TJ 06088, 23 juill. 2026, RG 26/00910

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/00910 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RFGV
du 23 Juillet 2026

affaire : [H] [J]
c/ [C] [S]

Copie exécutoire délivrée à

Me Maxime ROUILLOT

l’an deux mil vingt six et le vingt trois Juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 21 Mai 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Monsieur [H] [J]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Monsieur [C] [S]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Non comparant ni représenté

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Juin 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juillet 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2025, Monsieur [H] [J] a donné à bail commercial à Monsieur [C] [S] des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] à destination d’alimentation générale, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 9384 euros, hors taxes et charges.

Le 24 février 2026, Monsieur [H] [J] a fait délivrer à Monsieur [C] [S] un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2026, Monsieur [H] [J] a fait assigner Monsieur [C] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :
- Constater la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire
- Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ;
- Le condamner au paiement d’une provision de 7102,55 euros à valoir sur l’arriéré locatif à la date du 31 mai 2026 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- Le condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 511,82 euros au titre des intérêts contractuels au taux de 2% par mois, outre les intérêts à courir à compter du 2 mai 2026 ;
- Le condamner au paiement d’une provision de 1488 euros par mois correspondant à 150% du dernier loyer TTC en vigueur, à titre d’indemnité mensuelle d'occupation des lieux, à compter du mois de juin 2026 et jusqu’à la libération effective des locaux ;
- Juger conformément aux dispositions prévues dans le bail, l’acquisition au bailleur du dépôt de garantie d’un montant de 1440 euros à titre d’indemnité forfaitaire ;
- Le condamner au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, les frais d’assignation, la notification à la Préfecture, le droit de plaidoiries et les frais de signification de la décision à intervenir ainsi que la totalité du droit proportionnel du Commissaire de justice.

A l’audience du 12 juin 2026, Monsieur [H] [J], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Il expose que Monsieur [C] [S] est défaillant dans le paiement de son loyer, qu’il lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 24 février 2026 portant sur la somme de 4126,25 euros, qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet, que son expulsion devra être ordonnée et qu’il devra en outre être condamné au paiement de l’arriéré locatif, au reliquat de sa consommation d’eau ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 5 mai 2026.

Monsieur [C] [S] régulièrement assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISON

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [H] [J] verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de Monsieur [H] [J] par acte de commissaire de justice le 24 février 2026, à Monsieur [C] [S], visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 4126,25 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, au vu du décompte produit t à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse, non comparante.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 24 mars 2026.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [S], devenu occupant des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur l’arriéré locatif

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte visé au sein de l’assignation que Monsieur [C] [S] demeure redevable de la somme de 7102,55 euros au titre des loyers, des charges de consommation d’eau et charges impayés, arrêtée au mois de mai 2026 inclus.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, Monsieur [C] [S] sera condamné au paiement de la somme de 7102,55 euros arrêtée au mois de mai 2026 inclus.

La créance portera intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Monsieur [C] [S] qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable à compter du 1er juin 2026 d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Le demandeur sollicite que le montant de cette indemnité d’occupation soit porté à hauteur de 150% du loyer journalier.

Il ressort de l’article 35 du bail commercial que dans le cas où le preneur refuserait de libérer les locaux et en cas de défaut de paiement des loyers, il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale à 150% du montant du dernier loyer journalier.

Toutefois, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou agmentée dans les conditions de l'article 1231-5 du code civil, par le seul juge du fond, ce pouvoir échappant aux pouvoirs du juge des référés.

Il est cependant de principe que le juge des référés peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable d’une clause pénale.

Dès lors, l’indemnité provisionnelle sera fixée au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges soit à la somme provisionnelle de 992 euros par mois à compter du 1er juin 2026, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

Monsieur [C] [S] sera condamné à son paiement.

Le surplus de la demande sera rejeté.

Sur les intérêts contractuels

Monsieur [H] [J] sollicite la condamnation de Monsieur [C] [S] à lui payer la somme provisionnelle de 511,82 euros au titre des intérêts de 2% par mois dus à défaut de paiement des loyers et charges à échéance, outre les intérêts jusqu’au complet paiement des sommes dues.

L’article 11 du bail commercial prévoit que toute somme due au titre de loyers, charges ou accessoires et non payée à son échéance exacte sera de plein droit et à dater de l’échéance, productive au profit du bailleur d’un intérêt conventionnellement fixé à 2% par mois de retard jusqu’à complet paiement.

Il convient dès lors, au vu du contrat de bail conclu entre les parties et en l’absence de contestation sérieuse, de condamner Monsieur [C] [S] au paiement provisionnel de la somme de 511.82 euros au titre des intérêts contractuellement prévus dus au mois de mai 2026.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Selon l’article 1231-5 du code civil, Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure

Monsieur [H] [J] sollicite que la somme de 1440 euros versée par Monsieur [C] [S] au titre du dépôt de garantie lui reste acquise conformément aux dispositions du bail commercial à titre d’indemnité forfaitaire .

Il ressort de l’article 18 du bail commercial conclu entre les parties que dans le cas de la résiliation du bail par suite d’inexécution d’une des conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation, sans préjudice du paiement des sommes dues au titre des présentes et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts.

Il est de principe que le juge des référés peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable d’une clause pénale mais qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion que l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

Dès lors, force est de considérer que cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée dans les conditions de l'article 1231-5 du code civil, et ce, par le seul juge du fond, ce pouvoir échappant aux pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande, comme étant sérieusement contestable en son quantum.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au vu de l’issue du litige, il sera alloué à Monsieur [H] [J] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [S], qui succombe sera condamné au paiement de cette somme et aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS