TJ 06088, 24 juill. 2026, RG 26/01671

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 24 Juillet 2026

Minute n°

[F] c/ [J]

DU 24 Juillet 2026

N° RG 26/01671 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RHTN

- Exécutoire le :
à Me BROGINI [T]

- copie certifiée conforme le:
à Monsieur [Z] [J]

DEMANDEUR:

Monsieur [R] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 2] - ITALIE
représenté par Me BROGINI Benoit, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT,Première Vice-Présidente , juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 22 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 24 Juillet 2026

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 24 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [F] a, selon acte sous seing privé du 1er juin 2021, donné à bail d'habitation à Monsieur [Z] [J], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement de type studio n°107 (lot n°7) sis à [Adresse 6] , 1er étage, moyennant un loyer mensuel indexé de 460,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 95,00 euros, outre une provision pour ordures ménagères de 08,00 euros, soit un total mensuel de 563,00 euros, actualisé à 614,97 euros par mois.

Un premier commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur à Monsieur [Z] [J] par acte du commissaire de justice en date du 30 septembre 2025 pour un arriéré locatif de 18 340,73 euros selon décompte locatif joint à l'acte arrêté au mois de septembre 2025 et le coût de l'acte pour 204,89 euros.

Un second commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur à Monsieur [Z] [J] par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025 et ce dans un délai d'un mois.

Cet acte a été dénoncé à la CCAPEX en date du 30 septembre 2025.

Par du commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 29 janvier 2026, Monsieur [R] [F] a fait assigner Monsieur [Z] [J], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l'audience du 22 juin 2026 à 10 heures 30 aux fins notamment, au visa des dispositions des articles 7a, 7g et 24 de la loi du 06 juillet 1989, de constater la résiliation du bail d'habitation par acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences.

À l'audience du 22 juin 2026, Monsieur [R] [F] représenté par son conseil maintient l'intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu'il soutient expressément.

Monsieur [Z] [J] n'a pas comparu, ni personne pour lui bien que régulièrement assigné par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire.

Vu les articles 446-2, 455 et 768 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 24 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l'appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l'article 6 du code de procédure civile, la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.

L'article 834 du même code dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le demandeur, bailleur personne physique qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d'habitation pour impayés locatifs, justifie de l'accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Il produit en effet, à peine d'irrecevabilité de sa demande, d'une part, la dénonce de l'assignation du 26 janvier 2026 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 29 janvier 2026, soit six semaines au moins avant l'audience du 22 juin 2026, et d'autre part, à titre d'information, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 30 septembre 2025, en date du même jour.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail d'habitation liant les parties stipule en page 4 à l'article VIII une clause résolutoire de plein droit en cas d'impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois après un commandement resté vain.
Elle prévoit également la résiliation du bail d’habitation un mois après la délivrance d’un commandement infructeux, à défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, en raison de la demande du bailleur et du délai de deux mois figurant au commandement de payer les loyers, visent en particulier l'obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire deux mois après un commandement resté infructueux.

Pour le défaut d'assurance, le délai légal d'un mois est toujours applicable et l'article 7g de cette même loi impose au locataire de s'assurer contre les risques locatifs liés au bien d'habitation loué, en justifier au bailleur lors de la remise des clés puis chaque année, à la demande du bailleur, par la remise d'une attestation de l'assureur ou son représentant.

Un premier commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur à Monsieur [Z] [J] par acte du commissaire de justice en date du 30 septembre 2025 pour un arriéré locatif de 18 340,73 euros selon décompte locatif joint à l'acte arrêté au mois de septembre 2025 et le coût de l'acte pour 204,89 euros.

Un second commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur à Monsieur [Z] [J] par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025 et ce dans un délai d'un mois.

Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas, n'ont pas été intégralement payées dans les deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail d'habitation à effet au 30 novembre 2025, d'ordonner l'expulsion du locataire et celle de tous les occupants de son chef à payer à Monsieur [R] [F] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 614,97 euros à compter du 1er décembre 2025 jusqu'à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

En ce qui concerne la résiliation du bail d'habitation pour défaut d'assurance locative, le locataire n'ayant pas justifié avoir fourni au bailleur l'attestation d'assurance les couvrant pour les risques locatifs du bien d'habitation loué dans le mois de la délivrance du commandement du 30 septembre 2025, soit avant le 30 octobre 2025, le bail d'habitation du 1er juin 2021 s'est trouvé résilié de plein droit par acquisition de la clause résolutoire en date du 30 octobre 2025 pour défaut d'assurance. Le locataire sera ainsi condamné à verser à Monsieur [R] [F] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 614,97 euros à compter du 31 octobre 2025 jusqu'à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion et appartenant au locataire sera régi par les dispositions de l'article L 433-1 et de l'article R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Il n'y a lieu à autorisation de séquestrer lesdits meubles et objets mobiliers du locataire dès lors que cette demande est prématurée à ce stade de la procédure et ne sera opportune qu'au moment de l'expulsion effective du locataire.

Il convient en outre d'autoriser Monsieur [R] [F] à conserver le montant du dépôt de garantie (460,00 euros) à titre de sûreté de sa créance locative.

Sur la demande en suppression du délai de deux mois pour expulser

Selon l'article L. 412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d'exécution, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, en application de l'alinéa 3 de cet article, le délai prévu au premier alinéa ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En considération de la mauvaise foi du locataire lequel n'a pas du tout honoré ses loyers et provisions sur charges depuis le mois de février 2023, soit depuis plus de trois ans, le délai légal de deux mois du commandement de quitter les lieux sera supprimé en application de l'article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s'acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d'habitation liant les parties.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l'avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur produit notamment au soutien de sa demande en paiement provisionnel de la somme de 20 185,64 euros, le bail d'habitation, les deux commandements l'un de payer les loyers et le second de justifier de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs et un relevé de compte locatif joint à l'assignation duquel il ressort que Monsieur [Z] [J] reste devoir la somme de 20 185,64 euros arrêtée au mois de décembre 2025 inclus au titre de l'arriéré locatif.

Le défendeur ne démontre pas avoir soldé sa dette locative au jour où le juge statue.

L'obligation n'étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 20 185,64 euros, il convient de condamner Monsieur [Z] [J] à payer à Monsieur [R] [F] cette somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur les dépens de l'instance de référé et la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [Z] [J], qui succombe au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût des commandements de payer et de justifier de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs des 30 septembre 2025 et sera condamné à payer à Monsieur [R] [F] une somme de 1 000,00 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS