TJ 92050, 29 juill. 2026, RG 26/00264
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 29 JUILLET 2026
N° RG 26/00264 - N° Portalis DB3R-W-B7K-3ST4
N° de minute :
[Y] [W]
c/
Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART
DEMANDERESSE
Madame [Y] [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720
DEFENDERESSE
Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Benoit jean FLEURY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1895
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffier : Divine KAYOULOUD ROSE lors des débats, et Philippe GOUTON, Greffier, lors du délibéré
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 22 juin 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 7 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] a vendu à Madame [Y] [W] au prix de 270.000 euros un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], à savoir un pavillon qui était anciennement une loge de gardien, conformément au vote de l’assemblée générale du 28 janvier 2021.
Par courrier recommandé du 23 mai 2022, le conseil de Madame [Y] [W] a mis en demeure le syndic de l’immeuble, la société URBANIA VAL D’OUEST, de procéder à la réparation immédiate des dégâts affectant le bien immobilier en raison des infiltrations de la toiture ainsi que de reprendre les vices cachés qu’elle dénonce, de prendre en charge les loyers qu’elle a engagé en raison de son relogement et de transmettre différentes pièces dans un délai de 7 jours.
Suivant procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2023, un budget de 6.500 euros a été voté aux fins de réaliser des travaux de mise en conformité de l’assainissement du pavillon appartenant à Madame [Y] [W].
Par courrier recommandé délivré le 11 octobre 2023 à Madame [B] [L], Madame [Y] [W] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale pour faire voter un bornage judiciaire du bout de terrain attenant à son lot, le délimiter de manière temporaire et l’entretenir, lui transmettre tous éléments utiles concernant ce bout de terrain, déposer plainte pour les désordres occasionnés sur sa façade, lui reverser l’indemnité d’assurance relative au dégât des eaux subi par elle, raccorder son pavillon à la fibre optique et effectuer les travaux de fermeture de l’évacuation des eaux usées du pavillon, et ce au plus tard avant le 30 novembre 2023.
Un refus lui a été opposé par courrier du 30 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, Madame [Y] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Ville-d’Avray (92410) représenté par son syndic la société FONCIA MANSART (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») devant la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment d’annulation de la vente immobilière du 7 avril 2022.
Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2026, Madame [Y] [W] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Ville-d’Avray (92410) représenté par son syndic la société FONCIA MANSART (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire et de réserver les dépens.
A l’audience du 22 juin 2026, Madame [Y] [W] soutient oralement des écritures aux fins de débouter le demandeur de ses demandes et reprenant pour le surplus les termes de son acte introductif d’instance. Elle ne s’oppose pas au complément de mission sollicité.
La demanderesse expose au visa de l’article 789 du Code de procédure civile qu’elle a assigné en référés avant la désignation d’un juge de la mise en état dans le cadre de l’instance pendante au fond, son action étant donc recevable. Elle estime qu’une mesure d’expertise judiciaire est nécessaire pour permettre à la juridiction du fond de connaître les éléments nécessaires pour statuer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis, notamment concernant l’ampleur des désordres, leur antériorité à la vente et la connaissance que le syndicat des copropriétaires en aurait eu.
Aux termes d’écritures soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires demande de :
A titre principal, rejeter la demande d’expertise ;A titre subsidiaire, lui donner acte de ses protestations et réserves et prévoir un complément de mission à savoir : se faire remettre tous documents liés aux travaux exécutés par Madame [Y] [W] (devis, factures, plans d’exécution, assurance…) et se faire remettre tous documents permettant de s’assurer de l’entretien du pavillon et notamment de son chauffage et de sa ventilation ;Condamner Madame [Y] [W] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
Le défendeur expose en substance qu’une instance au fond a un objet identique ; elle estime que l’assignation correspondante ayant eu lieu avant l’assignation en référé, le juge des référés n’est pas compétent pour ordonner une mesure d’expertise. Le syndicat des copropriétaires relève la nécessité de connaître la teneur des travaux réalisés par Madame [Y] [W].
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l’action en référé
Selon l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour notamment ordonner toute mesure d’instruction.
Au cas particulier, Madame [Y] [W] a fait signifier le 18 novembre 2025 au syndicat des copropriétaires une assignation devant la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment d’annulation d’une vente immobilière. Un juge de la mise en état a été désigné lors de l’audience d’orientation du 3 février 2026, soit postérieurement à l’assignation en référé délivrée le 29 janvier 2026.
Dès lors, le juge des référés demeure compétent pour statuer sur les prétentions des parties.
Il conviendra donc de rejeter l’exception d’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires.
Sur la demande d’expertise
En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.
Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur non manifestement voué à l’échec dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que la mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.
En l’espèce, Madame [Y] [W] verse notamment aux débats, outre de nombreux échanges avec les différents syndics et avec le syndicat des copropriétaires, un procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé le 20 avril 2022 relevant différents désordres affectant le pavillon, notamment des effritements des revêtements, des fissures sur les murs, des auréoles jaunâtres et des traces de moisissures. Le commissaire de justice relève un taux d’humidité de 44% au niveau du plafond d’une pièce, ainsi qu’un mauvais état de la charpente. Suivant procès-verbal du 17 avril 2024, des cloques et traces d’infiltration sont relevées au niveau de l’entrée du pavillon, ainsi que des fissures verticales au niveau de la façade. Un commissaire de justice constate le 26 novembre 2024 que l’évacuation des eaux usées se fait à travers des regards présents au sol, ce qui a justifié le vote en assemblée générale de travaux de mise en conformité. Différents procès-verbaux relèvent au niveau de l’enduit extérieur du pavillon la présence de décollement et de traces.
Il ressort de l’acte d’achat de la demanderesse que son lot se compose du pavillon de la loge et comprend, selon le règlement de copropriété, trois pièces sur deux niveaux ainsi que les combles et une cave. Suivant l’article « état du bien », Madame [V] [W] s’est engagée à prendre le bien en état, sans recours contre les vices apparents ni contre les vices cachés, sauf à démontrer que le vendeur en avait connaissance. Il est mentionné l’existence d’un dégât des eaux, correspondant à des infiltrations d’eau, pour lequel la demanderesse a perçu la somme de 3.3030,45 euros par virement non daté.
Ainsi, Madame [V] [W] justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise pour l’examen de ces désordres, afin de déterminer le cas échéant si une action sur le fondement des vices cachés est susceptible de prospérer à l’égard du syndicat des copropriétaires.
En revanche, aucune disposition contractuelle ne prévoit que la demanderesse bénéficie d’un droit d’usage sur les terrains extérieurs au pavillon. Ainsi, le litige potentiel concernant le droit de propriété sur la bande de terrain limitrophe ne concernerait pas la demanderesse mais les deux syndicats de copropriétaires des parcelles cadastrées [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. De même, si les chéneaux de Madame [V] [W] ont pu être obstrué par de la végétation, celle-ci provenait d’un arbre situé dans la parcelle voisine, dont le propriétaire n’est pas attrait à la cause. Dès lors, la demanderesse n'établit pas l’existence d’un litige non manifestement voué à l’échec concernant ces différents points à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], et il n’y a donc pas lieu d’inclure leur examen dans l’expertise ordonnée par la présente décision.
Enfin, il ne relève pas du rôle d’un expert de se prononcer sur l’existence de servitudes, sur la pertinence des diagnostics annexés à l’acte de vente et notamment la véracité du DPE et du diagnostic plomb. Aucun élément n’est par ailleurs produit de nature à remettre en cause les fondations du pavillon.
Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires a formulé les protestations et réserves d’usage.
L’expertise étant ordonnée à la demande de Madame [Y] [W] et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.
Sur les demandes accessoires
L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce, aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu de laisser provisoirement à chacune des parties la charge de ses propres dépens et de rejeter les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Rejetons l’exception d’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic la société FONCIA MANSART ;
Prenons acte des protestations et réserves formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic la société FONCIA MANSART ;
Ordonnons une expertise et commettons pour y procéder :
Monsieur [K] [U]
E-mail : [Courriel 1]
[Adresse 3]
Tél. portable : [XXXXXXXX01]
(expert inscrit sur la cour d’appel de [Localité 5] sous la rubrique C-02.01 - Architecture - Ingénierie - Maîtrise d'œuvre)
qui pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, avec pour mission de :
➣ relever et décrire les désordres suivants :
L’état du réseau d’alimentation et d’assainissement du pavillon ;
Les fissures, décollements et traces au niveau du revêtement extérieur du pavillonLes effritements des revêtements, auréoles jaunâtres, cloques et moisissures à l’intérieur du pavillon ;La présence d’humidité à l’intérieur du pavillon ;Les désordres affectant la charpente du pavillon ;Et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;
➣ en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;
➣ dire si ces désordres préexistaient à la vente (7 avril 2022), s’ils étaient ou non apparents et si le syndicat des copropriétaires pouvait ou non les ignorer ;
➣ indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;
➣ donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties et évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;
➣ donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;
➣ donner tous éléments permettant de faire les comptes entre les parties ;
➣ rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;
En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
➣ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
➣ se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les éléments relatifs aux travaux réalisés par les parties ou concernant leur entretien des lieux ;
➣ se rendre sur les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4] et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
➣ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;
→ en fixant aux parties un délai limite pour procéder aux interventions forcées, avec date limite de l’assignation
→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
➣ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.
Disons à ce titre que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile ;
Fixons à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [Y] [W] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, situé [Adresse 4] 92020 [Adresse 5] Cedex, dans le délai maximum de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ; en privilégiant le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) :
[Courriel 2] ;
Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d'un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM, au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 6] 92020 [Adresse 5] Cedex (01 40 97 14 82), dans le délai de huit (8) mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;
Disons que, dans le but de limiter le cout de l’expertise, favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;
Disons qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code, qui statuera sur tous les incidents ;
Disons que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;
Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;
Rejetons la demande au titre des frais irrépétibles ;
Laissons à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance est d’exécution provisoire.
FAIT À [Localité 6], le 29 juillet 2026.
LE GREFFIER
Philippe GOUTON, Greffier
LE PRÉSIDENT
Marie D’ANTHENAISE, Juge
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