TJ 06088, 23 juill. 2026, RG 22/00112

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [V] [H] c/ Syndic. de copro. [Adresse 1]
N° 26/605
Du 23 Juillet 2026
4ème Chambre civile
N° RG 22/00112 - N° Portalis DBWR-W-B7G-N6SC

Grosse délivrée à

Me Thierry BAUDIN

l’ASSOCIATION [T]

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 05 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 2 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juillet 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [V] [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, pris en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Maître Thierry BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [H] est propriétaire des lots n°27 et 46 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 4] et administré par son syndic en exercice, la société Foncia [Localité 4].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 4 novembre 2021 au cours de laquelle a notamment été rejetée la résolution n°15 mise au vote à la demande de M. [V] [H] dans les termes suivants :

« A la demande de M. [H] : Autorisation pour l’ajout d’une climatisation privative sur la façade

Majorité nécessaire : Article 24

Pièces jointes : Demande de Monsieur [H] [V] + Devis Spcs

Résolution :
L’assemblée générale autorise Monsieur [H] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux concernant l’installation d’une climatisation dans sa partie privative, conformément au projet joint, affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble qui devront être conformes à la destination de l’immeuble et sous réserve de :
Se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises (Demandes d’autorisations aux Bâtiments de France et mairie de [Localité 5] effectuer les travaux, dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble,Souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage,Se conformer aux dispositions du règlement de copropriété.
Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux ».

Par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2022, M. [V] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 4 novembre 2021 ainsi que l’autorisation d’installer son unité de climatisation à l’arrière de l’immeuble sur la façade du rez-de-chaussée.

Par ordonnance du 22 novembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’exécution par M. [V] [H] des travaux refusés par l’assemblée générale du 4 novembre 2021 opposée à la demande d’autorisation judiciaire fondée sur l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 17 octobre 2025, M. [V] [H] sollicite :

le prononcé de la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 4 novembre 2021,
l’autorisation d’installer son unité de climatisation à l’arrière de l’immeuble sur la façade du rez-de-chaussée,
sa dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure,
la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il relate avoir modifié la distribution des pièces lors de la rénovation de son appartement dans l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » et avoir ensuite sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une résolution l’autorisant à installer une unité extérieure de climatisation à l’arrière du bâtiment. Il explique que cette résolution a été rejetée par l’assemblée générale du 4 novembre 2021 au motif que « la climatisation doit être obligatoirement installée côté Pape Jean XXIII ».

Il énonce avoir vainement sollicité la communication du règlement de copropriété ou de tout document prohibant l’installation d’une unité de climatisation à l’arrière de l’immeuble.

Il expose qu’il lui est impossible d’installer sa climatisation côté rue puisque l’unité extérieure serait alors trop éloignée du split du salon. Il relate donc ne pouvoir chauffer son salon ni les pièces avoisinantes.

Il soutient que l’installation d’une unité de climatisation à l’arrière du bâtiment ne dérangerait personne et ne porterait atteinte ni à l’esthétique ni à la destination de l’immeuble. Il ajoute que l’unité extérieure n’est pas visible depuis les copropriétés avoisinantes.

Il précise que son appartement se situe au rez-de-chaussée à l’arrière du bâtiment de sorte que l’unité de climatisation serait posée à même le sol ou sur la façade sous sa fenêtre. Il énonce également qu’il existe un branchement pour le module extérieur envisagé donnant sur le toit extérieur d’un garage qui n’appartient pas à la copropriété.

Il invoque subir un préjudice puisque le refus qui lui a été opposé par l’assemblée générale le prive de la possibilité de disposer d’une unité de climatisation réversible.

Il indique avoir déjà effectué une déclaration préalable en mairie pour l’installation d’une unité extérieure sur la façade et soutient qu’aucun motif légitime ne justifie le refus qui lui a été opposé puisqu’une telle installation ne porte atteinte ni à l’esthétique de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires en ce qu’elle affecte des parties communes et non privatives.

Il rappelle la définition de l’abus de majorité et soutient que l’assemblée générale ne dispose pas d’un pouvoir discrétionnaire pour accorder ou refuser l’autorisation d’entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble puisque son refus doit être justifié par des motifs légitimes et sérieux.

Il relève que l’assemblée générale du 29 octobre 2018 a accordé à un copropriétaire, à la majorité de l’article 25, l’autorisation d’effectuer des travaux de pose d’une climatisation, sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble.

Il considère que ni le règlement de copropriété ni la destination de l’immeuble ne s’opposent à l’installation litigieuse. Il en déduit que le fait que le syndicat des copropriétaires lui impose d’installer son bloc de climatisation côte Pape Jean XXIII, entraînant ainsi un surcoût d’installation, constitue une rupture d’égalité entre les copropriétaires et revêt donc un caractère abusif, d’autant plus qu’il estime que les travaux litigieux sont indispensables en raison de la suppression du chauffage collectif obligeant chaque copropriétaire à pourvoir à son propre mode de chauffage.

Il invoque en outre les dispositions des article 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient que l’autorisation d’installation en façade sur cour de climatiseurs relève de la majorité de l’article 25 b). Il conclut donc à la nullité de la résolution n°15 contestée puisque celle-ci a été rejetée à la majorité de l’article 24.

Il fonde enfin sa demande d’autorisation judiciaire de travaux, jugée recevable par le juge de la mise en état, sur les dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières écritures notifiées le 24 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » conclut au débouté et sollicite que M. [V] [H] soit déclaré irrecevable en sa demande d’autorisation judiciaire de travaux ainsi que la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Thierry Baudin, Avocat au Barreau de Nice.

Il rappelle que la résolution litigieuse a été rejetée à la majorité des copropriétaires présents, représentés et ayant voté par correspondance, soit 8.920 voix.

Il estime que le rejet d’une résolution présentée par un copropriétaire par la majorité ne suffit pas à caractériser un abus, quand bien même le copropriétaire demandeur est minoritaire dès lors que ce rejet n’a pas eu pour objet de favoriser les copropriétaires majoritaires au détriment d’un copropriétaire minoritaire.

Il dément donc l’existence d’un abus de majorité et rappelle que la charge de la preuve de cet abus pèse sur M. [V] [H]. Or, il relève que ce dernier ne produit pas le règlement de copropriété et considère que le moyen tiré de l’abus de majorité invoqué par M. [V] [H] ainsi que la jurisprudence citée par ce dernier ne sont pas pertinents en l’espèce.

Il fait valoir que la résolution n°19 de l’assemblée générale du 29 octobre 2018 relative à la demande d’autorisation aux fins de pose d’un système de climatisation formée par M. [C] a été adoptée à l’unanimité puisque celle-ci respectait tous les critères requis et les dispositions du règlement de copropriété. Il soutient que la demande précitée et celle formée par M. [V] [H] ne sont pas identiques, même s’il s’agit dans les deux cas de l’installation d’un climatiseur, puisque l’incidence sur les parties communes, la destination de l’immeuble et l’atteinte aux droits des copropriétaires n’est pas comparable.

Il souligne que M. [V] [H] n’ignorait pas, lors de l’acquisition des lots dont il est propriétaire au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] », que son vendeur avait voté favorablement à la suppression du chauffage collectif de sorte qu’il ne peut invoquer un préjudice résultant de cette suppression.

Il mentionne que l’installation d’une climatisation réversible a vocation à fonctionner toute l’année, de jour comme de nuit, et soutient que l’unité extérieure peut en théorie être fixée n’importe où autour d’un immeuble (mur, balcon et terrasse notamment).

Il indique qu’à défaut de pouvoir installer un climatiseur, d’autres copropriétaires ont procédé à la mise en place d’un convecteur, moyen de chauffage que M. [V] [H] pourrait également utiliser, outre un appareil de ventilation pour l’été.

Il relève que ce dernier affirme sans le démontrer qu’il lui est impossible d’installer la climatisation litigieuse côté rue puisque l’unité extérieure serait alors trop éloignée du salon.

Il énonce également que M. [V] [H] a modifié la destination des pièces de son appartement sans accord préalable de l’assemblée générale. Il soutient que, quand bien même un copropriétaire use comme il l’entend de ses parties privatives, l’inversion de la disposition des pièces ne doit porter atteinte ni aux parties communes ni à la sécurité de l’immeuble et nécessite une autorisation de l’assemblée générale.

Il explique que le refus de l’assemblée générale est justifié par le fait que M. [V] [H] souhaite installer l’unité de climatiseur sous la chambre de ses voisins du dessus, ce qui les empêcheraient de laisser leurs fenêtres ouvertes les nuits d’été en raison des nuisances sonores générées.

Il soutient que l’installation envisagée porte atteinte aux dispositions du règlement de copropriété, à la destination de l’immeuble, aux droits des autres copropriétaires ainsi qu’à leur tranquillité et affecte une partie commune, contrairement aux blocs extérieurs disposés sur les terrasses côté rue qui sont moins visibles, ne nécessitent pas de percer la façade et ne créent aucune nuisance excessive puisque ces terrasses sont attenantes aux salons et cuisines et non aux chambres des autres appartements. Il explique qu’il s’agit de la raison pour laquelle M. [C] a été autorisé à installer une unité extérieure côté rue.

Il dément l’existence d’un abus de majorité puisqu’il est précisément dans l’intérêt collectif de s’opposer à une telle installation source de nuisances.

Il s’étonne que M. [V] [H] ne soit pas en possession du règlement de copropriété et indique qu’il peut y accéder via le site extranet sécurisé mis en place par le syndic par le biais duquel les copropriétaires peuvent obtenir des renseignements, notifications et actes de la copropriété.

Il expose que M. [V] [H] ne justifie pas avoir déposé une déclaration préalable en mairie pour l’installation d’un climatiseur extérieur sur la façade et qu’en tout état de cause, une autorisation administrative ne prive pas l’assemblée générale de la possibilité de s’opposer à la réalisation de travaux contraires à l’intérêt collectif.

Il relate que M. [V] [H] a, sans autorisation de l’assemblée générale, fait percer la façade arrière de l’immeuble, partie commune, au niveau du rez-de-chaussée, pour y faire passer les gaines du module extérieur d’une climatisation et effectuer des branchements. Il conclut donc à l’existence d’une atteinte aux parties communes.

Il relève que M. [V] [H] n’apporte aucune indication quant au système d’évacuation d’eau de son système de climatisation. Il considère que la pose de l’unité extérieure à même le sol, ou sur le toit du local commercial « Entraide et Partage » rattaché à la copropriété, aboutirait à laisser l’eau couler sur le toit, ce qui serait préjudiciable à la copropriété.

Il estime que ce percement non autorisé porte atteinte à la destination de l’immeuble ainsi qu’à son harmonie et son esthétique de sorte que le rejet de la résolution contestée ne peut être abusif.

Il soutient en outre que M. [V] [H] est à l’origine de l’inscription de la résolution n°15 à l’ordre du jour de l’assemblée contestée. Il précise que ce dernier a uniquement adressé au syndic un courriel du 8 juillet 2021 ainsi qu’un devis de la société Spcs du 24 juin 2021 pour l’installation d’une climatisation réversible dans son appartement, comprenant l’installation d’un groupe extérieur, sans aucune autre précision.

Il souligne que ces informations succinctes ne permettent pas de déterminer en quoi consistent les travaux, à quel endroit précis ils seront effectués, ce qu’il en est du système d’évacuation d’eau et dans quelle mesure affectent-ils les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble. Il en déduit que le dossier présenté par M. [V] [H] était incomplet et lacunaire si bien que le refus opposé par l’assemblée générale était justifié. Il ajoute que le manque d’informations communiquées aux copropriétaires ne permet pas de déterminer avec certitude la majorité requise pour le vote. Il soutient que M. [V] [H] a peut-être voulu minimiser l’importance des travaux à réaliser et leur incidence en restant imprécis. Il conclut donc à la régularité de la résolution contestée.

Il estime en outre que la demande d’autorisation judiciaire de travaux formée par M. [V] [H] est irrecevable puisqu’un copropriétaire ne peut être autorisé à faire réaliser des travaux rejetés par l’assemblée générale dès lors que ceux-ci ont déjà été entrepris par le copropriétaire de sa propre autorité. Il relève que M. [V] [H] n’a pas attendu la décision du tribunal avant d’accomplir les travaux litigieux, la rendant ainsi sans objet et irrecevable puisque le juge ne peut plus fixer les conditions de l’autorisation comme le prévoit l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise que l’annulation de la résolution n°15 n’aurait aucune incidence puisque l’annulation d’un refus ne peut être assimilée à une autorisation.

Il invoque également les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient que ne peuvent être autorisés des travaux contraires à la destination de l’immeuble ou portant atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il estime que le préjudice invoqué par M. [V] [H] n’est pas avéré puisque ce dernier a la possibilité d’installer un autre modèle de climatisation dont l’unité extérieure serait positionnée sur la façade côté rue, similairement aux autres copropriétaires disposant de ce système.

Il expose enfin que M. [V] [H] n’a pas acheté son appartement pour y habiter, comme il le prétend, puisque la société Azur Gestion Locative dont il est le président, domiciliée au sein de l’immeuble, a pour activité principale la gestion d’un parc immobilier en location de courte durée depuis janvier 2021.

Il indique enfin avoir déploré à plusieurs reprises et depuis plusieurs mois des nuisances occasionnées par les locataires de l’appartement appartenant à M. [V] [H], au point de devoir faire intervenir les forces de l’ordre. Or, il fait valoir que ce dernier est responsable des incivilités commises par ses locataires en violation du règlement de copropriété et portant atteinte aux droits des autres copropriétaires, y compris dans le cadre de locations de courte durée.

La clôture de la procédure est intervenue le 21 avril 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 prorogé au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 4 novembre 2021.

En vertu de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Aux termes de l’article 25 b) de la même loi, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant notamment l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par ailleurs, si l'autorisation de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble n’a pas été adoptée à la majorité absolue mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée générale se prononce à la majorité simple de l'article 24 de la loi en procédant immédiatement à un second vote.

La majorité de l'article 25 est seule applicable même si le règlement de copropriété prévoit une majorité plus forte.

Néanmoins, la seule majorité de l'article 25 n'est plus suffisante lorsque les travaux envisagés ne se limitent pas à affecter les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, mais aboutissent matériellement à une appropriation d'une partie commune ou s'avèrent contraires aux prescriptions du règlement de copropriété.

En pareilles éventualités, l'autorisation de l'assemblée générale n'est acquise qu'à la double majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

En outre, l’article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.

Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.

Ce texte ajoute que le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.

En l’espèce, la résolution n°15 de l’assemblée générale du 4 novembre 2021 a été rejetée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Celle-ci avait pour objet d’autoriser M. [V] [H] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux concernant l’installation d’une climatisation dans sa partie privative, conformément au projet joint, affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble qui devront être conformes à la destination de l’immeuble et sous réserve de :

Se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises (Demandes d’autorisations aux Bâtiments de France et mairie de [Localité 5] effectuer les travaux, dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble,Souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage,Se conformer aux dispositions du règlement de copropriété.
Le syndicat des copropriétaire défendeur soutient que la demande d’inscription de la résolution litigieuse à l’ordre du jour par M. [V] [H] n’était pas suffisamment précise pour qu’il puisse apprécier à quelle majorité cette résolution devait être votée.

Le courriel du 8 juillet 2021 adressé par le demandeur au syndic est rédigé comme suit :

« Madame,

Par ce mail, je vous demande de bien vouloir ajouter à l’ordre du jour l’ajout d’une climatisation dans mon appartement.
Elle se situera dans mon salon et son groupe extérieur sera sur la façade arrière du bâtiment.
Vous trouverez ci-joint le devis pour son installation.

Encore merci pour votre travail.

Cordialement,

[V] [H] »

M. [V] [H] y a clairement indiqué l’objet de la résolution qu’il souhaitait voir inscrite à l’ordre du jour, celle-ci étant relative à l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

Il ressort en outre du devis de la société Spcs du 24 juin 2021 que les travaux litigieux étaient relatifs à l’installation dans l’appartement de M. [V] [H] d’une climatisation de marque Bosch, Hokkaido ou équivalent, modèle Mono-split, type Inverter, réversible chaud/froid, d’une puissance totale de 2,8 kilowatts en froid et 2,9 kilowatts en chaud, classe énergétique A++, avec installation du groupe extérieur.

Il y est également précisé que l’intervention de cette société comprenait l’installation d’une unité murale d’une puissance de 2,8 kilowatts avec sa télécommande, le montage des différents appareils, la mise en place des différents réseaux sous gaines et goulottes, le branchement et le raccordement de l’unité intérieure, la création et le raccordement d’un réseau de vidange, la création et le raccordement d’un branchement électrique complet, le tirage au vide complet de l’installation, la mise en pression sous fluide frigorifique et la mise en route ainsi que l’essai complet de l’installation et les explications de fonctionnement.

Dès lors, la résolution litigieuse aurait dû être votée, a minima, à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » ne peut invoquer l’imprécision de la demande de M. [V] [H] concernant les travaux litigieux pour justifier l’usage de la majorité de l’article 24 puisqu’à l’inverse, un tel doute quant à l’existence d’une appropriation d'une partie commune, d’une atteinte à la destination de l’immeuble ou aux dispositions du règlement de copropriété aurait dû inciter le syndic à choisir la double majorité de l’article 26.

Par conséquent, compte tenu du vote à une majorité irrégulière, l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 4 novembre 2021 sera prononcée sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués à l’appui du recours.

Sur la demande d’autorisation judiciaire de procéder aux travaux refusés par l’assemblée.

Sur la fin de non-recevoir opposée à cette demande.
Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En vertu de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 794 du code de procédure civile dispose que les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir, sur les incidents mettant fin à l'instance, et sur une demande de rejet rapide en application de l'article 499-1.

En l’espèce, il convient de souligner que le juge de la mise en état s’est déjà prononcé sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » puisque, par ordonnance du 22 novembre 2024, il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’exécution par M. [V] [H] des travaux refusés par l’assemblée générale du 4 novembre 2021 opposée à la demande d’autorisation judiciaire fondée sur l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, il ne sera pas statué à nouveau sur cette demande puisque l’ordonnance de mise en état du 22 novembre 2024 a autorité de la chose jugée, d’autant plus que les faits sur lesquels le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » se fonde pour invoquer la fin de non-recevoir ne s’étant pas révélés postérieurement à l’ouverture des débats, seul le juge de la mise en état était compétent pour en connaître.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sera débouté de sa demande visant à ce que M. [V] [H] soit déclaré irrecevable en sa demande d’autorisation judiciaire fondée sur l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur le bien fondée de cette demande.
En vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 30 alinéa 1er de la même loi dispose que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

L’alinéa 4 de ce texte prévoit également que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b), tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus.

Il est constant que le tribunal ne peut accueillir une demande d’autorisation de travaux que dans la mesure où le copropriétaire intéressé ne les a pas déjà entrepris puisqu’il serait alors impossible pour le juge de déterminer les conditions d’exécution des travaux.

En effet, une ratification a posteriori est exclue si bien que le copropriétaire ne peut solliciter du juge la validation d’une construction déjà réalisée, peu important que les travaux exécutés présentent un caractère minime ou préparatoire ou que le refus d’autorisation de l’assemblée générale ait présenté un caractère abusif.

En l’espèce, la demande d’autorisation judiciaire porte sur l’installation d’une climatisation réversible dans l’appartement de M. [V] [H] avec la pose d’une unité extérieure sur la façade de l’immeuble.

Il s’agit donc de travaux d’amélioration consistant en l'adjonction d'éléments nouveaux relevant du régime de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de commissaire de justice du 4 octobre 2023 que :

« Là étant, en façade au deuxième étage, je constate le long d’un balcon qu’une goulotte blanche disgracieuse a été installée.

Sur le balcon concerné, je constate effectivement la présence d’un bloc climatisation permettant le fonctionnement du système de climatisation, objet du litige.

Nous nous rendons ensuite au troisième étage au sein de l’appartement de Monsieur et Madame [W], lesquels subissent des désagréments du fait de l’installation de la clim litigieuse.

En me rendant dans une pièce donnant sur le balcon de l’autre façade, je constate que de l’appartement où est installée la climatisation litigieuse sort un tuyau noir permettant l’évacuation des eaux de climatisation, générant selon les habitants de l’appartement où je me situe de mauvaises odeurs ».

Or, la demande d’autorisation judiciaire de travaux ne peut être accueillie lorsque ceux-ci ont déjà débutés ou sont achevés.

Néanmoins, selon le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 8 décembre 2023 versé aux débats par M. [V] [H], « sur la façade Est, je constate que des trous ont été rebouchés à l’aide d’une matière blanche. A l’intérieur de l’appartement, je constate qu’il n’y a aucun split de climatisation. Monsieur [H] me déclare qu’il l’a déposée, conformément à la résolution de l’assemblée générale. Sur le mur, demeurent les stigmates de la dépose ».

Dès lors, M. [V] [H] ayant rebouché le trou percé dans la façade et déposé le split de climatisation, il remplit désormais les conditions lui permettant d’obtenir l’autorisation judiciaire visée à l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 puisque le tribunal dispose de l’opportunité de fixer les modalités de réalisation des travaux objets de la demande.

En outre, les travaux envisagés doivent être conformes à la destination de l’immeuble.

Or, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » se contente d’affirmer sans le démontrer que l’installation d’une unité de climatisation en façade à l’arrière du bâtiment causerait des nuisances sonores et olfactives.

En effet, le commissaire de justice auteur du procès-verbal de constat du 4 octobre 2023 indique uniquement que les habitants de l’appartement sus-jacent à celui du demandeur soutiennent que l’unité extérieure de la climatisation litigieuse génère de mauvaises odeurs sans le constater lui-même.

Le syndicat défendeur ne rapporte donc pas la preuve d’une atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

Par conséquent, M. [V] [H] sera autorisé à faire réaliser ces travaux d’amélioration, à savoir la pose d’une unité de climatisation à l’arrière de l’immeuble sur la façade du rez-de-chaussée, telle qu’exposée dans le cadre de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 4 novembre 2021, aux conditions suivantes :

Que les travaux soient réalisés à ses frais exclusifs et dans les règles de l’art par une entreprise dûment qualifiée et sous le contrôle d’un maître d’œuvre,De l’obtention des autorisations administratives éventuellement requises qui devront être transmises au syndic préalablement à la réalisation des travaux, concomitamment aux attestations d’assurances décennales, en cours de validité, des intervenants.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Il sera rappelé que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [V] [H] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à M. [V] [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS