'il convient également de retirer de la dette locative dans la mesure où la SA d'HLM EBS HABITAT ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [B] [T] [M] à payer à la SA d'HLM EBS HABITAT, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 334,80 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 327,31 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l'état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d'huissier que s'il démontre qu'il n'a pas été possible d'établir l'état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l'état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Faute d'état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 1732 du même code précise qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.
En l’espèce, la SA d'HLM EBS HABITAT verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 26 février 2019, ainsi qu’un état des lieux de sortie, établi également de manière contradictoire le 26 janvier 2023.

Il est relevé dans l'état des lieux de sortie que le logement est dans un état de saleté général et que le ménage n'a pas été fait. Par conséquent, les frais de ménage réclamés par la demanderesse et justifiés par la production d'une facture de la société GRAND OUEST NETTOYAGE ENTRETIEN en date du 16 mars 2023, d'un montant de 271,20 euros, lui sont accordés.

En outre, il ressort de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie que le locataire n'a pas restitué l'intégralité des clés et badges qui lui avaient été remis à l'entrée dans le logement et qu'il a rendu un émetteur cassé. Ainsi, la somme de 127,93 euros facturée pour le remplacement des clés, badges et bip portail manquants ou cassés est accordée à la bailleresse.

Il n’apparaît toutefois pas suffisamment d'éléments pour chiffrer le préjudice de la SA d'HLM EBS HABITAT en l'absence de pièces justificatives (devis, marchés, bordereau de prix, factures), concernant le remplacement du vitrage de la chambre 2, le remplacement de la poignée de la porte de la chambre 1 ou encore la réfection du joint du lavabo de la salle de bain, le contrat d'indemnisation forfaitaire établi par la bailleresse n'étant pas suffisant.

Monsieur [B] [T] [M] sera donc condamné à payer à la SA d'HLM EBS HABITAT la somme de 399,13 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [B] [T] [M], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [B] [T] [M] sera condamné à verser à la SA d'HLM EBS HABITAT une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS