TJ 06088, 23 juill. 2026, RG 25/04268

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] c/ Société FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT PIERRE ACTES

MINUTE N°
DU 23 Juillet 2026

N° RG 25/04268 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QXGS

Grosse délivrée
à Me Meriadeg VELY

Expédition délivrée
à Me Emmanuelle BRICE-TREHIN

le

DEMANDERESSE:

Le Syndicat des Copropriétaires [Localité 3] [Adresse 2]
Représenté par son syndic en exercice IMMO DE FRANCE
[Adresse 3] sis [Adresse 4]
[Localité 4]

représenté par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Société FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT PIERRE ACTES
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Me Meriadeg VELY, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Magistrat au Tribunal Judiciaire de NICE, Juge des Contentieux de la Protection

assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 3] VINTRAPES, représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO de France COTE D’AZUR (ci-après le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 3] VINTRAPES), a consenti à la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 450 euros, et 20 euros de provisions sur charges.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 3] VINTRAPES a fait assigner la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:
- à titre principal prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,
- condamner la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES, au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises à compter de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux loués ;
- à titre subsidiaire, en cas de maintien du bail, ordonner la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser les nuisances sonores et tout comportement contraires au règlement de copropriété, sous astreinte de 1 500 euros par infraction à compter de la signification de la présente décision ;
- en tout état de cause, condamner la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

A l’audience utile du 9 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 3] VINTRAPES comparaît représenté par son conseil et sollicite aux termes de ses dernières conclusions, notamment de :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,
- condamner la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES, au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises à compter de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux loués ;
- débouter la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES de toutes ses demandes contraires ;
- condamner la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES sollicite de la présente juridiction notamment de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 3] VINTRAPES de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 3] VINTRAPES à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail :

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 989, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;

Il est constant que les juges du fond ont un pouvoir souverain d'appréciation pour décider si les manquements relevés sont assez graves pour entraîner la résiliation (Cass. 3e civ., 4 juin 1991, n° 89-17.728).

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 3] VINTRAPES sollicite la résiliation du contrat de bail en raison du comportement de l’occupant du local d’habitation qui est l’auteur de nuisances sonores et d’agressions à l’égard des résidents de l’immeuble. Elle reproche à la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES d’avoir maintenu dans les lieux un occupant dont elle connaissait le comportement dangereux et ne pas avoir mis en œuvre de mesures efficaces et rapides pour mettre fin aux troubles. Elle considère que la cessation tardive des troubles, due à une initiative du sous-locataire, ne peut effacer rétroactivement les manquements graves et répétés du défendeur.

La FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES s’oppose à la demande. Elle rappelle l’objet de sa mission qui est d’utilité publique, afin notamment d’accueillir des personnes sans abris souffrants de troubles psychiques de bénéficier d’un logement stable, ce qui a été le cas concernant M. [V] [N] qui a été hébergé dans le logement litigieux. Elle fait état de ses diligences et précise avoir envoyé de nombreux courriers à ce dernier afin qu’il cesse les nuisances, puis en lui notifiant son congé. Elle ajoute que M. [V] [N] a définitivement quitté le logement le 5 janvier 2026 de sorte que les nuisances ont cessé.

En l’espèce, il est constant que le preneur doit répondre, non seulement de ses propres manquements aux obligations nées du bail, mais également de ceux commis par les occupants de son chef. Ainsi, la circonstance que les faits reprochés auraient été commis par M. [V] [N], sous-locataire, et non pas par la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES, est sans emport.

Un contrat d’engagement réciproque a été souscrit entre la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES et M. [V] [N], prenant effet le 21 novembre 2022.

Il ressort des nombreuses attestations de témoins, mains courantes et des dépôts de plainte, qu’il est reproché à M. [V] [N] des comportements violents à l’égard des résidents de l’immeuble principal, notamment des insultes, crachats, violences et des menaces avec un couteau. Il est fait état de nuisances sonores (le jour et la nuit) et de consommation de produits stupéfiant. Au demeurant, ces éléments seront en partis corroborés par l’intervention de police du 11 novembre 2024 et ne seront pas contestés par la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES.

Les plaintes et mains courantes datent de novembre 2024 à janvier 2025, tandis que les attestations versées par le demandeur ne font pas état de nuisances avant l’année 2024.

La FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES étant informé des agissements de M. [V] [N], justifient de l’envoi de 5 courriers depuis le mois de janvier 2024, lui demandant formellement de cesser ses agissements. Enfin, le défendeur justifie d’un congé délivré à M. [V] [N] par courrier recommandé le 14 novembre 2024, pour une expiration du bail au 18 décembre 2024. Devant le maintien de M. [V] [N] dans les lieux, la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES justifie d’une assignation en référé du 2 septembre 2025 afin de valider un deuxième congé délivré par commissaire de justice le 28 juillet 2025.

Ainsi, il apparaît que devant les agissements de M. [V] [N], constitutifs de nuisances anormales, la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES a entrepris dans un délai raisonnable, avec les moyens dont il disposait, les démarches nécessaires pour faire cesser le trouble.

Par ailleurs, l'appréciation de la cause de la résiliation se fait au jour de la décision (Cass. 3e civ., 3 avr. 2001, n° 99-13.505).

Or, il est établi par procès verbal de constat du 8 janvier 2026 que M. [V] [N] a définitivement quitté les lieux, de sorte qu’au jour de la décision les troubles rapportées par le demandeur ont cessé. Ainsi, le comportement répréhensible de M. [V] [N], qui a cessé au jour où le juge statue, ne peut justifier la résiliation du bail.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 3] VINTRAPES sera débouté de sa demande de résiliation du contrat de bail. Il sera donc débouté de toutes ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 3] VINTRAPES, partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur les frais nécessaires à sa défense.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 3] VINTRAPES sera donc condamné à payer à la FONDATION DE [Localité 2] PATRONAGE SAINT-PIERRE ACTES la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS