TJ 06088, 23 juill. 2026, RG 24/00337

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. [U] c/ S.D.C. de la Résidence “[Adresse 1]”
N°26/616
Du 23 Juillet 2026
4ème Chambre civile
N° RG 24/00337 - N° Portalis DBWR-W-B7I-POVO

Grosse délivrée à

expédition délivrée à
Me Pascale BAILET
Me Antoine CHRISTIN
la SELARL ORENGO-MICAULT

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 05 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 02 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juillet 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.C.I. [U] Immatriculée au RCS LAROCHE-SUR-YON sous le n°530 777 812,
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Pascale BAILET, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Antoine CHRISTIN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 3] [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet EASYMENTON, Société par actions simplifiée, RCS [Localité 3] n°527 594 402, dont le siège social se situe [Adresse 4],
lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Céline ORENGO de la SELARL ORENGO-MICAULT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société [U] est propriétaire du lot n°142 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 6] à [Localité 5] et administré par son syndic en exercice, la société Easy Menton.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 24 novembre 2023 au cours de laquelle ont notamment été adoptées les résolution n°6 et 7 mises au vote dans les termes suivants :

« Question n°6 : Interdiction des locations saisonnières ou locations de courte durée ou à la nuitéeConditions de majorité de l’article 24.

L’assemblée générale :

Après avoir rappelé que :
L’immeuble est essentiellement destiné à l’habitation,Que le règlement de copropriété n’autorise aucune activité commerciale,Que l’assemblée générale souveraine a toujours privilégié le caractère exclusivement résidentiel de la copropriété en refusant le moindre exercice libéral dans les lots (P.V. d’A.G. du 10 décembre 2020),Qu’aucune activité commerciale n’est admise,Qu’elle a d’ailleurs rappelé ces règles lors de son assemblée générale du 30 juin 2023.
Décide que l’assemblée générale s’oppose à la pratique de la location meublée ou non de courte durée ou à la nuitée en ce qu’elle constitue une activité commerciale prohibée par le règlement de copropriété ainsi qu’un changement d’affectation des lots à usage d’habitation non autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Question n°7 : Mandat d’ester en justice à l’encontre à la Sci SaryConditions de majorité de l’article 25 et possibilité de vote à la majorité de l’article 25-1.

L’assemblée générale :

Prend acte qu’il est constant que la Sci [U] s’adonne à l’activité commerciale de location de courte durée de son appartement meublé qui a récemment été acquis à cette unique fin.

Ensuite, pour y déployer son activité commerciale, la Sci [U] a alors opéré un changement d’affectation de son lot alors que dans la résidence il est clairement établi qu’aucun lot n’est affecté aux activités commerciales et qu’en tout état de cause, le changement d’affectation du lot doit être autorisé en assemblée générale laquelle ne détient à ce jour aucun justificatif quant aux formalités administratives auprès de la commune de Roquebrune-Cap-Martin.

Ce changement d’affectation du lot d’habitation, de surcroît non autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, est par conséquent contraire à la lettre et à l’esprit du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division dont il constitue la violation.

Enfin, malgré une mise en demeure du syndic du 22 août 2023 et mise en demeure par le média d’un avocat en date du 7 septembre 2023 d’avoir à cesser cette activité commerciale, la Sci [U] a déclaré ne pas vouloir déférer aux demandes du syndicat des copropriétaires et entend alors poursuivre son activité.

L’assemblée générale décide de donner au syndic tout pouvoir pour agir en justice à l’encontre de la Sci [U] aux fins de faire cesser cette activité illicite.

L’assemblée générale autorise le syndic à confier le dossier contentieux à Maître Céline Orengo, avocat associé de la Selarl Orendo-Micault, Avocat au Barreau de Nice - qui a d’ores et déjà traité la partie précontentieuse du dossier - pour saisir toute juridiction utile et territorialement compétente afin de voir cesser sous astreinte de 500 euros par infraction l’activité commerciale de location de courte durée au sein de la résidence [Adresse 7] et plus spécifiquement au sein de l’appartement détenu par la Sci [U] (lot n°142) situé au rez-de-chaussée du bâtiment C ».

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, la société [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale du 24 novembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 28 avril 2025, la société [U] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le prononcé de la nullité des résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale du 24 novembre 2023,que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » tendant à lui faire interdiction sous astreinte de louer son lot n°142, qui constitue une résidence secondaire à usage de meublé touristique, en location de courte durée de type Airbnb, soit principalement déclarée irrecevable et subsidiairement rejetée,sa dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle expose s’être enregistrée auprès de la mairie de [Localité 5] afin d’exercer une activité de location meublée à titre particulier. Elle soutient donc n’exercer aucune activité commerciale ou professionnelle de loueur meublé. Elle précise que le lot n°142 dont elle est propriétaire constitue la résidence secondaire que les époux [H], ses seuls associés, ont acquis avec leurs deniers personnels.
Elle mentionne que si le récapitulatif de la déclaration d’enregistrement du 14 février 2023 indique que le déclarant est un professionnel, il s’agit d’un automatisme du logiciel de la mairie qui a été rectifié au bénéfice de la mention « activité exercée à titre particulier ». Elle dément avoir effectué cette correction pour les besoins de la cause puisque celle-ci a été opérée antérieurement à l’assemblée générale contestée.
Elle explique être recevable à contester les résolutions litigieuses sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’elle était opposante à celles-ci et qu’elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale contestée.
Elle invoque les dispositions de l’article 11 I- 8° du décret du 17 mars 1967 ainsi que des articles 2, 9, 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle rappelle que le syndic doit délivrer aux copropriétaires une information suffisante, objective et sincère lors de la convocation à l’assemblée générale en évitant toute dissimulation ou omission d’éléments importants ou toute présentation fallacieuse afin de leur permettre de voter de manière éclairée.
Elle estime que le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas qu’elle cumule au moins trois des quatre prestations prévues à l’article 261D du code général des impôts, à savoir le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle, et/ou propose des services para-hôteliers, à l’exception de prestations mineures, son activité de location meublée saisonnière doit être considérée comme étant civile et non commerciale de sorte qu’elle ne saurait être interdite, y compris en présence d’une clause d’habitation bourgeoise ordinaire ou exclusive.
Elle soutient que le syndic a rédigé les projets de résolutions de l’assemblée contestée de manière trompeuse puisque la résolutions n°5 intitulée « information des copropriétaires sur les règles applicables en matière de location saisonnière » indique que « l’activité de location saisonnière de courte durée dans des appartements constituant la résidence secondaire du copropriétaires (et très souvent acquis à cette fin) constitue une activité commerciale contraire au règlement de copropriété contenant une clause d’habitation bourgeoise avec interdiction des activités commerciales ».

Elle souligne toutefois que le règlement de copropriété prévoit que l’immeuble est principalement destiné à l’habitation et que, sous réserve que les règlements l’autorisent, il sera permis d’y exercer une activité professionnelle, à condition que celle-ci ne cause aucun trouble de caractère exceptionnel par rapport à la destination de l’ensemble immobilier. Elle en déduit qu’il ne s’agit pas d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive, que la location de courte durée ne fait pas partie des activités prohibées et que son activité répond aux exigences des règlements, d’autant plus que celle-ci a été déclarée en mairie.
Elle ajoute que le règlement de copropriété prévoit également que les copropriétaires pourront louer leurs appartements comme bon leur semblera et que les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées. Elle en conclut avoir la faculté de louer son appartement dans le cadre d’une location saisonnière de courte durée sans contrevenir aux dispositions du règlement de copropriété.
Elle estime que les décisions de jurisprudence invoquées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas transposables car elles illustrent le cas où un copropriétaire, qui ne conteste pas le caractère commercial de son activité, met en location de courte durée des lots affectés à un usage spécifique de bureaux par le règlement de copropriété, ou bien le cas d’une location d’hôtels studios meublés avec prestations de service.
Elle conteste que la location de son appartement par le biais de la plateforme Airbnb constitue un acte de commerce et considère que cette activité est conforme à la destination de l’immeuble. Elle fait valoir que son objectif, en tant que société civile immobilière familiale, est de mettre en location de courte durée sa résidence secondaire lorsque ses gérants ne l’occupent pas, ce qui la distingue d’une société anonyme qui louerait les 39 lots dont elle serait propriétaire comme dans l’un des arrêts cités par le syndicat des copropriétaires.
Elle expose que, dans la résolution n°5 de l’assemblée litigieuse, le syndic a reproduit l’article L 631-7-1 alinéa 5 du code de la construction et l’habitation selon lequel le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage et a précisé les peines auxquelles un propriétaire s’expose en cas de location illégale. Elle en déduit que le syndic a laissé entendre qu’elle n’avait pas effectué les démarches nécessaires au changement d’usage de son lot auprès de la mairie de [Localité 5] alors que cela a été entrepris bien avant l’assemblée contestée.
Elle ajoute que le syndic a cherché à influencer les copropriétaires en soutenant que son activité causerait des troubles au sein de la copropriété. Or, elle relève que ce dernier ne produit aucun justificatif en ce sens, le procès-verbal de constat de commissaire de justice versé aux débats ne relevant aucun trouble. Elle précise d’ailleurs que son appartement dispose d’un accès direct par lequel ses locataires circulent sans qu’ils aient besoin de traverser les parties communes, supprimant ainsi toute gêne liée aux allées et venues.
Elle mentionne que le point d’information effectué par le biais de la résolution n°5 présente uniquement les règles de droit allant dans le sens de l’interdiction de la location de courte durée, sans mentionner les situations dans lesquelles cette activité est autorisée. Elle en conclut que le syndic a orienté le vote des copropriétaires en faveur de l’interdiction par la sélection des informations communiquées.
Elle relève que la résolution n°6 contestée fait état du caractère exclusivement résidentiel de la copropriété alors que le règlement de copropriété autorise l’exercice d’activités libérales si bien qu’elle énonce que la destination de l’immeuble est essentiellement, et non exclusivement, bourgeoise.
Elle expose que la résolution n°7 litigieuse mentionne que le changement d’affectation d’un lot doit être autorisé par l’assemblée générale alors qu’elle estime que seule une autorisation administrative est nécessaire, d’autant plus qu’elle énonce que l’affectation de son lot n’a pas été modifiée puisque la location meublée de courte durée est compatible avec un lot à usage d’habitation.
Elle souligne que n’ont pas été annexés aux projets de résolutions n°6 et 7 les extraits pertinents du règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblées générales des 10 décembre 2020 et 30 juin 2023, un justificatif des troubles allégués par le syndic, sa déclaration d’enregistrement qui a été communiquée au syndic dès le 28 mars 2023, la mise en demeure qui lui a été adressée le 7 septembre 2023 ni sa réponse du 11 septembre 2023. Elle ajoute qu’il n’est pas non plus démontré que ces pièces ont été adressées simultanément à la convocation à l’assemblée générale du 30 juin 2023.

Elle considère en outre que la résolution n°6 litigieuse aurait dû être votée à l’unanimité puisque l’activité de location meublée de courte durée, de nature civile, n’est pas contraire à la destination de l’immeuble à usage principal d’habitation et que la résolution n°6 vise à modifier indirectement cette destination en restreignant l’usage des parties privatives.
Elle fait valoir que l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 dont elle se prévaut est postérieur aux jurisprudences invoquées par le syndicat des copropriétaires de sorte que celles-ci ne sont pas applicables.
Elle conclut enfin à l’irrecevabilité, sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile, de la demande reconventionnelle d’interdiction sous astreinte de pratiquer la location saisonnière au sein de l’immeuble formée par le syndicat des copropriétaires au motif qu’elle ne se rattache pas à ses prétentions originaires par un lien suffisant.

Dans ses dernières écritures notifiées le 22 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » conclut au débouté et sollicite reconventionnellement qu’il soit fait interdiction à la société [U], sous astreinte, de louer son lot n°142, qui constitue une résidence secondaire à usage de meublé touristique, en location de courte durée de type Airbnb ainsi que la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que le règlement de copropriété comprend une clause d’habitation bourgeoise avec une simple tolérance pour les professions libérales. Il souligne que la destination bourgeoise de l’immeuble n’a pas évolué depuis 30 ans et que les copropriétaires se sont toujours opposés, quand cela était nécessaire, à l’exercice d’activités commerciales et professionnelles envisagées par certains occupants afin de garantir la quiétude et de maintenir le standing de l’immeuble.
Il indique que la société [U] s’est enregistrée le 14 février 2023 auprès de la commune de [Localité 5] en qualité de professionnelle, détentrice à ce titre d’un numéro SIRET. Il estime que cette dernière a ensuite modifié sa déclaration pour s’enregistrer en qualité de particulier uniquement pour les besoins de la cause.
Il énonce qu’elle n’a jamais sollicité l’autorisation de l’assemblée générale pour le changement de l’affectation de son lot. Il relate que la résolution n°10 de l’assemblée générale du 30 juin 2023 visait à rappeler les règles applicables à la location saisonnière de courte durée en précisant qu’il s’agit d’une activité commerciale dont l’exercice est encadré et parfois interdit en fonction du contenu du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble. Il ajoute avoir plusieurs fois mis la société [U] en demeure de cesser son activité commerciale de location de courte durée qui n’est pas autorisée par le règlement de copropriété.
Il souligne que cette activité génère des troubles de voisinage au sein de l’immeuble tels que des allées et venues incessantes, des nuisances sonores, un stationnement anarchique ainsi que le jet de mégots et de bouteilles par les fenêtres. Il précise que ces désagréments ont été constatés par procès-verbal de constat de commissaire de justice. Il considère également que les clients de passage de la société [U] ne se priveraient pas de bénéficier du jardin et de la piscine, parties communes, ainsi que du garage mis en avant dans l’annonce Airbnb, ce qui implique nécessairement un usage des parties communes.
Il explique avoir convoqué l’assemblée générale extraordinaire litigieuse après que la société [U] ait refusé, par l’intermédiaire de son conseil, de déférer à ses mises en demeure en indiquant qu’elle ne cesserait pas son activité de location touristique.
Il relate que la société [U] a, antérieurement à l’assemblée générale contestée, transmis aux copropriétaires une consultation de son conseil dressant un panorama de la jurisprudence applicable en matière de locations saisonnières. Il explique avoir également procédé à un rappel des règles applicables dans le cadre de la résolution n°5 de l’assemblée contestée.
Il relève qu’une importante majorité a voté en faveur de la résolution n°6, traduisant ainsi l’intention constante des copropriétaires de respecter strictement la destination bourgeoise de l’immeuble, inchangée depuis sa création.
Il soutient que les jurisprudences invoquées par la société [U] ne sont pas transposables puisque dans ces cas d’espèce, le règlement de copropriété ne contenait pas de clause d’habitation bourgeoise exclusive.
Il soutient en outre que les loueurs meublés, professionnels ou non, exercent une activité commerciale, raison pour laquelle leurs revenus sont qualifiés de bénéfices industriels et commerciaux.

Il estime que même en l’absence de services para-hôteliers, l’activité de location meublée de courte durée ne peut être assimilée à une location civile classique, a fortiori lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire. Il fait valoir qu’outre le régime fiscal applicable, la mise à disposition d’un service en contrepartie d’un prix sur des plateformes dédiées constitue un acte de commerce par nature. Il ajoute que l’activité de location meublée saisonnière nécessite des éléments corporels, meubles et accessoires garnissant l’appartement loué, ainsi que des éléments incorporels, une clientèle, un nom commercial, en l’occurrence « [Adresse 8] », et une enseigne. Il invoque également, comme critère de commercialité renforcé, l’inscription au registre du commerce et l’attribution d’un numéro SIRET.
Il soutient que quand bien même l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 a jugé qu’une activité de location meublée de courte durée, qui n’est accompagnée d’aucune prestation de service accessoire ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas commerciale, de nombreux juges du fond continuent de ne pas user du critère de l’existence de prestations annexes pour déterminer le caractère commercial d’une activité de location en meublé de tourisme. Il ajoute d’ailleurs que cet arrêt ne portait pas sur la question de la violation de la destination de l’immeuble.
Il invoque diverses décisions du tribunal judiciaire de Paris interdisant une activité de location meublée de courte durée en raison de la destination de l’immeuble.
Il ajoute que la nature commerciale d’une telle activité a été confirmée par la loi « Le Meur » du 19 novembre 2024 encadrant les meublés de tourisme type Airbnb pour favoriser le logement permanent ainsi que par la modification de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit désormais que la modification du règlement de copropriété en vue d’interdire la location des lots à usage d’habitation, autres que ceux constituant une résidence principale, en meublés de tourisme est prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Il déduit de la déclaration de la société [U] en qualité de loueur meublé professionnel auprès des services de la commune de [Localité 5], de son enregistrement au RCS de la [Localité 6]-sur-Yon depuis le 31 décembre 2018, de son numéro SIRET et de TVA intercommunautaire qu’elle bénéficie de la qualité de commerçant.
Il relate qu’elle loue sa résidence secondaire garnie de meubles à des fins de séjours de courte durée et propose des prestations d’accueil et de ménage, sans signature de bail civil et via des plateformes commerciales dédiées. Il en conclut que la location meublée saisonnière constitue un acte de commerce quand bien même aucune prestation para-hôtelière n’est proposée.
Il invoque les dispositions des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et estime qu’une clause interdisant purement et simplement les locations meublées est illicite si elle n’est pas justifiée par le respect de la destination de l’immeuble.
Il soutient qu’une clause bourgeoise, même si celle-ci tolère l’exercice de professions libérales, ne restreint pas uniquement les locations saisonnières mais toute activité commerciale. Il en déduit que lorsque le règlement de copropriété contient une clause d’habitation et révèle le caractère résidentiel, le standing ainsi que l’occupation bourgeoise de l’immeuble, l’activité de location meublée saisonnière est incompatible avec le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble.
Il indique que la location saisonnière de courte durée d’une résidence secondaire est une activité commerciale pouvant être proscrite par le règlement de copropriété eu égard à la destination de l’immeuble et que celle d’une résidence principale est possible, même dans les immeubles à destination bourgeoise, dès lors que celle-ci n’excède pas 120 jours par an. Il cite les articles du code de la construction et de l’habitation afférant.
Il mentionne qu’à l’instar de nombreuses communes situées en zones tendues, la commune de [Localité 5] a institué depuis le 8 janvier 2018 une procédure d’autorisation préalable et temporaire nécessaire à tout changement d’usage de locaux d’habitation, lorsqu’il s’agit de résidences secondaires, en locations saisonnières de courte durée.
Il soutient que la résolution qui se borne à rappeler le contenu du règlement de copropriété ainsi que les dispositions législatives et réglementaires applicables à la location de courte durée, qui tire donc uniquement les conséquences de la destination de l’immeuble, n’a pas à être votée à l’unanimité.

Il conclut que l’assemblée générale peut régulièrement interdire une activité de location meublée de type Airbnb qui, quand bien celle-ci n’est pas qualifiée d’activité commerciale, contreviendrait à la destination de l’immeuble. Il souligne que la société [U] a spécifiquement aménagé son appartement pour accueillir une telle activité puisque l’espace cuisine serait incompatible avec une location classique. Il ajoute que les prestations de conciergerie et de ménage proposées sont assimilables à des prestations para-hôtelières.
Il fait valoir que sont inhérents à une activité de location touristique les allées et venues incessantes de personnes étrangères à la résidence close et sécurisée pour garantir la sécurité et la tranquillité des occupants.
Il énonce que l’assemblée générale s’est toujours opposée à l’installation de professions libérales au sein de l’immeuble. Il rappelle que le règlement de copropriété autorise les locations dites classiques mais impose que le syndic en soit avisé dans les quinze jours à compter de l’entrée en jouissance du locataire afin de s’assurer de la stabilité des occupants de l’immeuble et de leurs bonnes mœurs.
Il soutient que si les règles contenues dans le cahier des charges du lotissement, prévoyant notamment que les terrains sont vendus pour y établir des villas ou maisons d’habitation bourgeoise avec jardin et des constructions de bon aspect, sont caduques au regard du droit de l’urbanisme, celles-ci conservent néanmoins leur force obligatoire entre colotis. Il en déduit que l’interdiction de l’activité de la société [U] est régulière.
Il mentionne que l’immeuble situé dans un quartier résidentiel offre des prestations de qualité élevée telles que la piscine et le jardin. Il ajoute que 80% des copropriétaires de l’immeuble sont les propriétaires originels, ce qui témoigne d’une grande stabilité.
Il expose que le changement d’affectation d’un lot sans autorisation de l’assemblée générale est illicite et justifie l’adoption de la résolution n°7 visant à donner mandat au syndic d’ester en justice contre la société [U] qui a refusé de déférer aux mises en demeure et continué d’exercer son activité commerciale.
Il dément le fait que les copropriétaires n’auraient pas bénéficié d’une information suffisante et objective antérieurement à l’assemblée générale du 24 novembre 2023 puisque celle-ci s’est contentée de réaffirmer sa position constante d’opposition à l’exercice d’une activité commerciale au sein de la résidence.
Il soutient en outre que la convocation à l’assemblée générale du 24 novembre 2023 contient tous les documents visés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 dont la notification conditionne la validité des résolutions. Il estime que le contenu particulièrement développé et étayé des résolutions litigieuses constitue à lui seul l’accomplissement effectif de l’obligation d’information. Il conteste donc une carence des informations transmises aux copropriétaires ou la volonté de les induire en erreur, d’autant plus que la résolution n°5, qui n’a pas donné lieu à un vote, visait justement à leur transmettre les éléments nécessaires au vote éclairé des résolutions n°6 et 7.
Il relate avoir uniquement rappelé les dispositions des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, la notion de clause d’habitation bourgeoise exclusive et mixte, la jurisprudence, le contenu du règlement de copropriété qui interdit toute activité commerciale et la position constante de l’assemblée générale qui refuse l’exercice d’activités libérales au sein de l’immeuble.
Il fait également valoir que l’assemblée générale extraordinaire litigieuse complète l’assemblée générale ordinaire du 30 juin 2023 au cours de laquelle les copropriétaires ont reçu une information suffisante quant aux règles applicables en matière de location saisonnière alors même que la résolution n°10 relative à cette question n’a donné lieu à aucun vote.
Il considère que la transmission du règlement de copropriété aurait été superflue puisque tous les copropriétaires l’ont en leur possession. Il indique que le syndic a informé les copropriétaires des démarches accomplies à l’encontre de la société [U] et de la réponse de cette dernière. Il mentionne que les copropriétaires ont été avisés de l’évolution du litige et que la consultation du conseil de la société [U] ainsi que celle rédigée par son avocat leur ont été communiquées de sorte qu’ils étaient informés de la position de chacune des parties.
Il réfute avoir affirmé que la société [U] n’avait pas effectué les démarches administratives de déclaration de son activité auprès de la commune de [Localité 5] et énonce s’être borné à porter à la connaissance des copropriétaires les obligations en matière de location de courte durée.

Il sollicite, à titre reconventionnel, l’interdiction sous astreinte de pratiquer une activité de location saisonnière de courte durée au sein de l’immeuble. Il rappelle les dispositions de l’article 70 du code de procédure civile et soutient qu’une demande reconventionnelle tendant à ce que soient ordonnées des mesures permettant le respect et l’exécution des résolutions d’assemblée générale dont l’annulation fait l’objet de la demande originaire présente un lien suffisant avec celle-ci.
Il soutient enfin que sa demande reconventionnelle est bien fondée, l’activité commerciale de location de courte durée proscrite par le règlement de copropriété, porte atteinte à la destination de l’immeuble et est source de nuisances dénoncées par les copropriétaires et constatées par un procès-verbal de constat de commissaire de justice.

La clôture de la procédure est intervenue le 21 avril 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 prorogée au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en annulation des résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale du 24 novembre 2023.

En vertu de l’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Ce texte précise que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9-I de la même loi rappelle que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble. A ces deux restrictions s’ajoutent celle liée à l’obligation pour les copropriétaires de respecter le règlement de copropriété, notamment en ce qu’il détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance dès lors que ces stipulations sont justifiées par la destination de l’immeuble.

La destination d'un immeuble doit être appréciée in concreto par référence à ses caractères matériels, à sa situation, qui englobe sa localisation mais également son environnement, et aux actes dont le règlement de copropriété, lequel n’a pas une portée exclusive puisqu’il détermine l’affectation d’un immeuble mais non sa destination générale.

En effet, en déterminant la destination des parties privatives et communes, le règlement de copropriété définit une catégorie d’usage concourant à la définition de la destination de l'immeuble qui doit être appréciée au regard de l’ensemble de ses dispositions.

Le règlement indique ce à quoi les lots sont réservés : à l’habitation, à des activités professionnelles, à l’exercice de commerces, à usage de caves, de greniers ou garages. Il précise également, le cas échéant, les diverses conditions ou prohibitions qui affectent la jouissance de ces parties privatives.

Toutefois, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire doivent être interprétées strictement. La limitation voire l’interdiction de la location touristique dans des immeubles soumis au statut de la copropriété doit dès lors être examinée au regard des clauses du règlement de copropriété et du respect de la destination de l’immeuble.

De plus, une location en meublé n’est pas, en elle-même, contraire à la destination bourgeoise d'un immeuble, à moins qu’elle ne s’exerce pour des locations de courte durée avec fourniture de services annexes (ménage, fourniture de linge de maison, transfert vers l'aéroport) qui apparentent cette exploitation à une activité commerciale et non plus civile, étant observé que si l'activité de loueur en meublé est juridiquement de nature civile, elle est fiscalement de nature commerciale, étant imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

Par ailleurs, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la date de l’assemblée générale litigieuse, dispose que l’assemblée générale ne pouvait, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Ce texte prévoyait également qu’elle ne pouvait décider de la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble qu’à l’unanimité.

Les modifications apportées à ce texte par la loi dite Lemeur du 19 novembre 2024, en vertu duquel sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions relatives à la modification du règlement de copropriété qui concernent l’interdiction de location des lots à usage d'habitation, autres que ceux constituant une résidence principale, n’étaient pas en vigueur à la date de l’assemblée.

En l’espèce, le chapitre I du titre I de la deuxième partie du règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » prévoit que :

« L’immeuble est destiné à l’usage d’habitation.
L’exercice d’une profession libérale est autorisé.
L’état descriptif de division ci-inclus, qui a même valeur contractuelle que le règlement lui-même, détermine l’affectation particulière de chaque lot compris dans l’immeuble » (pages 35 et 36).

Il ressort de l’état descriptif de division du 30 avril 1996 que le lot n°142 appartenant à la société [U], qui constituait précédemment le lot n°25, est un appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Par ailleurs, la section II du chapitre II du titre I de la deuxième partie du règlement de copropriété prévoit également que :

« 1. Généralités
Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d’user comme bon lui semblera des parties de l’ensemble immobilier dont il aura l’usage exclusif, à la condition de ne pas nuire au droit des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination de l’ensemble immobilier telle qu’elle est déterminée dans le présent règlement.
De façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de l’ensemble immobilier, nuire à la sécurité ou à la tranquillité des occupants.
Pour l’exercice de ses droits, le copropriétaire sera responsable dans les termes de la section I du présent chapitre.

2. Occupation
Les appartements et les locaux devront être occupés par des personnes de bonne vie et mœurs.
Ils seront principalement destinés à l’habitation et, avec autorisation expresse aux professions libérales.
Toutefois, et sous réserve que les règlements l’autorisent, il sera permis d’y exercer une activité professionnelle, à condition que celle-ci ne cause aucun trouble de caractère exceptionnel par rapport à la destination de l’ensemble immobilier.

Sont ainsi formellement proscrits l’exploitation d’un cabinet vétérinaire, d’un cabinet de radiologie et d’un cabinet dentaire, l’exercice sous forme de profession de la danse, du chant ou de la musique.
Les propriétaires intéressés seront seuls responsables de l’utilisation par eux faite de leurs locaux vis-à-vis des administrations ainsi que des propriétaires, dont notamment la perte d’avantages fiscaux. Ils devront justifier, s’il y a lieu, de l’obtention de toutes autorisations nécessaires auprès du syndic.

[…]

5. Locations
Les copropriétaires pourront louer leurs appartements comme bon leur semblera, à la condition que les locataires soient de bonne vie et mœurs et qu’ils respectent les prescriptions du présent règlement ainsi que la destination de l’immeuble telle que définie ci-dessus.
Les baux et engagement de locations devront imposer aux locataires l’obligation de se conformer aux prescriptions du présent règlement.
En tout cas, les copropriétaires resteront personnellement garantis et responsable de l’exécution de cette obligation.
Lorsqu’un bail ou engagement de location aura été consenti, le copropriétaire devra, dans les quinze jours de l’entrée en jouissance du locataire, en aviser le syndic par lettre recommandée.
La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées » (pages 37 et 38).

Le règlement de copropriété prévoit donc une clause d’occupation bourgeoise simple en ce que celle-ci autorise l’occupation des parties privatives pour l’habitation, l’exercice d’une profession libérale avec autorisation expresse ou d’une activité professionnelle sous réserve que les règlements l’autorisent et qu’elle ne cause aucun trouble de caractère exceptionnel au regard de la destination de l’ensemble immobilier, ce qui exclut l’exercice d’une activité commerciale.

Or, il est désormais acquis qu’une activité de location meublée de courte durée, qui n’est accompagnée d’aucune prestation de service accessoire ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas une activité de nature commerciale (Cass., 3e Civ., 25 janvier 2024).

Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 4 septembre 2023 que la reproduction de l’annonce Airbnb intitulée « 2 Pièces [Adresse 8] » ne mentionne aucun service para-hôtelier puisque celle-ci évoque une arrivée autonome et des frais de ménage sans préciser s’il s’agit d’un nettoyage régulier des locaux ou uniquement en fin de séjour.

En outre, les commentaires laissés à propos de ce bien sur Airbnb font régulièrement mention d’une personne dénommée [K] qui accueillerait les clients, leur remettrait les clés et leur donnerait des conseils de tourisme, sans toutefois que cela suffise à qualifier l’activité de location meublée de commerciale.

Par ailleurs, quand bien même la société [U] verse aux débats les déclarations déposées auprès de la commune de [Localité 5] les 14 février 2023 et 7 octobre 2024 selon lesquelles elle loue en meublé sa résidence secondaire située [Adresse 9] à [Localité 5] en qualité de professionnel puis de particulier et que les informations délivrées sur le site société.com, dont une capture d’écran est versée aux débats par le syndicat des copropriétaires, indiquent que les deux gérants de la société [U] sont [A] et [Y] [H], prénoms qui correspondent à ceux des hôtes de l’annonce Airbnb précitée, rien ne permet de déterminer que l’appartement en question correspond au lot n°142 dont la société [U] est propriétaire.

Dès lors, il n’est pas établi que la société [U] se livre dans l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » à des activités de location meublée de courte durée accompagnées d’au moins trois prestations accessoires de service para-hôtelier telles que le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

De surcroît, le règlement de copropriété autorise expressément la location en meublé d’appartement entier, la location saisonnière de courte durée de type Airbnb apparaît donc compatible avec la destination fixée par le règlement de copropriété.

Or, la résolution n°6 litigieuse institue une interdiction générale de procéder à la location des lots en meublé de courte durée, que le syndicat des copropriétaires qualifie d’activité commerciale, sans distinguer les cas où la location n’est pas accompagnée de prestations accessoires.

Une telle résolution modifiant les modalités de jouissance des lots privatifs requérait nécessairement l’unanimité des voix des copropriétaires à la date à laquelle elle a été votée.

Or, tel n’a pas été le cas puisque la résolution a été adoptée à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

De surcroît, le règlement de copropriété ne pose, comme condition à l’exercice d’activités telles que la location meublée des appartements, que l’absence de troubles exceptionnels causés aux copropriétaires par rapport à la destination de l’immeuble et l’absence d’atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires.

Or, le syndicat des copropriétaires défendeur ne démontre pas le non-respect de cette condition par la demanderesse.

En effet, il produit uniquement la lettre du 22 août 2023, qui n’a pas été adressée à la société [U], selon laquelle il affirme sans en rapporter la preuve que les activités de cette dernière causent des nuisances telles qu’un stationnement anarchique ainsi que le jet de mégots et de bouteilles par les fenêtres.

Enfin, le fait que l’assemblée générale ait, à diverses occasions et notamment dans le cadre de la résolution n°9 a) de l’assemblée générale du 10 décembre 2020, refusé d’autoriser un copropriétaire à exercer une activité libérale dans ses parties privatives n’a pas d’incidence puisque le règlement de copropriété ou la destination de l’immeuble ne l’empêche pas expressément.

Il s’ensuit que la résolution n°6, adoptée par l’assemblée générale du 24 novembre 2023, impose aux copropriétaires une restriction des droits dont ils disposent sur leurs lots, sans que celle-ci soit justifiée par la destination de l’immeuble, en décidant d’une modification du règlement de copropriété qui n’a pas été adoptée à la majorité requise par la loi, alors qu’une telle activité n’entraîne pas de changement d’affectation du lot à usage d’habitation.

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité de la résolution n°6 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » le 24 novembre 2023 ainsi que la résolution n°7 subséquente visant à donner tout pouvoir au syndic pour agir en justice à l’encontre de la société [U] aux fins de faire cesser cette activité de location meublée de courte durée.

Sur la demande reconventionnelle d’interdiction sous astreinte à la société [U] de louer son lot n°142 en meublé touristique.

Sur la recevabilité de cette demande.
Aux termes de l’article 789 - 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 70 alinéa 1er du code de procédure civile prévoit que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, les faits sur lesquels la société [U] se fonde pour invoquer une fin de non-recevoir tirée du défaut de lien suffisant entre la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » et ses demandes originaires ne s’étant pas révélés postérieurement à l’ouverture des débats, seul le juge de la mise en état était compétent pour en connaître.

Par conséquent, la société [U] sera déboutée de sa demande visant à ce que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » soit déclaré irrecevable en sa demande reconventionnelle d’interdiction sous astreinte à ce qu’elle loue son lot n°142 en meublé touristique.

Sur le bien-fondé de cette demande.
En l’espèce, la nullité des résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale du 24 novembre 2023 a été prononcée au motif que ni les dispositions du règlement de copropriété ni la destination de l’immeuble ne s’opposent à l’exercice d’une activité civile de location meublée de courte durée de sorte que la société [U] ne saurait être condamnée sous astreinte à cesser son activité de location.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sera débouté de sa demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Il sera rappelé que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société [U] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à la société [U] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS