TJ 76540, 7 avr. 2026, RG 25/01348

DOSSIER N° RG 25/01348 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NHUG

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 07 AVRIL 2026

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DEMANDERESSE :

SA LE FOYER STEPHANAIS
185 rue des Pré de la Roquette
BP 20
76800 SAINT ETIENNE DU ROUVRAY
Représentant : Mme [N] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [C] [Y]
2 Rue Bourvil
76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 06 Février 2026

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé en date du 15 décembre 2021, la SA LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à M. [C] [Y] un logement situé 2 rue Bourvil, appartement 123, SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY (76800), moyennant un loyer mensuel initial de 362,28 euros, outre une provision sur charge de 102,96 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 086,04 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges et de justifier d’une assurance habitation a été signifié au locataire le 17 mars 2025. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 22 juillet 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a fait assigner M. [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de M. [C] [Y] par acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des loyers et charges et également du défaut de présenter une quittance d’assurance habitation ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [C] [Y] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux ;
-Ordonner que faute pour M. [C] [Y] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Condamner M. [C] [Y] au paiement de la somme principale de 4 080,54 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 11 juillet 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
-Condamner M. [C] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
-Condamner M. [C] [Y] au paiement de la somme de 400 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner M. [C] [Y] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;
-Condamner M. [C] [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CAF, le coût de l’assignation et les formalités de dénonciation à la Préfecture.

À l’audience du 06 février 2026, la SA LE FOYER STEPHANAIS était représentée par Mme [J] [N], muni d’un pouvoir. Elle s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 988,58 euros au 05 février 2026. Mme [N] rappelle également qu’au jour de l’audience le locataire n’a toujours pas justifier d’une assurance habitation.

M. [C] [Y], cité par procès-verbal de dépôt à étude, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA LE FOYER STEPHANAIS justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 23 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, cet article dispose également qu'« à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ».

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, il ressort du décompte versé à la procédure que la SA LE FOYER STEPHANAIS a souscrit à compter du 30 novembre 2024 une assurance pour compte du locataire. Le bailleur a donc renoncé à la mise en œuvre de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Il ressort également de la fiche d’audience d’expulsion que le bailleur ne souhaite pas maintenir sa demande en résiliation pour défaut d’assurance.

Par conséquent, il n’y aura lieu de faire statuer sur la demande en résiliation du bail pour défaut d’assurance.

Sur la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à M. [C] [Y] le 17 mars 2025. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 29 avril 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 avril 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA LE FOYER STEPHANAIS ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA LE FOYER STEPHANAIS verse aux débats un décompte arrêté au 31 janvier 2026 dont il ressort que la dette est de 988,58 euros. Il ressort de ce décompte que des frais de procédure ont été imputé à M. [C] [Y] pour un montant de 295,54 euros qu’il sera question de déduire.

Il ressort également de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête d'occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 139,30 euros ainsi que des frais d’assurance pour un montant de 32,59 euros.

Or l’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

L'enquête mentionnée à l'alinéa précédent vaut enquête au sens de l'article L.441-9 ».

En l'espèce, la SA LE FOYER STEPHANAIS ne produit en effet que des courriers simples qui auraient été adressés à M. [C] [Y] entre septembre 2023 et décembre 2023 ainsi qu’entre septembre 2025 et décembre 2025 pour lui demander de répondre à l’enquête OPS.

De plus, il n’est justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à M. [C] [Y].

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Concernant les frais d’assurance, le paiement des frais d'assurance est justifié dès lors que le bailleur justifie avoir mis en demeure le locataire de souscrire à une assurance habitation par lettre recommandé avec avis de réception non suivie d’effet dans un délai d’un mois.

En l’espèce, la SA LE FOYER STEPHANAIS ne verse au débat que deux mises en demeure adressée à la locataire par courrier simple. Par conséquent, le paiement des frais d'assurance n’est pas justifié, et sera déduite des sommes dues.

La dette actualisée s’élève à la somme de 521,15 euros.

M. [C] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 521,15 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé que M. [C] [Y] a repris le paiement du loyer courant. Un accord a été trouvé entre les parties depuis août 2025, que M.[C] [Y] respecte. Ainsi la SA LE FOYER STEPHANAIS ne s’oppose pas à des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l'exigibilité immédiate du solde, l'expulsion de M. [C] [Y] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l'indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 29 avril 2025 jusqu'à complète libération des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SA LE FOYER STEPHANAIS

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, si le compte locataire de M. [C] [Y] se trouve régulièrement en position débitrice ce qui pourrait caractériser sa mauvaise foi, la SA LE FOYER STEPHANAIS ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement. Il est donc débouté de sa demande de dommages intérêts.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [C] [Y] qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [C] [Y] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS