TJ 06088, 23 juill. 2026, RG 26/00690

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

[Z] c/ [L]

MINUTE N°
DU 23 Juillet 2026

N° RG 26/00690 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RDA5

Grosse délivrée
à Me Béatrice GAGNE

Expédition délivrée
à Me Rim TRIFI

le

DEMANDERESSE:

Madame [B] [W] [N] [Z]
née le 22 Novembre 1999 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Béatrice GAGNE, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [R] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 3] [Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Me Rim TRIFI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Magistrat au Tribunal Judiciaire de NICE, Juge des Contentieux de la Protection

assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2016, Mme [U] [F], a consenti à Mme [R] [L] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 550 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Il n’est pas contesté que Mme [B] [Z] est venu aux droits de Mme [U] [F] concernant ledit local d’habitation.

Un congé pour vente a été délivré par Mme [B] [Z] au locataire, Mme [R] [L], par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024 à effet au 3 juillet 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, Mme [B] [Z] a fait assigner Mme [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir:
- déclarer régulier et valide le congé pour vendre donné à Mme [R] [L] ;
- constater l’expiration du bail en date du 3 juillet 2025
- ordonner l'expulsion immédiate de Mme [R] [L] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
- condamner Mme [R] [L], au paiement des sommes de 1 451,79 euros au titre de la dette locative arrêtée au 8 octobre 2025 ;
- condamner Mme [R] [L] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,
- condamner Mme [R] [L], au paiement de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

A l’audience utile du 9 juin 2026, Mme [B] [Z] comparaît représentée par son conseil et sollicite aux termes de ses dernières conclusions le bénéfice de son assignation, tout en actualisant le montant de la dette locative à 3 870,99 euros au 4 juin 2026. Elle sollicite également le débouté de l’ensemble des demandes de Mme [R] [L].

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [R] [L] sollicite de la présente juridiction notamment de :
- à titre liminaire juger que l’assignation est nulle ;
- débouter Mme [B] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;
- à titre subsidiaire lui accorder des délais les plus larges pour quitter les lieux ;
- en tout état de cause,
prononcer la suspension de l’exécution provisoire ;débouter Mme [B] [Z] de l’ensemble de ses demandescondamner Mme [B] [Z] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.
Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

Sur la recevabilité des demandes de Mme [B] [Z] :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, III. - à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Mme [R] [L] soulève l’irrecevabilité de la demande principale en ce que le demandeur ne justifie pas de la notification au préfet de l’assignation.

Mme [B] [Z] s’oppose à cette demande, considérant que la délivrance d’un congé n’est pas soumis à de telles prescriptions.

En l’espèce, si le défendeur sollicite dans son dispositif la nullité de l’assignation, il s’agit en réalité d’une demande sur la recevabilité de l’action du bailleur.

Il ressort de la lecture de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, III que l’obligation, à peine d’irrecevabilité de la demande, de notifier au représentant de l’État l’acte d’assignation au moins six semaines avant l'audience, s’applique uniquement pour les demandes de constatation d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du contrat de bail pour non paiement des loyers.

Or, s’il n’est nullement justifié par le demandeur la notification au préfet de l’acte d’assignation, l’acte de saisine porte sur la validation d’un congé pour vente, qui n’est nullement soumis à une telle obligation légale.

Par conséquent, il convient de déclarer Mme [B] [Z] recevable dans sa demande.

Sur le congé pour vendre délivré par le bailleur

Sur le caractère réel et sérieux du congé pour vendre

Aux termes de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vente.

L'article 15-II de la même loi dispose que le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, porté à quatre mois s’il déclare recourir à un prêt.

À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Mme [B] [Z] sollicite la validation du congé pour vente. Elle considère que le congé est régulier, rappelant qu’un mandat de vente a été signé, preuve du caractère sérieux et légitime du congé.

Mme [R] [L] s’oppose à la régularité du congé. Elle fait valoir l’absence de caractère réel et sérieux du projet de vendre. Elle fait état de sa bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de 3 années, le 4 juillet 2016 pour expirer le 3 juillet 2019.

Un congé pour vente a été délivré à la demande du bailleur à Mme [R] [L] par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024 à effet au 3 juillet 2025, soit dans le délai de six mois avant l’expiration du bail et comprend les conditions de la vente projetée, à savoir « ..le versement comptant du prix le jour de la signature de l'acte authentique de vente passé devant le Notaire, frais à la charge de l'acquéreur ». Le prix de vente, 160 000 euros, est également indiqué. Enfin, l’acte reproduit les mentions de l’article 15-II de la loi de 1989.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

A ce titre, il ne peut être reproché à Mme [B] [Z] de ne pas avoir effectué les démarches nécessaires pour la mise en œuvre de la vente de son appartement, alors même que Mme [R] [L] conteste le congé pour vente et s’est maintenu sur les lieux depuis le 4 juillet 2025.

