TJ 83050, 29 juill. 2026, RG 25/06567

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 29 JUILLET 2026

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N° RG 25/06567 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K223

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Elina TERRAL, Juge placé

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 24 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Juillet 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Elina TERRAL.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société D’HLM GRAND DELTA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Rémy DELMONTE-SENES, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Monsieur [O] [N]
né le 19 Mars 1992 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] - [Adresse 3] [Localité 2]

Madame [W] [N], demeurant [Adresse 4] [Localité 3]

Tous deux non comparants, ni représentés

COPIES DÉLIVRÉES LE :
1 copie exécutoire à ;
- Me Rémy DELMONTE-SENES

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :
 
Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2020 ayant pris effet le 31 juillet 2021, la SCIC [Adresse 5] a consenti à Monsieur [O] [N] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 295,02 €, outre une provision pour charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, la SCIC HLM GRAND DELTA HABITAT a fait signifier à Monsieur [O] [N] et Madame [W] [N] un commandement de payer pour un montant de 1 924,55 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 10 juin 2025, la SCIC [Adresse 5] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
 
Par actes de commissaire de justice en date du 21 août 2025, la SCIC [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [O] [N] et Madame [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir :
- Dire et juger que la clause résolutoire insérée à l'acte sous seings privés ayant pris effet le 31 juillet 2021 a joué son plein effet le 6 août 2025,
- Constater la résiliation du bail du 20 mai 2020 aux torts exclusifs de Monsieur [O] [N] et Madame [W] [N],
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [N] et Madame [W] [N] des lieux qu'ils occupent sans droit ni titre à [Localité 4], [Adresse 7] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- Condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [W] [N] au paiement du supplément de loyer de solidarité et ce jusqu'à la résiliation du bail,
- Condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [W] [N] à payer au requérant la somme de 3 575,95 euros à titre provisionnel,
- Condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [W] [N] à payer au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours - soit 369,82 euros - et ce, jusqu'au départ effectif des lieux loués,
- Condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [W] [N] en tous les dépens qui comprendront le coût des présentes et du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 22 août 2025.

Par ordonnance avant dire droit du 7 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan a notamment :
- Ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 mars 2026 à 9h00,
- Invité la SCIC HLM GRAND DELTA HABITAT à justifier de la qualité de locataire de Madame [W] [N] et de la qualité de Madame [W] [N] dans le cadre d’une action en paiement formée au visa d’un contrat dont elle n’est pas signataire,
- Invité les parties à faire toute observation utile relativement à l’ensemble des points soulevés.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 juin 2026 lors de laquelle la SCIC [Adresse 5], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9 493,17 € arrêtée au 31 mai 2026 (mois de mai inclus). Il produit un document en date 28 juin 2023 de Abdelouahid LOULICHKI, avocat au barreau de Rabat, indiquant que le tribunal de première instance de Tiflet a ouvert un dossier de divorce concernant Monsieur [O] [N] et de Madame [W] [I] ainsi qu’un document intitulé « Récapitulatif de l’enquête de supplément de loyer de solidarité (SLS) » mentionnant Monsieur [O] [N] et Madame [W] [N] signataires.
 
Monsieur [O] [N] et Madame [W] [N] n'étaient ni présents ni représentés, bien que régulièrement assignés par dépôt à étude.
 
Aucun diagnostic social et financier n'ayant été reçu des services sociaux du Département, il n'a pu en être donné lecture à l'audience.
 
L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

 
MOTIVATION
 
I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
 
Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 22 août 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.
 
Par ailleurs, la SCIC HLM GRAND DELTA HABITAT a régulièrement notifié le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 juin 2025, soit dans un délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
En conséquence, la demande de la SCIC [Adresse 5] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

 
Sur le défaut de qualité à agir de Madame [W] [N]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, notamment en raison d’un défaut de qualité, d’un défaut d’intérêt, de la prescription, de l’expiration d’un délai préfix ou de l’autorité de la chose jugée.

En application de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 125 du code de procédure civile prévoit en outre que le juge peut relever d’office les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de l’autorité de la chose jugée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

En l’espèce, le bail d’habitation versé aux débats ne comporte pas la signature de Madame [W] [N].

Si les pièces produites par la SCIC HLM GRAND DELTA HABITAT sont de nature à laisser présumer sa qualité d’épouse de Monsieur [O] [N], cette seule circonstance ne suffit pas à lui conférer la qualité de partie au contrat de bail.

Il s’ensuit que les demandes formées à l’encontre de Madame [W] [N] sont irrecevables celle-ci n’ayant pas la qualité de partie au contrat ni, par conséquent, la qualité pour défendre à l’action fondée sur celui-ci.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
 
En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
 
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
 
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 6 juin 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d'une somme de 1 924,55 €.
 
Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois applicable en l'espèce.
 
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 6 août 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 mai 2020 à compter du 6 août 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation

Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur une créance contractuelle ou l'indemnisation d'un préjudice.
 
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
 
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
 
Enfin, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
 
L'occupation sans droit ni titre d'un logement justifie l'indemnisation de son propriétaire par l'allocation d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, l'indemnité d'occupation peut être fixée à la somme de 369,82 € par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges
 
Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SCIC [Adresse 8] GRAND DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 31 mai 2026 démontrant que Monsieur [O] [N] reste devoir la somme de 9 183,15 € (9 493,17€ - 163,15€ - 146,87€), mensualité de mai 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Cependant, il ressort du décompte que la bailleresse a appliqué au locataire un Supplément de Loyer Solidaire depuis le mois de janvier 2025, soit une somme de 3 356,14 € (197,42 x 17). Il est également facturé des frais de dossier SLS à hauteur de 25 € en janvier 2025 et janvier 2026 ainsi que des pénalités et frais à hauteur de 50,40 € (7,62 € x 4 + 6,64 € x 3) .

Il ressort de l'article L.441-9 du Code de la construction et de l'habitation qu'afin d'appliquer un supplément de loyer de solidarité, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. (...) Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L.821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L.441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret du Conseil d'Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer de solidarité afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte reproduction du présent article.

En l’espèce, le courrier électronique du 19 mai 2025 produit par la société ne satisfait pas aux exigences formelles de la mise en demeure prévues le code civil, ni par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. En outre, il ne permet pas d’établir que ce courrier a été effectivement reçu par Monsieur [O] [N].

La SCIC [Adresse 8] GRAND DELTA HABITAT ne justifie donc pas avoir régulièrement mis en demeure le locataire de produire les justificatifs de ses revenus préalablement à l’application du supplément de loyer de solidarité, un mois après l’absence de réponse à l’enquête.

Il y a dès lors lieu de débouter la SCIC [Adresse 5] de ses demandes au titre du supplément de loyer de solidarité, des frais de dossier afférents, ainsi que des pénalités et frais qui en découlent.

Après déduction des sommes indûment facturées à ce titre, la dette locative s’établit à la somme de 5 726,61 € (9 183,15 € - 3 356,14 € - 50 € - 50,40 €).

Monsieur [O] [N], qui n’a pas comparu, ne produit aucun élément de nature à remettre en cause, pour le surplus, le principe ou le montant de cette dette.

Il convient, en conséquence, de le condamner à payer à la société la somme provisionnelle de 5 726,61 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, sous déduction des sommes qui auraient été réglées postérieurement et qui n’auraient pas été prises en compte dans le décompte produit.

Monsieur [O] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, telle que fixée ci-dessus, à compter de l’échéance suivant celle retenue pour l’arrêté du compte et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la restitution des clés.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [N] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,