TJ 10387, 22 juill. 2026, RG 25/00413

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 JUILLET 2026

N° RG 25/00413 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FIXQ
Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :
22 juillet 2026

Monsieur [D] [K]

c/

Madame [V] [I]
Monsieur [L] [G]

DEMANDEUR

Monsieur [D] [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]
comparant en personne

DEFENDEURS

Madame [V] [I]
[Adresse 2]
[Localité 1]
comparante en personne

Monsieur [L] [G]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 05 juin 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 22 juillet 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 15 mai 2024, M. [D] [K] a donné à bail à Mme [V] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 550 €.

Par un avenant au contrat de bail, en date du 6 août 2024, des provisions sur charges pour un montant de 25 €, chaque mois ont été ajoutées au loyer.

Par acte du 20 mai 2024, M. [L] [G] s'est porté caution solidaire de l'engagement souscrit au titre du bail signé le 15 mai 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [D] [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 mars 2025.

Par acte d'huissier en date du 28 mars 2025, le commandement de payer délivré à la locataire a été dénoncé à la caution.

Des loyers étant de nouveau, impayés, par actes d'huissier en date du 8 juillet 2025, M. [D] [K] a ensuite fait assigner Mme [V] [I] et M. [L] [G] à l'audience du 5 juin 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l'audience du 5 juin 2026, M. [D] [K] - comparaît en personne- il reprend les termes de son assignation pour demander de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Mme [V] [I] ; ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ; condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme actualisée de 6062 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; condamner M. [L] [G], en qualité de caution, au paiement solidaire de ces sommes.
Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que la locataire et sa caution demeurent redevables d'impayés locatifs. Il indique qu’un accord avec une mensualité de 200 € a été signé le 12 avril 2025, afin d’apurer la dette locative. Mais cet accord n’a pas été respecté. Le bailleur précise que Mme [V] [I] a un travail et perçoit des aides et donc pour lui, elle est en capacité de payer la dette locative.

A cette même audience, Mme [V] [I], comparaît en personne, elle indique qu’elle souhaite rester dans le logement. Elle touche un salaire de 1500 € et de la CAF à hauteur de 420 €.
La locataire reconnaît le montant de la dette mais précise qu’elle ne peut pas mettre 200 € en plus du loyer courant comme elle l’avait proposé précédemment.

Bien que régulièrement convoqué par acte d'huissier transformé en procès-verbal de recherches le 8 juillet 2025, M. [L] [G] n’ est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été déposé au greffe, il en a été donné lecture lors de l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d'irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.Par ailleurs, aux termes du II de l'article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 3] par la voie électronique le 8 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [D] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

1.2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail conclu le 15 mai 2024a été signifié le 18 mars 2025, pour la somme en principal de 3595 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, conformément à la clause résolutoire du contrat de bail, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mai 2025.

Mme [V] [I] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour le propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [V] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser M. [D] [K],conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [V] [I].

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

En l'espèce, M. [D] [K] produit un décompte démontrant que l'arriéré locatif s'élève, après soustraction des frais de poursuite à la somme de 6062 € au 5 juin 2026 (mois de juin 2026 inclus).

La locataire et la caution ne versent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquise le 19 mai 2025, Mme [V] [I] et M. [L] [G] en qualité de caution solidaire restent redevables du paiement solidairement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu de prononcer de condamner solidairement Mme [V] [I] et M. [L] [G], à verser à M. [D] [K], à titre provisionnel, cette somme de 6062 € comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 5 juin 2026) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (18 mars 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement in solidum d'une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 6 juillet 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Les dépens seront supportés in solidum par Mme [V] [I] et M. [L] [G], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner in solidum Mme [V] [I] et M. [L] [G] à verser à M. [D] [K] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,