TJ 83050, 22 juill. 2026, RG 25/09097

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Contentieux civil général de proximité

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2026

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N° RG 25/09097 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K6VE

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Elina TERRAL, Juge placé

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 20 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juillet 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en dernier ressort par Madame Elina TERRAL.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA GRAND BLEU, ayant son siège social [Adresse 3]

représenté par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR

Monsieur [A] [K]
né le 28 Septembre 1971 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Meggie IFRAH, avocat au barreau de TOULON substituée par Me ARNAUD Joanna, avocat au barreau de TOULON

COPIES DÉLIVRÉES LE :
1 copie exécutoire à ;
- Me Emmanuelle BRICE-TREHIN
- Me Meggie IFRAH

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [K] est propriétaire des lots n°383, 384 et 388 au sein de la copropriété [Adresse 1] situé [Adresse 5].

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] est représenté par son syndic SAS FONCIA GRAND BLEU.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, a fait assigner Monsieur [A] [K] devant le Tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir :
- Condamner Monsieur [A] [K] à lui payer la somme de 1 208,75 €, au titre des charges arrêtées au 13 octobre 2025 à parfaire au jour du jugement à intervenir, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 16 août 2023,
- Condamner Monsieur [A] [K] à lui payer la somme de 1 284,14 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts de droit à compter du jugement à venir,
- Condamner Monsieur [A] [K] à lui payer la somme de 6,15 € au titre des intérêts de retard depuis le 16 août 2023 et jusqu’au 28 février 2024,
- Condamner Monsieur [A] [K] à lui payer la somme de 2 600 € à titre de dommages et intérêts,
- Condamner Monsieur [A] [K] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [A] [K] aux entiers dépens.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026.

À l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA GRAND BLEU, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1801,93 €. Il expose que sept mises en demeure ont été adressées à Monsieur [A] [K] depuis 2023. Il observe que celui-ci soutient ne les avoir jamais reçues, alors même qu’il a bien reçu la sommation de payer délivrée par commissaire de justice en 2024 à cette même adresse. Il fait valoir que, malgré cette sommation dont il a eu connaissance, Monsieur [A] [K] ne s’est pas acquitté des sommes réclamées ni des charges courantes. Il ajoute que si Monsieur [A] [K] a régularisé l’arriéré de charges arrêté au mois d’octobre 2025, il demeure redevable des appels de fonds échus entre janvier et avril 2026. Il soutient enfin que la présente procédure s’est révélée nécessaire au recouvrement des sommes dues et ne présente pas un caractère abusif.

Monsieur [A] [K] comparait, assisté par son conseil. Par référence à ses conclusions développées oralement à l’audience, il forme les demandes suivantes :
- Constater le remboursement intégral de la somme principale,
- Débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire :
- Réduire les condamnations prononcées à son encontre à de plus justes proportions,
- Débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de condamnation à la somme de 548,00 € correspondant aux frais de recouvrement pour la constitution du dossier transmis à huissier de justice et la constitution du dossier transmis à l’avocat,
- Accorder à Monsieur [A] [K] un délai de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et autoriser l’échelonnement des sommes qui seraient éventuellement mises à sa charge sur une durée de vingt-quatre mois,
En tout état de cause :
- Condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer la somme de 1.200 € à titre de dommages et intérêts,
- Condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [A] [K] expose qu’il n’a pas été en mesure de régler les appels de fonds dans les délais, faute d’avoir eu connaissance des relances de paiement. Il affirme n’avoir reçu ni courrier de relance, ni courriel, ni commandement de payer. Il précise avoir quitté son ancien domicile le 15 août 2025 et avoir mis en place un transfert de courrier auprès des services postaux au cours du mois de septembre 2025.

Il indique qu’à réception de l’assignation, il a immédiatement procédé au règlement intégral de la dette principale de charges de copropriété, soit la somme de 1 086,20 € par paiement du 8 décembre 2025, ainsi qu’au paiement de l’appel de fonds du premier trimestre 2026, d’un montant de 109,95 €.

Il conteste le montant des frais de recouvrement réclamés, s’élevant à 1 576,58 €, qu’il estime manifestement disproportionnés au regard de la dette principale. Il soutient qu’un appel téléphonique ou un courriel aurait permis de l’informer de l’existence de l’arriéré et d’éviter l’engagement de la présente procédure. Il relève que, si des courriers recommandés ont été adressés à son domicile, ils sont tous revenus à leur expéditeur, ce qui révèle selon lui un dysfonctionnement de sa boîte aux lettres ne pouvant lui être imputé. Il fait valoir que la SAS FONCIA GRAND BLEU disposait pourtant de ses coordonnées téléphoniques et électroniques, qu’elle utilisait régulièrement pour les échanges relatifs à la copropriété, sans jamais l’alerter sur l’existence des impayés.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 juillet 2026.

Par note en délibéré du 26 mai 2026, le conseil de Monsieur [A] [K] a adressé au Tribunal le justificatif d’un virement bancaire d’un montant de 120,72 €, en date du 20 mai 2026, au bénéfice de la SAS FONCIA GRAND BLEU

MOTIFS DE LA DECISION

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile et prononcée en dernier ressort.

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse

Afin d'apporter la preuve de la qualité de copropriétaires de Monsieur [A] [K], le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] verse aux débats le relevé de propriété établissant que Monsieur [A] [K] est propriétaire des lots n°383, n°384 et n°388 cadastrés section AM n°[Cadastre 1] au sein de la copropriété située [Adresse 5].

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :
I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

L’article 14-2-1 dispose que :
I. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;
3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi ;
4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul propriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l'article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s'ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d'administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d'instance, qu'il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement:
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l'encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l'obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

- Le relevé de propriété établissant que Monsieur [A] [K] est propriétaire des lots n°383, n°384 et n°388 cadastrés section AM n°[Cadastre 1] au sein de la copropriété située [Adresse 5],

- Le contrat de syndic conclu par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], située [Adresse 5] avec la société SAS FONCIA GRAND BLEU pour une durée de 12 mois et 1 jour à effet du 1er avril 2026 au 31 mars 2027,

- Les procès-verbaux des 30 mars 2023, 25 mars 2024, 10 décembre 2025 des assemblées ayant approuvé les comptes des exercices 2023, 2024 et 2025, voté le montant du budget prévisionnel pour l’année 2025 et 2026,

- Les appels de fonds pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, du 1er juillet 2024 au 1er juillet 2025, du 1er janvier 2026 au 1er avril 2026,

- Le relevé de compte copropriétaire arrêté au 10 avril 2026 portant sur la période du 5 mars 2021 au 10 avril 226, faisant état d’un solde débiteur de 1 801,93 €,

- Les mises en demeure du 16 août 2023, 7 novembre 2023, 8 février 2024, du 30 octobre 2024, 27 mars 2025,

- Les relances après mise en demeure du 8 septembre 2023, du 25 novembre 2023 et du 28 février 2024,

- Les sommations de payer signifiées à Monsieur [A] [K] le 25 septembre 2024 et le 17 mars 2025,

- Les factures de frais de gestion et d’honoraires de la société FONCIA GRAND BLEU en date du 19 septembre 2024 (constitution dossier huissier 164 €), mises en demeure des 16 août 2023, 7 novembre 2023, 8 février 2024, du 30 octobre 2024, 27 mars 2025 (58 €), relance après mise en demeure du 8 septembre 2023, du 25 novembre 2023 et du 28 février 2024 (35 €), courrier avant assignation (74,50 €), constitution du dossier transmis à l’huissier du 19 septembre 2024 (164 €) et constitution du dossier transmis à l’avocat du 7 octobre 2025 (384,00 €).

Sur la créance du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], il doit être relevé que ne constituent pas des frais accessoires nécessaires au recouvrement :

- Les frais de relance portés au débit du compte copropriétaire le 6 septembre 2022 pour un montant de 32,00 € et le 8 septembre 2023, le 25 novembre 2023 et le 28 février 2024 pour un montant de 35,00 €. En effet, si le contrat type de syndic instauré par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 permet la facturation de « frais de relance après mise en demeure », les frais facturés à ce titre par le demandeur ne peuvent être en l’espèce considérés comme des frais nécessaires au recouvrement dès lors qu’ils interviennent moins d’un mois après la délivrance d’une mise en demeure et alors même qu’aucun nouvel appel de fonds n’est exigible.

- Les honoraires de syndic pour « constitution dr huis », « constitution du dossier transmis à l’huissier », « constitution du dossier transmis à l’avocat » comptabilisés le 9 février 2023, le 19 septembre 2024, pour 164,00 € et le 7 octobre 2025 pour 384 €. En effet, les diligences ainsi décomptées relèvent de l'activité de gestion courante du syndic relative au recouvrement des sommes dues, qui constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété, et le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’accomplissement d’aucune diligence exceptionnelle ou prestation particulière de nature à justifier, au-delà de la rémunération forfaitaire du syndic, une quelconque rémunération spécifique complémentaire.

Ces frais, d’un montant total de 849 € doivent ainsi être écartés et annulés du compte copropriétaire.

Par ailleurs, il convient de déduire le paiement effectué par Monsieur [A] [K] le 20 mai 2026 à hauteur de 120,72 € non pris en compte par le relevé de compte copropriétaire arrêté au 10 avril 2026.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [A] [K] à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], la somme de 832,21 € (1.801,93 € - 849 € - 120,72€) arrêtée au 10 avril 2026, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles pour la période du 5 mars 2021 au 10 avril 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Or, il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d'une faute causant un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 5], qui n'est pas un banquier, n'a pas vocation à faire systématiquement l'avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En l'espèce, il résulte du décompte produit arrêté au 10 avril 2026 que le compte de Monsieur [A] [K] est débiteur depuis au moins septembre 2021 et que le solde n’est jamais repassé créditeur depuis.

La carence répétée d'un copropriétaire dans le paiement de ses charges crée nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires le privant de trésorerie nécessaire à son fonctionnement.

En conséquence, Monsieur [A] [K] sera condamné au paiement de la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu du montant auquel Monsieur [A] [K] est condamné et en l’absence de tout élément relatif à sa situation personnelle et professionnelle ne permettant pas d’évaluer sa situation financière, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [A] [K], partie succombante à l'instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [A] [K], partie succombante et tenue aux dépens, sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] qui a dû agir en justice pour faire valoir ses droits, la somme de 500,00 € au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS