TJ 06088, 17 juill. 2026, RG 26/00234

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 17 Juillet 2026

Minute n°

Etablissement COTE D’AZUR HABITAT c/ [L]

DU 17 Juillet 2026

N° RG 26/00234 - N° Portalis DBWR-W-B7J-Q7WF

- Exécutoire le :
à Mme [X] [O]

- copie certifiée conforme le:
à Me TADJER Maxime

DEMANDERESSE:

Etablissement COTE D’AZUR HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [X] [O], Chargée d’affaires du contentieux

DEFENDERESSE:

Madame [A] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me TADJER Maxime, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT,Première Vice-Présidente , juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice ,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 01 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 16 novembre 2015, donné à bail d’habitation à Madame [A] [L], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné de type 3 sis [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel indexé de 451,88 euros et une provision mensuelle sur charges de 148,49 euros, soit un total mensuel de 530,07 euros, actualisé à 618,35 euros au mois d’août 2025.

Un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Madame [A] [L] par acte du commissaire de justice en date du 22 mai 2025 pour un arriéré locatif de 986,13 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mai 2025 inclus et le coût de l’acte pour 87, 56 euros.

Selon acte du commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 22 septembre 2025 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens, l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Madame [A] [L], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 9 mars 2026 à 09 heures 15 aux fins notamment, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de constater la résiliation du bail d’habitation liant les parties et statuer sur ses conséquences.

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 1er juin 2026 à 10 heures 30,

Vu les conclusions en défense de Madame [A] [L] déposées à cette dernière audience, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de l’intégralité de ses moyens et de ses prétentions,

Vu les articles 446-1, 455 et 768 du code de procédure civile,

À l’audience du 1er juin 2026, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT représenté par son mandataire ayant pouvoir visé, Madame [O] [X], maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’il actualise selon un décompte arrêté au 23 mai 2026 à la somme de 3181,51 euros à laquelle il fixe sa demande de condamnation provisionnelle. Il indique que la locataire a repris le paiement de ses loyers et ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement.

La défenderesse représentée s’en tient à l’ensemble de ses moyens et demandes formulés dans ses écritures en réponse.

Le délibéré a été fixé au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrégularité de l’assignation

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 114 de ce code énonce qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, en cas d’observation des formalités substantielles ou d’ordre public.

Madame [A] [L] soulève l’irrégularité de l’assignation du 04 septembre 2025 pour vice de forme et par voie de conséquence l’irrecevabilité de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT à agir à son encontre faute d’avoir eu préalablement recours à un mode amiablement de règlement des différends en application de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Ce moyen de procédure ainsi soulevé doit être rejeté en ce que l’action du bailleur social l’[Adresse 5] est une action en résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs et est constituée de demandes indéterminées.

L’article 750-1 du code de procédure civile n’exige à peine d’irrecevabilité de la demande, le recours préalable obligatoire à un mode amiable de règlement des différends que dans des hypothèses bien spécifiques et déterminées, à savoir demande en paiement jusqu’à 5000 € , le voisinage, bornage, élagage etc..

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

À l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Il justifie en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, avoir notifié à la CAF (service des impayés de logement) le 22 mai 2025 les arriérés locatifs visés dans le commandement de payer en date du même jour, soit bien deux mois avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, avoir dénoncé à la Préfecture des Alpes Maritimes le 22 septembre 2025 l’assignation en expulsion locative du 04 septembre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 09 mars 2026.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail d’habitation liant les parties stipule une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois d’un commandement de payer resté vain.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Madame [A] [L] par acte du commissaire de justice en date du 22 mai 2025 pour un arriéré locatif de 986,13 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mai 2025 inclus et le coût de l’acte pour 87,56 euros.

Il est constant que le bail en date du 16 novembre 2015, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régi par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines d’un commandement de payer resté vain. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 03 juillet 2025, d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de la condamner à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives et éventuellement un surloyer à la date de la résiliation, soit 618,35 euros à compter du 04 juillet 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur social, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel actualisée de3 181,54 euros le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif actualisé et arrêté au mois de mai 2026 inclus au titre de l’arriéré locatif, déduction faite des frais de poursuite pour 463,34 euros.

La défenderesse ne démontre pas avoir soldé sa dette locative à hauteur de 3 181,54 euros au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 3 181,54 euros, il convient de condamner Madame [A] [L] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement à la locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Au regard du fait que la locataire ait repris le paiement intégral de son loyer à la date de l’audience, tout en affectant une partie de ses revenus à l’apurement de son arriéré locatif en mars 2026 et avril 2026 et du fait que le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, il lui sera accordé des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [A] [L], qui succombe au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer du 22 mai 2025 et celui de l’assignation du 04 septembre 2025 et sera condamnée à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 125,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS