TJ 06088, 27 juill. 2026, RG 26/01282

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 27 Juillet 2026

Minute n°

Etablissement public COTE D’AZUR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT c/ [I], [U]

DU 27 Juillet 2026

N° RG 26/01282 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RGNV

- Exécutoires le :
à Monsieur [J] [I]
à Madame [U] [F]

- copie certifiée conforme le:
à Mme [D] [N]

DEMANDERESSE:

Etablissement public COTE D’AZUR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [D] [N], Chargée d’affaires du contentieux

DEFENDEURS:

Monsieur [J] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant,

Madame [U] [F]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 15 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 27 Juillet 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 27 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2013, l'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT, a consenti à Mme [F] [U] et M. [B] [I] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 385,14 euros, et 179,66 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, l'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT a fait signifier à Mme [F] [U] et M. [B] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 500,90 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 29 juillet 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, l'office public de l'habitat de Nice et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT a fait assigner Mme [F] [U] et M. [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE statuant en référé aux fins de voir:
. constater l'acquisition de la clause résolutoire le 30 septembre 2025;
. ordonner l'expulsion de Mme [F] [U] et M. [B] [I] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
. condamner Mme [F] [U] et M. [B] [I], au paiement des sommes provisionnelles suivantes:
. 4 529,15 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges,
. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,
. 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. les entiers dépens,
. dispenser du délai de 2 mois aux fins d’expulsion.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes-Maritimes le 27 janvier 2026.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 10 juin 2026.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 juin 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, l'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT comparaît représenté par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation, tout en actualisant la dette locative à 5 453,36 euros au 11 juin 2026.

Mme [F] [U] et M. [B] [I], valablement assignés ont comparu à l’audience et contestent le principe de la dette locative, indiquant que le bailleur sollicite des charges récupérables exorbitantes sans en justifier. Ils sont prêts à régler la dette au besoin, et font état de leur situation financière. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire :

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) :

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 29 juillet 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet :

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 27 janvier 2026, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 15 juin 2026.

La demande formée par l'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 26 janvier 2026 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 4 529,15 euros. A l’audience, l'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT actualise le montant de la dette à hauteur de 5 453,36 euros au 11 juin 2026 (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

A l’audience, Mme [F] [U] et M. [B] [I] contestent le principe de la dette locative, et notamment le montant des charges récupérables réclamées.

Il ressort des pièces versées au débat par le bailleur produit un décompte débutant au 5 janvier 2025, avec un solde débiteur de 3 023,42 euros. Ainsi, il n’est pas produit de décompte antérieur à cette date, permettant de comprendre le montant des sommes réclamées. En outre, à compter de cette date le décompte comprend des régularisations de charges communes de 321,06 euros.

Face à la contestation des défendeurs, le bailleur ne produit aucune pièce justifiant le montant de ces régularisations, alors même que pour le reste les locataires justifient d’un paiement régulier de leur loyer.

Ainsi, il ne ressort pas des pièces fournies par le bailleur l’existence d’une créance qui ne soit pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.

Par conséquent, il convient de débouter l'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT de sa demande au titre de l’arriéré locatif.

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « résiliation pour défaut de paiement » page 4 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ne ressort pas du décompte versé par le bailleur, qui fait état d’un décompte peu clair, avec des charges récupérables non justifiées que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés dans le délai de 6 semaines à compter du commandement de payer.

Par conséquent, il convient de débouter l'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. L'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT, partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT, partie perdante, sera donc débouté de sa demande sur les frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS