TJ 06088, 27 juill. 2026, RG 26/00406

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 27 Juillet 2026

Minute n°

[Z] c/ [K]

DU 27 Juillet 2026

N° RG 26/00406 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RBKU

- copies certifiées conforme le:
à Me BOISSET-ROBERT Valérie
à Me BLANCARDI Laura
au service des expertises

DEMANDERESSE:

Madame [Y] [Z]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me BOISSET-ROBERT Valérie, avocat au barreau D’AIX en PROVENCE

DEFENDERESSE:

Madame [H] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me BLANCARDI Laura, avocat au barreau de Grasse

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice , assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 15 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 27 Juillet 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 27 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mai 2023, Mme [H] [K], a consenti à Mme [Y] [Z] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 720 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 27 février 2026, Mme [Y] [Z] a fait assigner Mme [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE statuant en référé, aux fins notamment de voir:
- désigner tel expert qui plaira avec pour mission notamment, de se rendre sur les lieux loués, décrire les désordres affectant les lieux, déterminer les causes et dire si le bien satisfait aux normes en vigueur de décence et de salubrité ;
- autoriser Mme [Y] [Z] à consigner les loyers auprès du président de la CARPA d’[Localité 4] dans l’attente du rapport d’expertise ;
- débouter Mme [H] [K] de ses demandes contraires ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.

Par ailleurs, par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2026, Mme [Y] [Z] a fait assigner au fond Mme [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE pour l’audience du 15 octobre 2026, aux fins notamment de voir déclarer irrégulier le congé pour vente délivré par la bailleresse le 2 février 2026 en l’absence de caractère réel et sérieux.

A l’audience utile du 15 juin 2026, Mme [Y] [Z] comparaît représentée par son conseil et sollicite aux termes de ses dernières conclusions, notamment le bénéfice de son assignation ainsi que de condamner à titre provisionnel Mme [H] [K] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance et 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [H] [K] sollicite de la présente juridiction notamment de :
- débouter Mme [Y] [Z] de sa demande d’expertise judiciaire ;
- débouter Mme [Y] [Z] de sa demande de condamnation provisionnelle au titre du préjudice de jouissance ;
- à titre reconventionnel, ordonner à Mme [Y] [Z] de laisser libre accès au logement dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; dire qu’à défaut, elle sera autorisée à pénétrer dans les lieux avec serrurier et concours de la force publique ;
- à titre reconventionnel, condamner Mme [H] [K] à lui payer la somme de 4 130 euros, correspondant au surcoût directement imputable à son attitude de blocage ;
- condamner Mme [Y] [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler :
- que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.
- qu'en application de 446-2-1 du code de procédure civile le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des avocats qui doivent expressément formuler, dans la discussion de leurs conclusions, les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Les conclusions doivent indiquer, pour chaque prétention, les pièces invoquées et leur numérotation, un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions,

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande d’expertise en référé :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour rappel une mesure préparatoire, comme une expertise, peut être ordonnée à condition que son utilité et sa légitimité soient démontrées au regard de la situation opposant les parties. Mais l’exercice de ses fonctions par le juge n'est jamais soumis à l'absence de contestation sérieuse.

La mesure d’expertise sollicitée n’est conditionnée à aucune urgence mais doit répondre à un motif légitime et à la nécessité de rechercher ou de conserver une preuve. L'existence d'un motif légitime s’entend d’un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont pas applicables devant le juge des référés (Civ. 2e, 8 mars 2006, 05-15039).

Mme [Y] [Z] sollicite une mesure d’expertise judiciaire au regard des problèmes d’humidité existant dans le local d’habitation. Elle fait état notamment de l’expertise amiable du 10 février 2025 et les services d’hygiène de la ville de [Localité 5] qui ont constaté une humidité importante. Elle conteste tout manque de collaboration de sa part.

Mme [H] [K] s’oppose à cette demande d’expertise. A ce titre elle rappelle que la locataire avait connaissance en louant le bien que le logement était classé G au titre du diagnostic de performance énergétique (ci après DPE). Elle indique avoir fait le nécessaire pour tenter de réaliser des travaux mais que le locataire a fait obstacle. Elle considère que l’expertise tendrait à différer l’exécution des travaux nécessaires, alors même que la locataire a laissé volontairement le temps passer sans permettre la réalisation de travaux et que l’origine des désordres serait imputable à la locataire pour défaut d’aération.

En l’espèce il n’est pas contesté l’existence de moisissures dans le local d’habitation, qui au demeurant sont constatées par les services de la ville de [Localité 5] le 20 décembre 2024, et les deux expertises amiables.

Si l’expertise amiable du 6 juin 2024 (non contradictoire), réalisée par l’assurance du bailleur suite à une intervention du 28 mai 2024, conclu notamment que les désordres résultent d’un phénomène de condensation dû à une mauvaise ventilation du locataire, l’expertise amiable du 10 février 2025 (contradictoire), réalisée par l’assurance du locataire suite à une intervention du 28 janvier 2025, conclu à l’existence d’un réel danger sanitaire en raison notamment de l’absence totale de système de ventilation légalement prévu mais également d’isolation.

Il ne ressort nullement des pièces versées au débat une obstruction de la locataire dans la réalisation des travaux.

Par ailleurs, si une mise en demeure a été adressée par les services de la ville de [Localité 5] au bailleur pour remédier aux difficultés constatées le 6 décembre 2024, aucun rapport précis n’est versé au débat pour établir la nature même des désordres et leurs causes.

Ainsi, au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, Mme [Y] [Z] dispose d'un motif légitime à faire établir les désordres qu’elle allègue, un procès éventuel n'étant pas manifestement voué à l'échec.

Par conséquent il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Mme [Y] [Z] le paiement de la provision initiale.

Sur la demande de consignation des loyers :

Il résulte de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demandeur au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Aux termes de l’alinéa 3 du même article, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département, l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Mme [Y] [Z] sollicite la consignation des loyers dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise. Mme [H] [K] s’y oppose, faisant état notamment de ses charges financières actuelles

En l’espèce, aucun travaux n’étant en l’état ordonné à l’encontre du bailleur, aucune consignation des loyers ne peut donc être ordonnée à ce titre.

Par conséquent, Mme [Y] [Z] sera déboutée de sa demande de consignation des loyers jusqu’à la remise du rapport d’expertise.

Sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance et l’existence de contestation sérieuse :

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte notamment de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

La contestation sérieuse s'apprécie selon le caractère manifeste, l'évidence du droit revendiqué.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

L’absence de contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision de la juridiction et non à celle de sa saisine.

Mme [Y] [Z] sollicite la condamnation de Mme [H] [K] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance. Elle fait état de sa situation de santé affectée par l’état du logement, et les nombreux désagréments qu’elle doit subir, notamment en période froide.

Mme [H] [K] s’oppose à cette demande. Elle considère que le locataire n’apporte ni la preuve d’un défaut structurel d’isolation et de ventilation de nature à caractériser l’indécence, ni l’existence d’un trouble dans la mesure où la défenderesse a effectué des démarches de maintien dans les lieux par le biais d’une demande de fonds de solidarité afin de conserver son logement et a également refusé les propositions de relogement gratuite. .

En l’espèce, s’il ressort des pièces versées au débat l’existence de moisissures et d’un taux d’humidité particulièrement important dans le logement, il existe une contestation sur les causes du désordre, le bailleur reprochant notamment au locataire un manque de ventilation et son obstruction dans la réalisation des travaux nécessaire.

À ce titre, les expertises amiables du 6 juin 2024 et du 10 février 2025 divergent sur les causes des désordres.

La bailleresse indique qu’une grille d’aération et une VMC ont été installées dès le mois de février et de juillet 2025, produisant à ce titre des devis signés, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté pas le locataire.

Par ailleurs, l’expertise judiciaire a été ordonnée pour déterminer notamment les causes des désordres.

Ainsi, les moyens de défense de Mme [H] [K] opposés aux prétentions de la demanderesse n’apparaissent pas immédiatement vains, inopérants et insuffisamment prouvés. Il demeure donc une incertitude en l’état des débats sur l’existence d’une faute commise par le bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement décent.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieur à référé sur la demande indemnitaire.

Sur les demandes reconventionnelles d’accès au logement sous astreinte et de dommages et intérêts :

Il résulte de l’article 7 e) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le locataire est tenu de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6 (…).

Mme [H] [K] sollicite à titre reconventionnel notamment d’ordonner à Mme [Y] [Z] de laisser libre accès au logement dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et dire qu’à défaut, elle sera autorisée à pénétrer dans les lieux avec serrurier et concours de la force publique. Par ailleurs, elle sollicite la condamnation de Mme [H] [K] à lui payer la somme de 4 130 euros, correspondant au surcoût directement imputable à son attitude de blocage.
A ce titre elle indique que la locataire empêche l’accès du logement pour la réalisation de travaux. Elle ajoute qu’un devis initialement chiffré à 2 605 euros a été augmenté à 6 735 euros en raison du refus de la locataire à laisser le libre accès du logement.

Mme [Y] [Z] s’oppose à ces demandes reconventionnelles indiquant que le bailleur ne démontre nullement que la situation s’est dégradée de son propre fait.

En l’espèce, il ne ressort pas des deux devis du 11 mars 2025 et du 11 janvier 2026 qu’un tel surcoût résulte de l’unique opposition de la locataire à permettre aux professionnels d’accéder aux lieux.

Au demeurant, il ne ressort nullement des pièces versées au débat une obstruction de la locataire dans la réalisation des travaux.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieur à référé sur les demandes reconventionnelles de Mme [H] [K].

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande principale étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de Mme [Y] [Z].

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leur demande à ce titre.

Conformément à l’article 489 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. Le juge peut toutefois subordonner l'exécution provisoire à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 517 à 522.
En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l'exécution aura lieu au seul vu de la minute.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS