TJ 10387, 28 juill. 2026, RG 26/00231

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 28 JUILLET 2026

Jugement du :
28 JUILLET 2026

N° RG 26/00231 - N° Portalis DBWV-W-B7K-FNWJ
NAC :72A

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé à [Localité 1] [Adresse 2] et [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice la Société LOUIS LAIRE ET FILS, SARL connue sous l’enseigne CENTURY 21 LAIRE ET FILS

c/

[K] [B] [I] [Z]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5] situé à [Localité 1] [Adresse 2] et [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice la Société LOUIS LAIRE ET FILS, SARL connue sous l’enseigne CENTURY 21 LAIRE ET FILS
immatriculée au Registre du commerce et des sociétés
de [Localité 1] sous le numéro B 572 881 035
Siège social
[Adresse 6]
[Localité 2]

représentée par Maître Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [B] [I] [Z]
né le 14 Mars 1982 à [Localité 3]
[Adresse 7]
[Localité 2]

non comparant, non représenté

* * * * * * * * * *
L’affaire a été appelée à l'audience d’orientation du 02 Juin 2026 tenue par Madame Anne-Laure DELATTE, Juge, présidente de la chambre civile, assistée de Madame Laura BISSON, greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Il a été indiqué que la décision serait rendue le 28 Juillet 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [Z] est propriétaire d’un logement situé au [Adresse 7] à [Localité 1]. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 8] est représenté par la société LOUIS LAIRE&FILS.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 28 janvier 2026, le syndicat de copropriété de la [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [K] [Z] devant la présente juridiction.
Au terme de son assignation, il demande au tribunal de :
Condamner Monsieur [K] [Z] à payer au syndicat de copropriété de la [Localité 5] la somme de 21.417,90 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation régularisée le 8 mars 2024 ;Condamner Monsieur [K] [Z] à payer au syndicat de copropriété de la [Adresse 1] les sommes de 156 euros et 96 euros au titre des frais d’hypothèques et de constitution et transmission du dossier ;Condamner Monsieur [K] [Z] à payer au syndicat de copropriété de la [Localité 5] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner Monsieur [K] [Z] à payer au syndicat de copropriété de [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.Dire l'exécution provisoire du jugement à intervenirAu soutien de ses prétentions et au visa des articles 10, 10-1, 14-1,14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’au visa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, le syndicat de copropriété de la [Adresse 4] [Localité 4] MICHEL fait valoir que Monsieur [K] [Z] est copropriétaire au sein de l’immeuble de [Adresse 9] [Adresse 1] et qu’il est redevable des charges de copropriété à hauteur de sa quote-part de l’immeuble. Il est avancé que Monsieur [K] [Z] n’a plus réglé ses charges depuis le 1er janvier 2022.
Le requérant estime que les charges dont est redevable Monsieur [K] [Z] ont été régulièrement approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires et avance que ce dernier n’a pas contesté les décisions de l’Assemblée générale tel que cela est ouvert par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat de copropriété de [Localité 6] fait valoir qu’il a adressé une sommation de payer le 8 mars 2024 pour enjoindre Monsieur [K] [Z] à régler le montant des charges impayées et évoque qu’aucun paiement n’est intervenu dans le délai prévu par la sommation. Il ajoute que Monsieur [K] [Z] devra supporter les frais de recouvrement qu’il aura à engager.
Au visa de l’article 1231-6, le syndicat de copropriété de la [Adresse 4] [Localité 4] MICHEL sollicite des dommages et intérêts à raison du retard excessif et du préjudice financier causé par l’absence de règlement de ses charges par Monsieur [K] [Z].
Monsieur [K] [Z], bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude le 28 janvier 2026, n’a pas constitué avocat.
L’affaire a été appelée à l'audience d'orientation du 2 juin 2026, au terme de laquelle a été prononcée la clôture de l'affaire et sa mise en délibéré au fond à la date 28 juillet 2026.

MOTIVATION
Selon les dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Le silence du défendeur ne vaut pas à lui seul acceptation.
Il résulte de l'article suivant que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
En l’espèce, la présente décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

I- SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES
Aux termes de ses articles 1, 5 et 15, la loi du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
En l’espèce, Monsieur [K] [Z] est propriétaire d’un appartement situé au [Adresse 7] à [Localité 1] représentant 1285/100000ème de l’immeuble. Sa quote-part des parties communes est fixée à 14/100000 et 27/100000ème de l’immeuble tel qu’en atteste le relevé de propriété versé au débat. Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 9] [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 8] agit à l’encontre de l’un de ses copropriétaires en qualité de demandeur et ce en sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
Ce faisant, la demande du syndicat de copropriété de la [Localité 5] sera déclarée recevable.

II- SUR LA DEMANDE AU TITRE DES CHARGES ET DES FRAIS
Il sera fait application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi du 22 août 2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2023.
Sur la demande au titre des chargesAux termes de l’article 10 Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Il résulte de l'article 14-1 que Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L’article 19-2 précise que A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
L’article 10-1 prévoit quant à lui que Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont supportées par le seul débiteur défaillant.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier du principe, du montant et de l'exigibilité de sa créance.
En l'espèce, le requérant produit les pièces suivantes :
les appels de provisions à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'au 31 mars 2026 ;les procès-verbaux d'assemblée générale du 30 juin 2021, du 30 mai 2022, du 31 mai 2023, du 31 mai 2024 du 23 mai 2025 validant les comptes du syndicat de copropriétaires au titre des années 2020, 2021, 2022, 2023 2024 ;2 procès- verbaux d'assemblée générale du 29 novembre 2021 et 20 novembre 2025 relatifs à des appels de fonds complémentaires en cours d'exercice ;la sommation de payer délivrée à étude, le 8 mars 2024, à hauteur de 13 848,63 € ;le décompte définitif du défendeur établi le 1er janvier 2026 pour un solde de 21 417,90 € ;Il résulte de ces documents, une correspondance entre les sommes appelées au titre de chaque exercice ou en cours d'exercice, et celles réclamées à Monsieur [K] [Z].
Par ailleurs, l'approbation des comptes annuels, des appels de provision et des travaux complémentaires, par l'assemblée générale rendent les sommes litigieuses exigibles. La défaillance de Monsieur [K] [Z] n'est pas sujette à caution.
Il ressort du dernier relevé de compte du 1er janvier 2026 que Monsieur [K] [Z] restait débiteur à hauteur de 21 417,90 €.
Cette somme sera retenue comme le montant de la dette de Monsieur [K] [Z] à l'égard du syndicat de copropriétaires.
S'agissant toutefois des intérêts légaux, la sommation de communiquer délivrée le 8 mars 2024 s'élevant à 13 848,63 €, les intérêts légaux ne courront à compter de cette date que sur cette somme. Le reliquat portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation 28 janvier 2026.
Monsieur [K] [Z] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 21 417,90 €, outre intérêts légaux à compter du :
8 mars 2024, sur la somme de 13 848,63 €28 janvier 2026 sur le reliquat, soit à hauteur de 7569,27 €
Sur les demandes au titre des fraisLe syndicat de copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [K] [Z] à lui verser les sommes de 156 € et 96 € respectivement au titre de la constitution et la transmission du dossier, et des frais d'hypothèque. Si ces sommes postérieures à la sommation de communiquer sont dues par le défendeur, il y a lieu de relever qu'elles sont prises en compte dans le dernier décompte du 1er janvier 2026, à hauteur respectivement de 150 € et 90 €. Or, le syndicat de copropriétaires ne justifie pas d'avoir exposé le surplus.
La demande de ce dernier au titre de l'élaboration du dossier et de la constitution d'hypothèque sera rejetée.
S’agissant de la clause d'aggravation, le syndicat indique qu’elle a été votée en assemblée générale, sans aucune précision quant à la date de cette dernière et son contenu, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’en déterminer l’existence et la portée.
La demande du syndicat de ce chef sera rejetée.

III- SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l’espèce, le syndicat de copropriété de la [Adresse 4] [Localité 4] MICHEL fait valoir que Monsieur [K] [Z] a manqué de manière répétée à son obligation de solder sa dette et ce sans motif valable. Il ajoute qu’en l’absence de la participation aux charges ainsi qu’aux travaux de Monsieur [K] [Z], le syndicat de copropriété de la [Adresse 1] n’a pas pu mettre en œuvre certains travaux ou entretiens au motif qu’il ne dispose pas de fonds propres.
Toutefois, aucune pièce versée aux débats par le syndicat de copropriétaires ne fait état d'interventions courantes d'entretien et de conservation de l'immeuble ou de travaux exceptionnels, qui n'auraient pu être réalisés en l'absence de fonds propres suffisants. Il ne résulte pas des procès-verbaux d'assemblée générale que la défaillance, bien que récurrente, de Monsieur [K] [Z] ait été évoquée comme une difficulté.
En conséquence le syndicat de copropriété de [Localité 6] sera débouté de sa demande de dommages intérêts.

IV- SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE
Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [K] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civileAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [K] [Z], condamné aux dépens, sera condamné à payer au syndicat de copropriété de la [Adresse 4] [Localité 4] MICHEL une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros.

Sur l'exécution provisoireEn application de l’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances engagées après le 1er janvier 2020, Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article suivant précise que Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS