TJ 76540, 29 juill. 2026, RG 24/00166

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC - CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 29 juillet 2026

MINUTE N° :
AMP/LA
N° RG 24/00166 - N° Portalis DB2W-W-B7I-MH4S
54G Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

AFFAIRE :
Madame [Y] [H]
Madame [L] [Q]
S.C.I. [G]
S.C.M. [Q] [H]
C/
SAS [J] [K]

DEMANDERESSES

Madame [Y] [H]
née le 07 Août 1989 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]

Madame [L] [Q]
née le 24 Mai 1989 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]

S.C.I. [G],
dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.C.M. [Q] [H],
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Charlotte DUGARD-HILLMEYER, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 56

DEFENDERESSE

SAS [Adresse 3],
dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Anna LANCIEN-DENOYELLE de la SELARL ANNAVOCAT, avocats au barreau de ROUEN, avocats plaidant, vestiaire : 41

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 20 mai 2026

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRE, Juge

GREFFIERE : Anne Marie PIERRE, Greffière

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRE, Juge

JUGEMENT : contradictoire
Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 juillet 2026

Le présent jugement a été signé par Lucie ANDRE, Juge, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 27 décembre 2019, la société CAP [J] [K] a vendu à la SCI [G], en l’état futur d’achèvement, les lots suivants :
-Lot n°7 : dans le bâtiment A, premier étage, un local commercial ou professionnel et les 53/1000èmes des parties communes générales ;
-Lot n°147 : au rez-de-chaussée, un emplacement de parking extérieur et les 1/1000ème des parties communes générales ;
-Lot n°148 : au rez-de-chaussée, un emplacement de parking extérieur et les 1/1000ème des parties communes générales ;
-Lot n°149 : au rez-de-chaussée, un emplacement de parking extérieur et les 1/1000ème des parties communes générales.

Le délai d’achèvement était fixé au deuxième trimestre de l’année 2020.

Le bien a été livré le 29 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, Mme [Y] [H], Mme [L] [Q], la SCI [G] et la SCM [Q] [H] ont assigné la SAS CAP [J] [K] devant le tribunal judiciaire de Rouen en indemnisation.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, Mme [Y] [H], Mme [L] [Q], la SCI [G] et la SCM [Q] [H] demandent au tribunal de :
-condamner la SAS CAP [J] [K] à régler à Mmes [Y] [H] et [L] [Q], unies d’intérêts et es qualité de gérantes des sociétés SCI [G] et de la SCM [H] [Q] :
-23 168,64 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi en raison du retard de livraison ;
-6 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de revenus locatifs subie ;
-28 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de revenus locatifs indirects subie ;
-8 397,14 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi du fait de l’augmentation du coût des travaux ;
-4 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner la société CAP [J] [K] à régler à Mme [L] [Q] les sommes de :
-14 800,50 euros au titre du préjudice financier subi ;
-3 000,00 euros au titre du préjudice moral subi ;
-condamner la société CAP [J] [K] à régler à Mme [Y] [H] les sommes de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi ;
-condamner la société CAP [J] [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Charlotte DUGARD-HILLMEYER, Avocat au Barreau de Rouen ;
-dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Sur le fondement des articles 1601-1, 1231-1 et 1240 du code civil, ainsi que de l’article L261-2 du code de la construction et de l’habitation, les demanderesses indiquent que, malgré leurs démarches, le bien a été livré avec un retard de 2 ans et 10 mois. Elles soutiennent que la SAS CAP [J] [K] ne peut pas se prévaloir du COVID comme cause légitime de suspension qui, en tout état de cause, n’explique pas un tel retard. La SCI [G] fait valoir qu’elle n’a jamais refusé de prendre livraison mais a simplement demandé de décaler la date de livraison. Elle ajoute que le rendez-vous a bien eu lieu mais que l’électricité et l’ascenseur n’étaient pas en état de fonctionnement. Les demanderesses exposent également que l’ordonnance du 25 mars 2020 n’est pas applicable en l’espèce et que la force majeure alléguée n’est pas démontrée.

S’agissant des préjudices subis, les demanderesses font valoir que, n’ayant pas pu occuper les locaux, elles n’ont pas pu respecter le schéma d’investissement initialement prévu, de sorte que le coût de l’investissement a dû être directement et personnellement supporté par les membres de la SCM et de la SCI et pour des montants supérieurs à ceux prévus initialement. Mmes [Q] et [H] font ainsi valoir avoir dû assumer à titre personnel le règlement des intérêts bancaires intercalaires dès le mois de septembre 2020 puis, à partir de janvier 2022, le remboursement intégral des mensualités sans que ces sommes puissent être amorties par le versement des loyers par la SCM.

Elles sollicitent également une indemnisation au titre du surcoût lié à l’augmentation du coût des matériaux ainsi qu’au titre de la perte de revenus locatifs. Elles précisent à ce titre que les locaux prêtés ne permettaient pas d’accueillir les activités d’autres praticiens.

Mme [Q] indique avoir dû, du fait du retard, régler des rétrocessions d’honoraire puisqu’elle a dû se maintenir dans les locaux d’un confrère.

Mme [Q] et Mme [H] font également valoir avoir subi un préjudice moral résultant de l’occupation de locaux inconfortables et insalubres.

***

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2025 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SAS CAP [J] [K] demande au tribunal de :
-rejeter toutes les demandes formées par Mme [Q], Mme [H], la SCI [G] et la SCM [Q] [H] ;
-laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et des dépens.

La SAS CAP [J] [K] fait valoir que le bien était achevé bien avant le 29 mars 2023 et qu’elle a convoqué la SCI [G] à un rendez-vous de livraison dès le 25 février 2022 qui a refusé la livraison à deux reprises pour convenances personnelles. Elle considère ainsi que le retard de livraison n’est que de 1 an, 8 mois et 3 jours, période à laquelle il convient de déduire la période COVID en application de l’ordonnance du 25 mars 2020 et de la force majeure.

S’agissant des préjudices invoqués, la SAS CAP [J] [K] soutient que le montage financier ne lui est pas opposable ; qu’elle n’a contracté qu’avec la SCI [G] et que seuls les intérêts intercalaires pourraient constituer un préjudice financier mais qu’ils ne sont pas justifiés. Elle ajoute que les mensualités ne peuvent constituer un préjudice puisqu’elles auraient été dues quelle que soit la date de livraison. Elle indique en outre que si la SCM n’a versé aucun loyer à la SCI, Mmes [Q] et [H] ont occupé à titre gratuit les locaux dès le 1er juillet 2020. S’agissant des prêts bancaires, la SAS CAP [J] [K] expose que le prêt de la SCM est un prêt pour l’acquisition de matériel et équipement.

S’agissant de l’augmentation du coût des matériaux, la société défenderesse affirme que le surcoût n’est pas justifié et résulte de travaux supplémentaires réalisés.

S’agissant de la perte de revenus locatifs, la SAS CAP [J] [K] indique qu’elle n’est pas subie par la SCI [G] et que des locaux ont été mis à disposition à titre gratuit pour une surface quasiment similaire.

Elle ajoute que rien n’interdisait à Mme [Q] d’occuper les locaux mis à sa disposition dès le 1er juillet 2020.

Enfin, la défenderesse indique que les demanderesses ne justifient pas de l’existence de leur préjudice moral.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 mai 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

***

MOTIVATION

I- Sur les demandes indemnitaires

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

L’article 1231-1 du même code prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1240 du même code énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est établi que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Sur la responsabilité liée au retard de livraison

En l’espèce, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement prévoyait un délai de délai d’achèvement au deuxième trimestre 2020. Il était également prévu que la prise de possession se ferait au moment de la constatation de l’achèvement. Il en résulte que le bien devait être livré au plus tard le 30 juin 2020.

L’acte de vente prévoyait que ce délai serait majoré, le cas échéant :
«- des jours d’intempéries, au sens de la réglementation du travail sur les chantiers de bâtiment et dûment constatés par une attestation de l’architecte, auquel les parties conviennent de se rapporter à cet égard ;
-des jours de retard consécutifs à une grève ou au dépôt de bilan d’une entreprise, constatés comme il a été dit ci-dessus ;
-en cas de force majeure ».

L’article 1218 du code civil dispose qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Il résulte des pièces versées aux débats que le procès-verbal de livraison a été signé le 29 mars 2023.

L’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 n’a pas vocation à s’appliquer dès lors que l’article 1er de la même ordonnance dispose que les dispositions du titre concernées sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus. Or, le délai de livraison a expiré le 30 juin 2020.

La SAS CAP [J] [K] invoque la force majeure résultant du COVID sans démontrer l’existence d’un lien de causalité entre l’épidémie et le retard de livraison, de sorte que la période du 12 mars au 13 juin 2020 ne sera pas déduite.

Enfin, il ressort des pièces versées aux débats que :
- la SAS CAP [J] a convoqué les acquéreurs pour un rendez-vous de livraison le jeudi 3 mars 2022 ;
-la SCI [G] a décalé le rendez-vous au 15 mars 2022 mais aucune livraison n’a eu lieu ;
- le 30 mai 2022 Mme [Q] a adressé un courriel dans lequel elle indiquait « je voulais vous remercier pour la visite du local. Effectivement tout est fini » ;
-un rendez-vous a eu lieu le 3 août 2022 à la suite duquel la SCI [G] a refusé la livraison compte tenu de l’absence de fonctionnement de l’ascenseur et de l’électricité.

Si la SAS CAP [J] [K] soutient que le bien aurait pu être livré le 3 mars 2022 et que la SCI [G] a refusé la livraison à deux reprises pour des convenances personnelles, elle ne produit aucune pièce justifiant que l'ascenseur et l’électricité étaient en état de fonctionnement au 3 mars 2022 alors que la présence d’un ascenseur et d’une installation électrique conforme figure bien dans la notice descriptive sommaire des travaux. Il ne peut donc être retenu que le bien était en état d’être livré au 3 mars 2022.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’immeuble a été livré le 29 mars 2023, avec 1002 jours de retard. La SAS CAP [J] [K] engage donc sa responsabilité et est tenue de réparer les préjudices liés à ce retard.

Sur les préjudices

S’agissant des intérêts intercalaires :

Le paiement des intérêts intercalaires est la conséquence du retard fautif et doit en conséquence être indemnisé.

S’agissant des prêts contractés par la SCI [G], les demanderesses produisent aux débats non seulement un tableau qu’elles ont établi mais également les relevés de compte de la SCI ainsi que les tableaux d’amortissement actualisés. Il résulte de ces pièces que la SCI a réglé la somme de 2 742,14 euros au titre des intérêts intercalaires de septembre 2020 à décembre 2021, de sorte que la SAS CAP [J] [K] sera condamnée à payer à la SCI [G] la somme de 2 742,14 euros.

S’agissant de la SCM, la production du tableau d’amortissement et celle des relevés de compte ne permettent pas de démontrer qu’elle aurait réglé la somme de 1,74 euros pendant 24 mois au titre des intérêts intercalaires. La demande formée à ce titre sera rejetée.

S’agissant des échéances des prêts

Dès lors que les échéances des prêts auraient dû être réglées en tout état de cause, peu important la date de livraison, il n’existe aucun lien de causalité entre le retard de livraison et le paiement desdites échéances.

Les demandes formées à ce titre seront par conséquent rejetées.

S’agissant du surcoût lié à l’augmentation du coût des matériaux

Pour justifier du surcoût lié à l’augmentation du coût des matériaux qui aurait été causé par le retard de livraison, les demanderesses produisent un devis de SOLUTIONS TRAVAUX en date du 9 décembre 2019 ; deux devis de [Localité 5] MULTISERVICES EI en date du 13 mars 2023 ainsi que des factures.

Il y a lieu toutefois de noter que les devis n’émanent pas des mêmes sociétés et que le premier devis ne prévoit pas la pose d’une cuisinette type Ikea, contrairement au devis « aménagement cuisinette » du 13 mars 2023. A ce titre, la pièce n°40 des demanderesses, qui ne respecte pas les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile et qui n’est pas signée, n’est pas suffisamment probante pour démontrer que [Localité 5] MULTISERVICES s’est substitué à SOLUTIONS TRAVAUX. En outre, seule une facture de 2 000 euros se réfère au devis du 13 mars 2023 dont les prestations correspondent au devis du 9 décembre 2019.

Il ressort de ces éléments que les demanderesses ne rapportent pas la preuve d’un surcoût lié à l’augmentation du coût des matériaux entre la date de livraison prévue et la date de livraison effective.

Les demandes formées à ce titre seront rejetées.

S’agissant de la perte de revenus locatifs

Les demanderesses font valoir que des cours privés de Pilates devaient être mis en place par Mme [R] à partir du mois de septembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 200 euros. Elles produisent une attestation de Mme [R] qui confirme qu’elle devait louer le plateau technique pour dispenser des cours de Pilates à partir de septembre 2021 à raison d’un loyer de 200 euros par mois. Il est ainsi démontré que le retard de livraison a entrainé une perte de chance de louer les locaux 200 euros par mois à compter de septembre 2021 et jusqu’à la livraison. Il convient d’évaluer cette perte de chance à 95%, soit 3 610 euros (200 euros x 19 mois x 0,95). La SAS CAP [J] [K] sera par conséquent condamnée à payer la somme de 3 610 euros à la SCM [H] [Q].

S’agissant de la perte des rétrocessions

Les demanderesses font valoir qu’en raison du retard de livraison, elles n’ont pas pu accueillir dans les locaux des collaborateurs libéraux qui devaient leur régler une rétrocession.

Les demanderesses produisent aux débats les contrats d’assistantes dont il résulte que :
-Mme [Z] [T] a rejoint le cabinet en juillet 2023 et verse 10% de ses honoraires, soit, selon les demanderesses, environ 300 euros par mois ;
-Mme [I] [D] a rejoint le cabinet au mois d’octobre 2023 et verse une rétrocession de 12,5% de ses honoraires plafonnés à 600 euros par mois ou 1 200 euros selon le contrat.

Toutefois, ces contrats prévoient une rétrocession d’honoraires au profit de Mmes [Q] et [H]. Au surplus, ces dernières allèguent, sans en rapporter la preuve, que ces rétrocessions leur permettent d’amortir le crédit immobilier de la SCI, de sorte qu’il n’est démontré aucun préjudice subi par la SCI [G] ou la SCM [H] [Q].

Or, Mmes [Q] et [H] ne forment une demande, au titre de la perte de rétrocessions, qu’en leur qualité de gérantes des SCI [G] et de la SCM [H] [Q], et non en leur nom personnel.

Les demandes formées à ce titre seront par conséquent rejetées.

S’agissant du préjudice financier subi par Mme [Q]

Mme [Q] indique qu’en raison du retard de livraison, elle s’est maintenue dans les locaux qu’elle occupait auprès d’un confrère auquel elle a dû régler une rétrocession d’honoraires mensuelle. Il résulte toutefois des pièces versées aux débat que la SAS CAP [J] [K] a mis des locaux à disposition des demanderesses dès le 1er juillet 2020, de sorte que Mme [Q] aurait pu déménager dans les locaux mis gratuitement à sa disposition dès cette date.

Il en résulte qu’il n’existe pas de lien de causalité entre le retard de livraison et le versement des rétrocessions. La demande formée à ce titre par Mme [Q] sera rejetée.

S’agissant du préjudice moral subi par Mme [Q] et Mme [H]

Il résulte des pièces versées aux débats qu’en raison du retard de livraison, Mme [H] a occupé les locaux proposés par la SAS CAP [J] [K] à compter du 1er juillet 2020 et que Mme [Q] l’a rejoint à compter du début de l’année 2022.

Les demanderesses produisent aux débats un constat de commissaire de justice dressé le 22 décembre 2022 dont il ressort que les locaux mis à disposition des demanderesses présentaient :
-des tâches sur la moquette usagée ;
-des pièges à souris et des crottes de souris ;
-une infiltration au niveau d’une fenêtre ;
-des néons non fonctionnant ;
-des convecteurs électriques non fixés au mur ;
-un tableau électrique avec des prises à nu.

Le fait d’exercer leur métier de kinésithérapeute dans ces conditions pendant de nombreux mois a nécessairement causé à Mme [H] et à Mme [Q] un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 2 000 euros pour chacune. La SAS CAP [J] [K] sera par conséquent condamnée à payer à Mme [H] et Mme [Q] la somme de 2 000 euros chacune.

II- Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS CAP [J] [K], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par Me Charlotte DUGARD-HILLMEYER, avocat au barreau de Rouen.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

La SAS CAP [J] [K], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la SCI [G] et la SCM [H] [Q] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Sur l'exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L'alinéa 1 de l'article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’occurrence, compte tenu de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter cette mesure.

Il convient en conséquence de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

***

PAR CES MOTIFS