TJ 83050, 29 juill. 2026, RG 25/08034

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Contentieux civil général de proximité

JUGEMENT DU 29 JUILLET 2026

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N° RG 25/08034 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K5F5

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Christine SENDRA, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 10 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Juillet 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Christine SENDRA.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [N]
né le 13 Janvier 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Cécile MARINO, avocat au barreau de GRASSE

COPIES DÉLIVRÉES LE :
1 copie exécutoire à ;
- Me Emmanuelle BRICE-TREHIN
- Me Florent LADOUCE

1 copie dossier

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte de commissaire de Justice en date du 22 octobre 2025, signifié par remise en l'étude, le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 1] " représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia Grand Bleu, a assigné Monsieur [N] [Q] en paiement des charges devant la présente juridiction à l'audience du 10 décembre 2025.

Il poursuit la condamnation du défendeur à lui régler les sommes suivantes à savoir :
* 1194,04 euros au titre des appels de fonds (gestion courante, travaux, fonds de prévoyance travaux) et charges selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 06 février 2023,
* 1271,16 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,
* 8,93 euros au titre des intérêts de retard depuis le 16 août 2023 jusqu'au 28 février 2024,
* 2600 euros à titre de dommages et intérêts,
* 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L'affaire n'étant pas en état a fait l'objet de plusieurs renvois et en dernier à l'audience du 10 juin 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 1] " était représenté à l'audience par son conseil. Il conclut au bien-fondé de ses prétentions faisant valoir que les frais imputés au défendeur correspondent à des actes précisément identifiés (mise en demeure et relances successives, sommations de payer ; commandement, constitution du dossier transmis à l'huissier puis à l'avocat) qui sont intervenus dans un contexte d'impayés persistants depuis 2022. Il actualise sa créance à la somme de 2901,54 euros selon décompte arrêté au 1er juin 2026. Il s'oppose à la demande de délais de paiement formulée par le défendeur relevant que ce dernier persiste à ne procéder à aucun règlement en dépit de l'assignation qui lui a été délivrée et qu'il ne justifie ni de sa bonne foi ni de sa volonté d'apurer la dette.

Monsieur [N] [Q] soutient que les frais qui lui sont facturés par le demandeur ne sont pas justifiés et abusifs. Il demande de :
- à titre principal débouter la SAS Foncia Grand Bleu de l'ensemble de ses demandes et de limiter sa condamnation au paiement de la somme de 1498, 51 euros correspondant aux charges de copropriété,
- à tire subsidiaire lui accorder un échéancier de paiement sur une durée de deux ans,
- en tout état de cause, condamner la SAS Foncia Grand Bleu à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 29 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile et prononcée en premier ressort.

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MOTIFS :

Sur la créance du syndicat au principal :

Conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 14-1 de ladite loi rappelle que "les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale".

L'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l'article 171 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dispose que

"I.-Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.

II.-L'assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

III.-Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. L'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot. "

Les sommes appelées à titre de provision sur charges et travaux sont dues en vertu de la loi avant même l'approbation des comptes.

De plus, les décisions des assemblées générales restent opposables aux copropriétaires tant qu'elles n'ont pas été annulées.

Un copropriétaire ne peut opposer le défaut de convocation à l'assemblée pour justifier l'absence de paiement des provisions sur charges et charges.

Il n'est pas fondé davantage à refuser de payer sa quote-part de charges, au prétexte que la décision de l'assemblée générale qui la justifiait ne lui a pas été notifiée. Les décisions prises par l'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

Aux termes des dispositions de l'article 10-1 de la loi précitée,

" par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur".

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement :

1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas du I de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au II de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au sixième alinéa du I de l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires ;

8° Des contributions prévues aux 1° et 2° de l'article 26-10 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée.

L'article 36 du même décret dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée.
Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le présent décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l'auxiliaire de justice ou à l'avocat c'est uniquement lorsqu'il est justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l'article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi il est de jurisprudence constante que s'agissant de la fin du mandat de syndic, la clause renvoyant à la date de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos, ou à la date de la deuxième assemblée générale, ne respecte pas l'exigence de la mention, dans le contrat de mandat de syndic, de la date calendaire de son échéance.

L'article 28 du décret visé plus avant rappelle que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.

En l'espèce, Monsieur [N] [Q] est propriétaire des lots n°215, 240 et 250 au sein de la communauté immobilière " [Adresse 1] " comme en atteste le relevé de propriété produit par le Syndicat des copropriétaires.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur verse aux débats :

- le relevé du compte copropriétaire arrêté au 6 octobre 2025 présentant un solde débiteur de 2474,13 euros au titre des charges, appels de fonds (gestion courante, travaux votés en assemblée, fonds de prévoyance travaux obligatoire loi ALUR) et frais de recouvrement facturés sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 30 septembre 2022 au 1er octobre 2025,

- le relevé du compte copropriétaire arrêté au 1er juin 2026 présentant un solde débiteur de 2901,54 euros au titre des charges, appels de fonds (gestion courante, travaux votés en assemblée, fonds de prévoyance travaux obligatoire Loi ALUR) et frais de recouvrement facturés sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 30 septembre 2022 au 1er avril 2026,

- les appels de fonds et décomptes individuels de charges pour la période concernée par la procédure,

- les comptes des exercices concernés par la procédure,

- les procès-verbaux des assemblées ayant approuvé les comptes des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025, adopté le budget des exercices 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026 , 2026/2027, voté le montant de la cotisation annuelle du fonds de prévoyance travaux pour les mêmes exercices que le budget de gestion courante et désigné la SAS Foncia Grand Bleu en qualité de syndic pour les périodes du 1er Avril 2022 au 31 mars 2023, du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, du 1er avril 2025 au 31 mars 2026 et du 1er avril 2026 au 31 mars 2027,

- l'attestation établie par le syndic de l'absence de recours à l'encontre des assemblées

- les sommations de payer signifiées au copropriétaire les 25 septembre 2024 et 11 mars 2025,

- les relances notifiées au défendeur dont la mise en demeure du 6 février 2023 dont il n'est pas justifié de son envoi en lettre recommandée avec accusé de réception,

- les frais facturés au copropriétaire par le syndic,

- le contrat de syndic de la SAS Foncia Grand Bleu pour les périodes du 1er Avril 2022 au 31 mars 2023, du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, du 1er avril 2025 au 31 mars 2026 et du 1er avril 2026 au 31 mars 2027.

La créance du syndicat est partiellement établie.

En effet, ne constituent pas des frais accessoires nécessaires au recouvrement tels que définis par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:
- les honoraires de syndic pour " constitution du dossier transmis à l'huissier ", "constitution du dossier transmis à l'avocat " comptabilisés les 19 septembre 2024 (164 euros) et 20 septembre 2025 (384 euros), le recouvrement de charges relevant de la mission de gestion courante du syndic, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de diligences exceptionnelles de la SAS Foncia Grand Bleu à ce titre, la simple transmission de pièces à l'auxiliaire de Justice ne pouvant être qualifiée comme tel au visa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. De plus, la constitution du dossier en vue de sa transmission à l'auxiliaire de justice ne peut faire l'objet d'une facturation et non de plusieurs barèmes selon que celle-ci est faite à l'huissier ou à l'avocat.

De même, si le contrat type de syndic instauré par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 permet la facturation de " frais de relance après mise en demeure ", ceux facturés à ce titre par le demandeur les 3 mars 2023 (32 euros), 8 septembre 2023 (35 euros), 25 novembre 2023 (35 euros) et 28 février 2024 (35 euros) ne peuvent être en l'espèce considérés comme des frais nécessaires au recouvrement dès lors qu'ils interviennent moins d'un mois après la délivrance d'une mise en demeure et alors même qu'aucun nouvel appel de fonds n'est exigible.

L'ensemble de ces frais (685 euros) doit être écarté et annulé du compte copropriétaire.

En revanche, contrairement à ce que soutient le défendeur, les mises en demeure qui lui ont été notifiées sont justifiées et les frais facturés à ce titre par le demandeur relèvent de ceux prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Il en est de même des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour faire signifier au défendeur une sommation de payer.

Selon l'article 14 du Code de Procédure Civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

En l'espèce, la SAS Foncia Grand Bleu n'est pas partie à la procédure. Dans ces conditions le défendeur n'est pas recevable à former à son encontre des demandes.

S'agissant des intérêts de retard, le demandeur ne justifie pas du calcul des intérêts qu'il a facturés à la défenderesse, qui plus est sur certaines sommes (frais de contentieux) qui ne sont pas exigibles. Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande en paiement à ce titre de la somme de 8,93 euros.

En conséquence, Monsieur [N] [Q] est condamné à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 1] " la somme de 2207,61 euros arrêtée au 1er juin 2026, au titre des charges, appels de fonds (gestion courante, travaux votés en assemblée, fonds de prévoyance travaux obligatoire Loi ALUR) et frais de recouvrement facturés sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 30 septembre 2022 au 1er avril 2026 assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation et non de la mise en demeure du 6 février 2023 dès lors qu'en l'absence d'accusé de réception retourné par les services postaux le demandeur ne rapporte pas la preuve qu'elle soit parvenue au copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires est débouté pour le surplus.

Sur les délais de paiement sollicités :

L'article 1343-5 du code civil dispose, que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [N] [Q] ne communique aucune pièce relative à sa situation personnelle et financière. Il ne justifie pas de sa capacité à apurer la dette dans le délai de deux ans.

Au surplus, au jour de l'audience il ne rapporte pas la preuve qu'il ait repris le paiement de ses charges.

Sa demande est rejetée.

Sur les dommages et intérêts :

L'article 1231-6 du code civil dispose : les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le compte copropriétaire enregistre un solde débiteur permanent depuis le 30 septembre 2022. Il n' a procédé à aucun règlement depuis cette date.

Les manquements systématiques et répétés de Monsieur [N] [Q] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Monsieur [N] [Q] est condamné au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par le demandeur.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Monsieur [N] [Q] succombant, il convient de le condamner aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] " une somme qu'il est équitable de fixer à 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucune considération ne justifie de faire droit à la demande d'indemnisation formulée par le défendeur sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l'exécution provisoire :

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, le Juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :