TJ 06088, 23 juill. 2026, RG 23/01580

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [R] [D] c/ Syndic. de copro. [U]
N°26/611
Du 23 Juillet 2026
4ème Chambre civile
N° RG 23/01580 - N° Portalis DBWR-W-B7H-O3KU

Grosse délivrée à

expédition délivrée à
Me Agnès ALBOU
la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 05 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 02 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juillet 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEUR:

Monsieur [R] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Agnès ALBOU, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble PALAIS AURORE pris en la personne de son syndic le Cabinet [U] dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son dirigeant en exercice y demeurant audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître David ALLOUCHE de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [D] est propriétaire du lot n°39 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Palais Aurore » situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à Nice et administré par son syndic en exercice, la société Cabinet [U]-Foncia.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 15 février 2023 au cours de laquelle ont notamment été adoptées les résolution n°5, 7, 9, 10, 11, 17, 18, 21 et 26 mises au vote dans les termes suivants :

« Résolution n°5 : Approbation des comptes de l’exercice clos au 30/09/2022
L’assemblée générale des copropriétaires, après avoir pris connaissance du compte, des recettes et des dépenses de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022 et de la situation financière au 30/09/2022 adressés à chaque copropriétaire, approuve les comptes en leur forme, teneur, imputation et répartition dudit exercice pour un montant de 151.135,50 euros.

Résolution n°7 : Approbation du budget prévisionnel pour la période du 01/10/2023 au 30/09/2024 d’un montant de 172.500 euros
L’assemblée générale approuve le budget prévisionnel joint à la convocation de la présente réunion. Le budget, détaillé par postes de dépenses, a été élaboré par le syndic, assisté par le conseil syndical, pour l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024 arrêté à la somme de 172.500 euros.

Il est demandé de ramener le budget à 135.000 euros.

Résolution n°9 : Désignation du syndic
L’assemblée générale examine la proposition du cabinet [U].
L’assemblée générale des copropriétaires nomme en qualité de syndic le Cabinet [U] représenté par M. [L].
Le syndic est nommé pour une durée de 27 mois qui commencera le 15/02/2023 pour se terminer le 15/05/2025.
La mission, les honoraires et les modalités de gestion du syndic seront ceux définis dans le contrat de syndic joint à la convocation de la présente assemblée qu’elle accepte en l’état.

Résolution n°10 : Désignation du conseil syndical : Mme [Y]
Après vote séparé de la candidature, a été élue en qualité de membre du conseil syndical Mme [Y] pour une durée de 2 ans - Vote.

Résolution n°11 : Désignation du conseil syndical : Mme [B]
Après vote séparé de la candidature, a été élue en qualité de membre du conseil syndical Mme [B] pour une durée de 2 ans - Vote.

Résolution n°17 : Audit énergétique : Rdo Consulting
L’assemblée générale décide de procéder à un audit énergétique qui sera pris en charge pour partie par la métropole suivant proposition Rdo Consulting ci-jointe – Vote.

Résolution n°18 : Audit énergétique : FinancementL’assemblée générale décide de financer les travaux votés à la résolution précédente par … appel(s) de fonds spécial exigible le(s) … - Vote.

Financement sur le budget courant, la somme déduction faite des 80% de participation de la métropole étant inférieure à 1.000 euros.

Résolution n°21 : Répartiteur de calories : Devader
L’assemblée générale décide de poser des répartiteurs de calories suivant la proposition Devader ci-jointe – Vote.

En cas de vote favorable, la répartition par compteurs calories devra s’effectuer pour une année complète soit à partir du 01/10/2023.

Résolution n°26 : Administration courante
Les copropriétaires [M] [C] (35) et [G] [Q] ép. [J] (56), n’ayant pas pris part au vote par correspondance pour cette résolution, sont considérés comme défaillants.

Rappel
Il est demandé de mettre une affiche dans les halls d’entrée pour rappeler que le stationnement est interdit dans la cour.

Boîtes aux lettres du bât B au [Adresse 6]
Il est proposé de prévoir leur remplacement par des boîtes nouvelles normes.
Cette décision concerne exclusivement les copropriétaires du bât B qui seuls ont qualité pour prendre part au vote.
Vote pour l’ensemble des copropriétaires présents et représentés.
Le coût de répartition sera à l’unité.

Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, M. [R] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Aurore » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n°5, 7, 9, 10, 11, 17, 18, 21 et 26 de l’assemblée générale du 15 février 2023 ainsi que la suppression de son compte de copropriété de toutes charges et frais liés et/ou validés lors de cette même assemblée.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 7 octobre 2025, M. [R] [D] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le prononcé de la nullité des résolutions n°5, 7, 9, 10, 11, 17, 18, 21 et 26 de l’assemblée générale du 15 février 2023,la suppression de son compte de copropriété de toutes charges et frais quelle que soit leur nature liés et/ou validés lors de cette même assemblée,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Aurore » au paiement de la somme de 4.500 euros de dommages et intérêts,sa dispense de participation à toute dépense commune des frais de procédure,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Aurore » au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que la résolution n°5 est nulle en raison des irrégularités affectant les comptes telles que l’imputation de la somme de 3.498,58 euros au titre des dépenses d’eau commune alors que les copropriétaires disposent d’un compteur individuel et qu’aucune fuite n’affecte cette consommation d’eau. Il énonce également que la somme de 2.000 euros relative à une « extourne provision eau 2017/2018 » a été ajoutée au débit du compte de copropriété le 1er octobre 2021 sans aucune explication alors que cette dépense date de plus de quatre ans.

Il mentionne que la consommation Edf a augmenté de 6.745,38 euros et estime que la répartition forfaitaire de 50% pour le chauffage, 5% par bâtiment et 10% par ascenseur est contraire au règlement de copropriété puisque la répartition était différente lors des précédents exercices puisque fondée sur la consommation réelle. Il indique en outre que les frais d’impression sont inclus dans le contrat de syndic mais que la somme de 264,71 euros a été portée au compte de copropriété sur ce fondement. Il relate que plusieurs sinistres ayant nécessité des travaux d’un montant total de 5.775,18 euros n’ont pas été déclarés à l’assureur de la copropriété. Il souligne que le budget de cet exercice a été dépassé de 40.200,50 euros sans motif apparent.
Il invoque également les dispositions des articles 13 et 9-1 du décret du 17 mars 1967 et relève que la convocation à l’assemblée générale du 15 février 2023 ne précisait pas le jour et l’heure de consultation des pièces justificatives des charges de sorte que les copropriétaires n’ont pas pu vérifier les comptes.
Il rappelle la définition de l’abus de majorité et soutient que l’approbation de comptes irréguliers ayant favorisé certains copropriétaires au détriment d’autres est abusive puisque contraire aux intérêts de la copropriété.
Il conclut également à la nullité des résolutions n°7 et 26 de l’assemblée générale du 15 février 2023 sur le fondement des articles 9 et 13 de la loi du 10 juillet 1965. Il expose que les copropriétaires ne peuvent amender ou compléter un projet de résolution lorsque l’amendement ou la précision apportée dénature le sens du projet soumis au vote. Or, il énonce que la résolution n°7 a été modifiée de manière substantielle puisque le montant du budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024 a été abaissé de 172.500 à 135.000 euros.
Il indique également que la convocation ne prévoyait aucune mise au vote pour la résolution n°26 relative à l’administration courante de la copropriété alors que le procès-verbal fait état d’un vote. Il conclut donc à une dénaturation de cette résolution.
Il expose, quant à la résolution n°9 contestée, que le conseil syndical n’a pas respecté l’obligation de mettre en concurrence le contrat de syndic prévue à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 puisque seul le contrat du Cabinet [U] a été mis au vote.
Il soutient d’ailleurs que ce dernier n’a pas respecté ses missions issues des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’il n’a pas été convoqué à l’assemblée générale du 10 mai 2022, que les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2021 présenté pour approbation à l’assemblée générale du 10 mai 2022 sont irréguliers et comportent des anomalies, notamment puisque des travaux non autorisés par l’assemblée générale ont été effectués hors situation d’urgence, que des résolutions inscrites à l’ordre du jour sont contraires aux dispositions des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndic ne gère pas correctement les parties communes, engendrant ainsi une hausse des sinistres qui n’ont d’ailleurs pas tous été déclarés à l’assureur de la copropriété, que le syndic n’a pas informé les copropriétaires quant aux conséquences juridiques de la modification de l’ordre du jour en cours d’assemblée et que sa candidature en qualité de membre du conseil syndical a été rejetée lors de l’assemblée générale du 15 février 2023. Il en déduit que le renouvellement du mandat de la société Cabinet [U] est contraire aux intérêts collectifs et constitue donc un abus de majorité.
Il ajoute que la fiche d’information prévue à l’article 11 I- 4° du décret du 17 mars 1967 n’a pas été adressée aux copropriétaires avant la convocation à l’assemblée générale litigieuse. Il estime que ces derniers ont alors été privés d’informations essentielles quant au contrat de syndic.
Il conclut en outre à la nullité des résolutions n°10, 11 et 21 sur le fondement des dispositions des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il relève que les copropriétaires ayant voté par correspondance n’ont pas pu participer au second vote puisque le formulaire de vote ne prévoyait pas cette possibilité. Il en déduit que leur premier vote a été irrégulièrement utilisé pour le second alors que ces copropriétaires n’ont pas voté en toute connaissance de cause.
Il invoque les dispositions des articles 1137 du code civil ainsi que 14 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient qu’un copropriétaire peut contester des résolutions votées en assemblée générale sous réserve qu’il établisse qu’il a été victime d’un dol. Il considère que les copropriétaires, dont il fait partie, ayant voté par correspondance et dont le vote a été comptabilisé quand bien même ils n’ont pas eu l’opportunité de prendre part au second vote des résolutions n°10, 11 et 21 ont subi un préjudice du fait du dol dont le président de séance et le scrutateur sont à l’origine, le premier en ayant certifié exacte la feuille de présence ainsi que mené l’assemblée générale et le second en ayant vérifié le calcul des votes.

Il estime que les résolutions n°17 et 18 sont nulles en application des dispositions de l’article 11 I- 3° du décret du 17 mars 1967 puisque seul un devis de la société Rdo Consulting du 09 janvier 2023 a été joint à la convocation à l’assemblée générale du 15 février 2023 alors que le montant des travaux, s’élevant à la somme de 6.450 euros, dépasse le seuil fixé par l’assemblée générale le 14 avril 2021 à la somme de 1.500 euros pour la mise en concurrence des marchés.
En réplique aux écritures adverses, il soutient que la prise en compte d’une subvention de la métropole dans ses calculs n’a pas d’incidence puisqu’il ne s’agit pas d’une aide automatique mais d’une déduction potentielle dont les conditions d’obtention n’ont même pas été présentées aux copropriétaires dans le cadre de la convocation.
Il invoque enfin les dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil et soutient que l’absence de contrôle de la régularité des résolutions litigieuses par le président de séance et le conseil syndical lui crée nécessairement un dommage qui doit être réparé compte tenu de l’irrégularité des comptes clos au 30 septembre 2022, du dépassement du budget prévisionnel et de l’absence de mise en concurrence du contrat de syndic justifiant l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières écritures notifiées le 24 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Aurore » conclut au débouté et sollicite la condamnation de M. [R] [D] à lui payer les sommes de 2.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître David Allouche, Avocat au Barreau de Nice.

Il rappelle les dispositions des articles 18 et 21 de la loi du 10 juillet 1965 et en déduit que les membres du conseil syndical sont également responsables, outre le syndic, de la tenue, du contrôle et du suivi des comptes de copropriété. Il ajoute que ces derniers doivent donc régulièrement consulter les documents comptables établis par le syndic afin d’en présenter la teneur aux copropriétaires lors de l’assemblée générale annuelle.
Il se fonde également sur les dispositions des articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que 9-1 du décret du 17 mars 1967 et fait valoir que M. [R] [D] ne démontre pas que le syndic a manqué à ses obligations, M. [R] [D] n’ayant jamais sollicité d’assistance ni formé aucune réclamation auprès du syndic au sujet d’une impossibilité d’accès aux documents comptables. Il ajoute qu’il n’est pas contesté que le budget prévisionnel était annexé à la convocation à l’assemblée générale du 15 février 2023.
Il dément l’existence d’un abus de majorité puisque la résolution litigieuse a été approuvée par 31 votants, seul un copropriétaire ayant voté contre et un autre s’étant abstenu, et qu’il n’est pas démontré que cette résolution a été adoptée contre les intérêts collectifs ou ceux de M. [R] [D].
Il conclut également à la régularité des résolutions n°7 et 26 puisque la jurisprudence prévoit la possibilité d’amender un projet de résolution lors de son vote, sous réserve que l’amendement ne modifie pas substantiellement l’objet de la résolution. Or, il estime que la résolution n°7 conserve le même objet, soit le vote du budget prévisionnel, et que seul le montant a été modifié, au surplus en faveur des copropriétaires puisqu’il est révisé à la baisse. Il indique également que la résolution n°26 a soumis au vote un projet qui ne l’était pas dans la convocation concernant la pose d’une affiche dans les halls d’entrée sur l’interdiction de stationner dans la cour. Il relève que la résolution n’a pas changé d’objet, seule sa mise au vote a été ajoutée alors qu’elle n’avait pas été jugée utile au préalable.
Il rappelle les dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article 26 alinéa 6 du décret du 17 mars 1967 et en conclut que le défaut de mise en concurrence, simple faculté offerte au conseil syndical, n’est pas sanctionné par une irrégularité de la délibération renouvelant le mandat du syndic en exercice. Il mentionne que M. [R] [D] ou tout autre copropriétaire aurait pu proposer la candidature d’un autre syndic, ce qui n’a pas été fait. Il fait valoir qu’il revient au conseil syndical ou à tout copropriétaire de proposer un devis ou contrat de syndic concurrent. Il conclut donc à la régularité de la résolution n°9 contestée.
Il réfute l’existence d’un dol quant aux résolutions n°10, 11 et 21 et soutient qu’aucune manœuvre frauduleuse, qui serait tirée de la comptabilisation sur un second vote à la majorité de l’article 25-1 du vote initialement exprimé lors du premier vote à la majorité de l’article 25, ni aucun préjudice subi par M. [R] [D] ne peuvent être caractérisés.

Il expose, afin de s’opposer à l’annulation des résolutions n°17 et 18, que la mise en concurrence des entreprises n’était pas nécessaire puisque l’assemblée générale du 14 avril 2021 avait fixé le seuil de la mise en concurrence à la somme de 1.500 euros et que le devis établi par la société Rdo Consulting s’élève à la somme de 1.450 euros après déduction de la subvention de la métropole. Il mentionne donc que le coût final à la charge de la copropriété est inférieur au seuil de mise en concurrence voté par l’assemblée générale. Il soutient que le recours en annulation formé par M. [R] [D] est préjudiciable à la copropriété qui perdra le bénéfice de cette subvention dans le cas où les travaux ne sont pas réalisés dans les délais prévus par la métropole.
Il conclut enfin au débouté de la demande de dommages et intérêts formée par M. [R] [D] puisque ce dernier se fonde sur la responsabilité délictuelle alors que dans l’hypothèse d’une faute avérée, il engage sa responsabilité contractuelle. Il énonce également que les fautes invoquées à son encontre sont infondées et non prouvées.

La clôture de la procédure est intervenue le 21 avril 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 prorogé au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en annulation des résolutions n°5, 7, 9, 10, 11, 17, 18, 21 et 26 de l’assemblée générale du 15 février 2023.

Sur l’irrégularité de l’approbation des comptes (résolution n°5).
Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

En vertu de l’article 9-1 alinéa 1er du même décret, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

L’alinéa 2 de ce texte ajoute que le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9.

Par ailleurs, aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu'elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l'intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l'équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu'ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus.

En l’espèce, M. [R] [D] soutient que le syndic a manqué à ses obligations en ce qu’il n’a pas fixé dans la convocation le jour et l’heure de consultation des pièces justificatives des charges et en déduit que la vérification des comptes a été impossible.

Toutefois, il ressort de la convocation à l’assemblée générale du 15 février 2023 versée aux débats par ce dernier qu’il y était mentionné que :

« Conformément à la législation en vigueur, les pièces justificatives des charges sont mises à la disposition des copropriétaires :

Sur rendez-vous uniquement en nos bureaux sis [Adresse 7],Durant une période comprise entre la réception de la convocation et la tenue de l’assemblée générale ».
Dès lors, le syndic a bien respecté les dispositions de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 de sorte que la résolution n°5 ne peut être annulée sur ce fondement.

Par ailleurs, M. [R] [D] invoque l’existence d’un abus de majorité au motif que les comptes ont été approuvés alors que ceux-ci présentaient des irrégularités.

Or, la résolution contestée a été adoptée par 31 copropriétaires, seul M. [R] [D] ayant voté contre et un autre copropriétaire s’étant abstenu.

De surcroît, si un copropriétaire peut solliciter l'annulation de la décision relative à l’approbation des comptes de copropriété lorsque celle-ci avalise des comptes irréguliers et discordants, comportant des dépenses engagés sans vote préalable de l'assemblée générale ou impliquant une affectation de dépenses non conforme au règlement de copropriété ou comportant l’imputation au copropriétaire de dépenses qu'il n'a pas à supporter, M. [R] [D] ne rapporte pas la preuve que les copropriétaires sont équipés d’un compteur individuel ni que la dépense d’eau serait disproportionnée.

En outre, les frais inclus à l’état des dépenses n’ont pas à être détaillés dans ce document de sorte que l’absence d’explication quant à la ligne de dépense intitulée « extourne provision eau 2017/2018 » ne permet pas à elle-seule de caractériser un abus de majorité.

Le demandeur invoque également que la répartition forfaitaire de la consommation Edf est contraire au règlement de copropriété, sans plus de précisions ni versé ce règlement aux débats de sorte qu’il est impossible de vérifier l’existence d’une telle irrégularité.

Par ailleurs, il ressort du paragraphe 7.1.1. intitulé « Contenu du forfait » du contrat de syndic que « les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire ».

Or, le demandeur fait valoir que la somme de 264,71 euros a été portée au débit du compte de la copropriété au titre de frais d’impression alors que l’état des dépenses classe ces coûts dans la catégorie des frais postaux, et plus particulièrement des affranchissements extérieurs, de sorte que M. [R] [D] ne saurait en déduire qu’il s’agit de frais de reprographie, quand bien même ces dépenses sont intitulées « [Localité 4] Impression / Adf ».

Enfin, M. [R] [D] soutient que certains travaux n’ont pas été déclarés à l’assureur de la copropriété comme sinistre sans toutefois mentionner de quels travaux il s’agit, ni d’un lien de causalité entre les sinistres allégués et les travaux réalisés.

Par conséquent, M. [R] [D] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 15 février 2023.

Sur l’amendement des questions inscrites à l’ordre du jour (résolutions n°7 et 26).
Aux termes de l’article 9 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

En vertu de l’article 13 alinéa 1er du même décret, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Aucun texte n'exige que l'assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l'ordre du jour. Il est, au contraire, de l'essence même de la libre discussion qui doit s'instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu'elle statue sur les questions valablement inscrites à l'ordre du jour.

Néanmoins, ce pouvoir d'amendement comporte des limites. Il ne faut pas, sous le couvert de modifications apportées à l'objet d'une question inscrite à l'ordre du jour que l'assemblée en vienne à voter sur un projet devenu différent, à moins que tous les participants soient d'accord.

Dès lors, le droit d'amender les résolutions qui lui sont soumises n'implique pour l'assemblée générale aucune possibilité d'en dénaturer le sens ou la portée.

En l’espèce, la résolution n°7 relative à l’approbation du budget prévisionnel pour la période du 01/10/2023 au 30/09/2024 faisait état d’un montant de 172.500 euros dans la convocation qui a été révisé à la baisse lors de l’assemblée et ramené à la somme 135.000 euros.

Dès lors, le sens ou la portée de la résolution n’a pas été modifié puisque cette question demeurait relative au vote du budget prévisionnel du prochain exercice.

En outre, la modification du montant du budget prévisionnel traduit uniquement la libre discussion intervenue entre les copropriétaires.

La résolution n°7 de l’assemblée générale du 15 février 2023 ne saurait donc être annulée sur ce fondement.

De surcroît, la convocation à l’assemblée générale du 15 février 2023 indiquait que la résolution n°26 concernant l’administration courante ne donnerait pas lieu à un vote.

Or, les copropriétaires ont été amenés à voter pour la mise en place d’une affiche dans les halls d’entrée pour rappeler que le stationnement est interdit dans la cour ainsi que pour le remplacement des boîtes aux lettres du bâtiment B.

Les copropriétaires votants par correspondance n’ont donc pas pu prendre part au vote puisque l’objet de la résolution n’avait pas été détaillé dans la convocation et que le formulaire de vote ne leur en donnait pas l’opportunité, ces derniers ayant alors été considérés comme défaillants pour cette résolution.

Le contenu de la résolution n°26 étant inexistant dans la convocation et ayant été entièrement rédigé lors de l’assemblée, l’objet de celle-ci en a nécessairement été dénaturé, d’autant plus qu’aucun vote n’était prévu pour cette question.

Par conséquent, la nullité de la résolution n°26 de l’assemblée générale du 15 février 2023 sera prononcée.

Sur le défaut de mise en concurrence du contrat de syndic (résolution n°9).
Selon l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Ce texte ajoute qu’en vue de l'information de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l'article 18-1-A et accompagnés de la fiche d'information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédente.

Aux termes de l’article 11 I- 4° du décret du 17 mars 1967, sont notamment notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d'information prévue au troisième alinéa de l'article 18-1 A, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat.

Selon le troisième alinéa de l'article 18-1 A, tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. Le projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté.

En l’espèce, seul le contrat de syndic de la société Cabinet [U] a été proposé aux copropriétaires lors de l’assemblée litigieuse.

Toutefois, ce défaut de mise en concurrence du contrat de syndic n’entraîne pas l’irrégularité de la résolution ayant désigné le syndic.

La résolution n°9 contestée ne peut donc être annulée sur ce fondement.

En outre, M. [R] [D] conclut à l’existence d’un abus de majorité aux motifs que le mandat de la société cabinet [U] en qualité de syndic a été renouvelé alors que, lors de son précédent mandat, cette dernière n’a pas respecté les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, n’a pas convoqué M. [R] [D] à l’assemblée générale du 10 mai 2022, a présenté des comptes irréguliers pour l’exercice clos au 30 septembre 2021, a soumis au vote de l’assemblée générale du 10 mai 2022 des résolutions contraires aux dispositions des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, a assuré une mauvaise gestion des parties communes entraînant l’augmentation nette des sinistres, n’a pas déclaré à l’assureur de la copropriété certains de ces sinistres, n’a pas informé les copropriétaires des conséquences juridiques de la modification de l’ordre du jour en cours d’assemblée et a refusé la candidature de M. [R] [D] en qualité de membre du conseil syndical lors de l’assemblée générale contestée.

Or, le tribunal ne peut apprécier l'opportunité des décisions d'assemblée générale légalement prises ni s'immiscer dans la gestion de la copropriété.

Dès lors, l’assemblée générale pouvait régulièrement renouveler le mandat d’un syndic ayant commis des erreurs de gestion dès lors qu’elle en avait connaissance au moment du vote, ce qui n’est pas contesté.

Enfin, M. [R] [D] relève qu’aucune fiche d’information n’a été adressée aux copropriétaires au plus tard concomitamment à la convocation à l’assemblée générale du 15 février 2023.

Toutefois, le contrat de syndic annexé à la convocation à l’assemblée générale contestée comporte un paragraphe 7 intitulé « Prestation et modalités de rémunération du syndic » au titre duquel le contenu du forfait, les prestations optionnelles pouvant être incluses dans le forfait sur décision des parties, les prestations pouvant être exclues des missions du syndic sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires, les modalités de rémunération ainsi que divers tableaux détaillant les prestations et leurs modalités de tarification sont notamment détaillés.

Ces tableaux ont été établis sur le modèle figurant en annexe de l’arrêté du 30 juillet 2021 précisant le format et le contenu de la fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic de sorte que les copropriétaires étaient suffisamment éclairés pour voter régulièrement le renouvellement du mandat de la société Cabinet [U].

Par conséquent, M. [R] [D] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 15 février 2023.

Sur l’existence d’un dol.
Aux termes de l’article 1137 alinéa 1er du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

L’alinéa 2 du même article ajoute que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Selon l’article 14 alinéa 8 de la loi du 10 juillet 1965, le président de séance désigné par l’assemblée générale certifie exacte la feuille de présence.

En l’espèce, M. [R] [D] conclut à l’existence d’un dol au motif que le président de séance a certifié exacte la feuille de présence, que le scrutateur a vérifié le calcul des votes et que ces derniers ont validé le second vote des résolutions n°10, 11 et 21 litigieuses comme étant identique au premier.

Toutefois, aucune des conditions du dol ne sont remplies puisque le demandeur ne rapporte pas la preuve de l’existence de manœuvres, de l’intention dolosive du président de séance et du scrutateur ni d’une erreur déterminante de son consentement, d’autant plus qu’il n’est pas question de la régularité de son consentement dans le cadre de la conclusion d’un contrat dont il sollicite la nullité mais du vote d’une résolution en assemblée générale.

Par conséquent, la nullité des résolutions n°10, 11 et 21 de l’assemblée générale du 15 février 2023 ne pourra être prononcée sur ce fondement.

Sur l’irrégularité des seconds votes à la majorité de l’article 25-1.
En vertu de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

L’article 24 alinéa 1er de cette même loi dispose que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

En l’espèce, les résolutions n°10, 11 et 21 de l’assemblée générale du 15 février 2023 n’ont pas été adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires mais ont recueilli au moins le tiers de ces voix si bien qu’il a été procédé à un second vote.

Or, les copropriétaires ayant voté par correspondance, dont M. [R] [D], n’ont pas eu l’opportunité d’y prendre part puisque le formulaire de vote par correspondance ne prévoyait pas cette hypothèse.

Leur premier vote a alors été utilisé à nouveau dans le cadre du second sans qu’ils en soient informés ni qu’ils y aient consenti.

Or, la reprise pure et simple des suffrages exprimés au premier tour lors du second scrutin a privé les copropriétaires d'un second vote effectif et de la possibilité de modifier leur position entre les deux votes.

En effet, en l'absence de ligne distincte pour le vote de « repêchage », il n'y a pas de véritable second vote, de sorte que les résolutions concernées encourent la nullité.

Par conséquent, la nullité des résolutions n°10, 11 et 21 de l’assemblée générale du 15 février 2023 sera prononcée.

Sur la mise en concurrence des contrats (résolutions n°17 et 18).
Aux termes de l’article 11 I- 3° du décret du 17 mars 1967, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi.

En l’espèce, la résolution n°12 de l’assemblée générale du 14 avril 2021 a fixé le montant au-delà duquel la mise en concurrence des entreprises est obligatoire à 1.500 euros. Celle-ci était en effet rédigée comme suit :

« Point 12 : Loi SRU : Montant des dépenses autorisées par le conseil syndical sans consultation de l’assemblée générale. Mise en concurrence des entreprises. Consultation du conseil syndical par le syndic, montant à définir.

Le copropriétaire [T] [E] (167) n’ayant pas pris part au vote par correspondance pour cette résolution, est considéré comme défaillant.
A l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, l’assemblée générale autorise le conseil syndical à engager des travaux pour un motnant de 2.000 euros TTC sans la consultation de l’assemblée générale.
Le montant pour lequel la mise en concurrence des entreprises est obligatoire est fixé à 1.500 euros TTC.
La fixation maximum des dépenses que le syndic est autorisé à engager est fixée à 500 euros TTC. Vote ».

Par ailleurs, seul le devis de la société Rdo Consulting du 9 janvier 2023, faisait état d’un montant total de 6.450 euros puis de la somme de 1.450 euros après déduction de la subvention de la métropole, a été joint à la convocation.

Or, les dispositions légales précitées mentionnent le prix d’un devis ou d’un marché et non le coût final devant être supporté par la copropriété, d’autant plus qu’une subvention n’est jamais acquise mais potentielle et conditionnelle.

Il convient d’ailleurs de souligner que les résolutions litigieuses ne détaillent pas les conditions d’obtention de cette subvention de la métropole.

Dès lors, le montant du devis étant supérieur au seuil fixé pour la mise en concurrence obligatoire des entreprises, a minima un second devis aurait dû être présenté aux copropriétaires avant le vote.

Par conséquent, l’annulation des résolutions n°17 et 18 de l’assemblée générale du 15 février 2023 sera prononcée.

Par ailleurs, l’annulation des résolutions n°10, 11, 17, 18, 21 et 26 de l’assemblée générale du 15 février 2023 ayant été prononcée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Aurore » sera condamné à supprimer tous frais et charges imputés à ce titre sur le compte de copropriété de M. [R] [D].

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il incombe à celui qui invoque un dommage réparable de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Pour être réparable, le dommage doit être légitime, personnel, certain et direct.

En l’espèce, M. [R] [D] soutient que l’absence de contrôle de la régularité des résolutions litigieuses par le président de séance et le conseil syndical lui cause nécessairement un dommage qui doit être réparé compte tenu de l’irrégularité des comptes clos au 30 septembre 2022, du dépassement du budget prévisionnel et de l’absence de mise en concurrence du contrat de syndic justifiant l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, le demandeur ne démontre ni même n’allègue avoir subi un préjudice du fait des agissements du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Aurore », d’autant plus que ce dernier engage vis-à-vis des copropriétaires sa responsabilité contractuelle et non délictuelle.

Par conséquent, M. [R] [D] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires défendeur expose qu’il convient de condamner M. [R] [D] au paiement de la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Néanmoins, la demande de M. [R] [D] étant partiellement fondée, il n’a pas pu commettre d’abus en agissant à l’encontre du syndicat des copropriétaires défendeur qui sera donc débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Il sera rappelé que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [R] [D] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Aurore » sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à M. [R] [D] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS