TJ 10387, 22 juill. 2026, RG 25/00553

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 JUILLET 2026

N° RG 25/00553 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FKDI
Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :
22 juillet 2026

OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT

c/

Monsieur [V] [C]
Madame [F] [C]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Madame [I] [Z], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [V] [C]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Madame [F] [C]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 05 juin 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 22 juillet 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 10 juillet 2013, la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a donné à bail à M. [V] [C] et Mme [F] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 469,17 € et un jardin pour 20 €.

Par un contrat du 11 juillet 2013, la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a donné à bail à M. [V] [C] et Mme [F] [C] un parking situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 20 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire le 13 janvier 2025.

Par acte d'huissier en date du 9 septembre 2025, la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a ensuite fait assigner M. [V] [C] et Mme [F] [C] à l'audience du 5 juin 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 juin 2026, la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT - représentée par Mme [I] [Z] - reprend les termes de son assignation pour demander de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M. [V] [C] et Mme [F] [C] ;ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;et de condamner ces derniers au paiement de la somme actualisée de 5575,39 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que les locataires demeurent redevables d'impayés locatifs mais que l’attestation d’assurance a été fournie. Il précise qu’un accord a été trouvé avec M. [V] [C] et Mme [F] [C] à hauteur de 200 € par mois et ce plan est respecté. En conséquence le bailleur demande l’homologation du plan.

Bien que régulièrement convoqués par acte d'huissier signifié à étude d’huissier le 9 septembre 2025, M. [V] [C] et Mme [F] [C] ne sont ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l'article 24 ancien de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée deux mois avant la date de l’audience, sous peine d'irrecevabilité de la demande en résiliation de bail. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 2] par la voie électronique le 10 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I ancien de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, conclu le 10 juillet 2013 a été signifié le 13 janvier 2025, pour la somme en principal de 1200,36 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mars 2025.

III. Sur le montant de l'arriéré locatif

En l'espèce, la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT produit un décompte démontrant que l'arriéré locatif s'élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 5575,39 € à la date du 4 juin 2026 (mois de mai 2026 inclus).

Les locataires ne versent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement, M. [V] [C] et Mme [F] [C] à verser à la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT, à titre provisionnel, cette somme de 5575,39 € comprenant les loyers, charges (décompte arrêté au 4 juin 2026) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1200,36 € à compter du commandement de payer (13 janvier 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L'article 24 VII de la même loi dispose également que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, un accord a été trouvé avec M. [V] [C] et Mme [F] [C] et compte tenu de la demande d’homologation du bailleur, il convient d'autoriser M. [V] [C] et Mme [F] [C] à se libérer du montant de la dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :
que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 14 mars 2025 ;que M. [V] [C] et Mme [F] [C] deviennent occupants sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;que faute pour M. [V] [C] et Mme [F] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et il conviendra d'autoriser la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [V] [C] et Mme [F] [C] ;qu’en cas de maintien dans les lieux, la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT soit en droit d’exiger de la partie défenderesse le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

V. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront supportés in solidum par M. [V] [C] et Mme [F] [C], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner in solidum M. [V] [C] et Mme [F] [C] à verser à la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,