TJ 91228, 29 juill. 2026, RG 25/04563

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 29 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 25/04563 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q526

NAC : 30B

Jugement Rendu le 29 Juillet 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Société EVASION, Société civile immobilière au capital de 1000 euros, inscrite au RCS d’[Localité 3] sous le numéro 430 022 848, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Léa MEIER-COHEN, avocate au barreau de l’ESSONNE postulant, Maître Hervé COULOMB, avocat au barreau de TOULOUSE plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Société DELTA OFFICE, Société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 500 euros, inscrite au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 881 853 162, dont le siège social est situé [Adresse 2]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 mars 2026 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 26 Juin 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 29 Juillet 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 04 juillet 2025, la SCI Evasion a fait assigner la SASU Delta office devant la présente juridiction. Elle sollicite, au visa des articles l l03 et suivants du code civil, L. 145-41 et R. 145-23 du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile :

-qu’il soit constaté que le bail intervenu entre la SCI Evasion et la société Delta office se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter du 02 septembre 2024,
-que soit ordonnée en conséquence l’expulsion de la société Delta office ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution,
-que soit ordonnée son expulsion faute par elle de ce faire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jour ou le jugement d’expulsion sera rendu,
-que soit ordonnés le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira aux requérants de choisir à ses frais, risques et périls et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues (article L. 433-l du code des procédures civiles d’exécution),
-la condamnation par provision de la société Delta office à payer à la SCI Evasion à compter du 02 septembre 2024 une indemnité d’occupation mensuelle de 4 500 euros, charges et taxes en sus jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés,
-qu’il soit dit qu’il sera fait application de l’intérêt au taux légal sur la somme due par la société Delta office à compter du 02 septembre 2024,
-la condamnation de la société Delta office à verser à la SCI Evasion la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-la condamnation de la société Delta office à verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,
-la condamnation de la société Delta office aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que :

-par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2023, elle a consenti à la société Delta office un bail commercial portant sur des bureaux d’une superficie de 500 m² environ et terrain attenant sis dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] (91),
-le point de départ de ce bail commercial a été amiablement fixé entre les parties au jour de l’achèvement des travaux mis à la charge du bailleur, à savoir :
*changement de l'ensemble des menuiseries extérieures,
*dépose du chauffage existant, radiateurs, tuyauteries et accessoires, mise en place de la climatisation réversible,
*électricité : armoires (changement total), installation meules + réseaux RJ45, éclairage LED, éclairage de sécurité, contrôle accès,
*aménagement extérieur - espaces verts ;

-le loyer annuel a été fixé à une somme de 54 000 euros hors charges, payable par douze mensualités de 4 500 euros chacune, outre 800 euros HT (soit 960 euros TTC) de dépôt de garantie tous les mois pendant l2 mois, ainsi que 100 euros de provisions pour charges mensuelles,
-le 14 mai 2024, elle a fait réaliser un constat de commissaire de justice attestant de la réalisation des travaux mis à sa charge,
-la locataire n’a pas réglé ses loyers à compter de mai 2024, malgré mise en demeure puis commandement de payer du 1er août 2024,
-par exploit du 17 octobre 2024, elle a fait assigner en référé la société Delta office,
-par ordonnance du 1er avril 2025, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes, y compris reconventionnelles.

* * *

Pour un exposé exhaustif de ses moyens et prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à étude, la société Delta office n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 05 mars 2026.

A l’audience de plaidoiries à juge unique du 26 juin 2026, la décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Saisi d’une telle clause, le juge doit uniquement vérifier la réalité des manquements invoqués aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, sans pouvoir aucunement apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées.

En outre, il doit vérifier les modalités d’exercice de cette clause, à savoir l’existence d’un commandement et la régularité de ce dernier ainsi que l’usage de bonne foi de cette clause par le bailleur.

La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, qui doit être contractuellement sanctionnée par la clause résolutoire, et les conditions d’application d’une telle clause doivent être interprétées strictement.

En l’espèce, la société Evasion a fait signifier un commandement de payer à la société Delta office en date du 1er août 2024.

Ce commandement mentionne une dette locative de 19 380 euros, sans précision du détail de la somme ainsi réclamée, le décompte indiqué comme joint à l’acte n’étant pas versé aux débats. L’acte reproduit par ailleurs les dispositions de l’article L. 145-41 précité et mentionne le délai d’un mois.

Aucune demande de paiement n’étant formulée au titre de la dette locative, seule une demande d’indemnité d’occupation étant réclamée, il convient d’observer, à l’examen de la facture produite, éditée le 1er mai 2024 pour un montant de 6 460 euros TTC, et correspondant au loyer, dépôt de garantie et aux provisions pour charge conformes aux stipulations contractuelles, que la dette de 19 380 euros correspond bien à trois échéances mensuelles à la date de délivrance du commandement de payer.

La défenderesse n’est pas venue justifier, comme il lui appartenait, d’une régularisation de la totalité de l’arriéré de loyers impayés dans le mois suivant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater que les conditions de mise en œuvre de la clause de résiliation du bail sont réunies à la date du 02 septembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de la locataire dans les conditions définies ci-après, au dispositif du jugement, sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d'occupation

La demanderesse peut prétendre à une indemnité d’occupation pour l’occupation des lieux au-delà de la résiliation du bail par le présent jugement.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer son montant à une somme compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux.

Cette indemnité sera donc fixée au montant du loyer contractuel majoré des charges, à compter du 02 septembre 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 02 septembre 2024 en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Il convient également de rappeler qu’un retard de paiement ne saurait suffire à caractériser la mauvaise foi d’un débiteur, et, partant, la résistance abusive.

En l’espèce, le tribunal relève que la demanderesse, qui se contente de formuler cette demande aux termes de son « par ces motifs », ne précise pas plus avant sa demande de sorte qu’elle ne démontre pas qu’elle a subi un dommage distinct de l’absence de régularisation qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée au titre des frais de procédure et dont il sera traité ci-après.

Le dommage dont l’indemnisatin est sollicitée n’étant pas établi, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Delta office, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société Delta office sera condamnée à verser à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles une somme que l’équité commande de limiter à 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne commande de l’écarter.

PAR CES MOTIFS