En outre, dans son appréciation de l'intention du bailleur de vendre le logement, le juge du fond peut tenir compte d'éléments postérieurs à la date de délivrance du congé dès lors qu'ils sont de nature à établir cette intention.

Or, Mme [B] [Z] a accordé un mandat exclusif de vente auprès de OPTIMMO afin de procéder à la vente dudit local d’habitation, démontrant l’intention réelle de la demanderesse de vendre ledit local d’habitation.

Enfin, il est constant que la fraude ne se présume pas. Pourtant, Mme [R] [L] n’établit nullement que le bailleur ait intentionnellement délivré un congé de vente en fraude des droits du locataire.

Ainsi, le caractère sérieux et légitime du congé pour vente ne peut être contesté.

Sur l’obligation de relogement du locataire

L'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

Ainsi, quel que soit le motif du congé, la loi limite la possibilité pour le bailleur de délivrer congé lorsque le locataire est âgé et a de faibles ressources. En effet, dans ce cas de figure, la possibilité de donner congé au locataire est conditionnée par l’obligation pour le bailleur de proposer une possibilité de relogement au locataire.

Mme [B] [Z] considère que Mme [R] [L] ne peut se prévaloir de sa qualité de locataire protégé, rappelant sa même situation précaire au regard de ses faibles revenus.

Mme [R] [L] rappelle sa situation de locataire protégée, indiquant avoir 71 ans et être en situation de handicap, reconnu par la MDPH à plus de 80 %.

En l’espèce, au jour de l’échéance du contrat de bail Mme [R] [L] était âgée de plus de 69 ans. Au jour de la notification du congé, elle bénéficiait d’une reconnaissance MDPH à hauteur de 80 %. A ce titre elle pouvait bénéficier une allocation spéciale AAH, et un complément de ressource. Néanmoins, elle perçoit désormais une pension de retraite de 1 034,28 euros par mois, dont le montant n’est pas cumulable avec l’AAH. Elle fait état d’une suspension de ses APL.

Le plafond annuel 2026 pour les logements conventionnés étant de 30 424 euros (autres régions métropolitaine), Mme [R] [L] fait état de ressources annuelles inférieures.

Néanmoins, Mme [B] [Z], recouvre sa faculté de donner congé sans obligation de relogement du locataire lorsqu’il est âgé de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources.

Or, au jour de l’échéance du contrat de bail Mme [B] [Z] était âgée de plus de 25 ans. Au jour de la délivrance du congé pour vendre, Mme [B] [Z] fait état d’un revenu fiscal de référence de 4 601 euros au titre de la déclaration des revenus de l’année 2025. Ainsi, la bailleresse perçoit des ressources manifestement inférieures au seuil légal.

Dès lors, Mme [B] [Z] n’est nullement soumis à la condition de relogement du locataire.

Sur les conséquences de la validité du congé

Il est constant que Mme [R] [L] n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai de deux mois pour se faire et s’est maintenue dans les lieux postérieurement à ce délai. La vente n’ayant pas été réalisée, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 3 juillet 2025 à miniuit par l’effet du congé.

Mme [R] [L] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 3 juillet 2025 minuit. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement donné à bail situé [Adresse 5].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Mme [R] [L] au paiement de cette indemnité à compter de 3 juillet 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du codes des procédures civiles d'exécution:

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux :

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Le défendeur sollicite l’octroi de délais les plus larges pour quitter les lieux auxquels le bailleur s’oppose.

En l’espèce, la défenderesse a déjà bénéficié de fait de délais depuis le 3 juillet 2025 et la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2025. Néanmoins, Mme [R] [L] fait état d’une situation personnelle compliquée avec des faibles ressources. Elle justifie également de démarches pour trouver un nouveau logement.

Au regard des éléments sus-énoncés, il sera accordé un délai de 3 mois pour quitter les lieux à Mme [B] [Z] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 23 octobre 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 1 451,79 euros. A l’audience, Mme [B] [Z] actualise le montant de la dette à hauteur de 3 870,99 euros (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

Dans ses dernières conclusions, Mme [R] [L] ne conteste ni le principe ni le quantum de sa dette locative.

Ainsi, il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la demande au titre de la dette locative de Mme [R] [L], s’élève bien à la somme de 3 870,99 euros (terme du mois juin 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme [R] [L] sera condamnée aux dépens, exclusion faite du commandement de déguerpir en date du 11 juillet 2025, acte non nécessaire à la présente procédure.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de Mme [R] [L] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

Mme [R] [L] sera donc condamnée à payer à Mme [B] [Z] la somme de 950 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, au regard de la date de l’expiration du bail et des délais accordés au locataire, aucun élément de l’espèce ne justifie de déroger au principe qui veut l’exécution provisoire soit de droit. Mme [R] [L] sera donc déboutée de sa demande de suspension.

compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS