TJ 92050, 29 juill. 2026, RG 25/01975

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 29 JUILLET 2026

N° RG 25/01975 - N° Portalis DB3R-W-B7J-23UJ

N° de minute :

Monsieur [S] [N], veuve de Monsieur [F] [M]

c/

[V] [B],
S.A.R.L. KYM [D]

DEMANDEUR

Monsieur [S] [N], veuve de Monsieur [F] [M]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représenté par Me Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1017

DEFENDEURS

Monsieur [V] [B]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Ayant pour avocat Me Isaine YOVOGAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : M1

S.A.R.L. KYM [D]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Ayant pour avocat Me Isaine YOVOGAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : M1

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Divine KAYOULOUD ROSE lors des débats, et Philippe GOUTON, Greffier, lors du délibéré

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 22 juin 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2015, Madame [O] [N] a donné à bail à la société LES TROIS FRERES un local commercial situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2015, et moyennant un loyer annuel de 16.800 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, aux fins d’exercer une activité de café restaurant, marchand de vins et alimentation.

Par acte sous seing privé du 14 juin 2018, la société LES TROIS FRERES a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail susvisé, à la société LES DEUX FRERES.

Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2022, la société LES DEUX FRERES a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à la société KYM [D], représentée par son gérant, Monsieur [G] [B], moyennant la somme de 53.000 euros, le cessionnaire s’engageant à rembourser à la bailleresse l’arriéré locatif s’élevant à la somme de 45.553,61 euros.

Par avenant au contrat de bail du 31 mars 2015, Madame [O] [N] et la société KYM [D] ont convenu que le loyer sera payable mensuellement et d’avance et que les charges dues par le preneur seront payées mensuellement en sus du loyer par provision égale au douzième de la somme lui incombant au titre du prévisionnel des charges.

Par acte sous seing privé non daté, Madame [O] [N] et la société KYM [D] ont conclu un protocole transactionnel aux fins d’échelonnement de la dette locative et un acte de cautionnement solidaire a été établi au nom de Monsieur [G] [B] afin de garantir le paiement de la dette locative de la société KYM [D] à hauteur de 44.985,93 euros.

Par acte du 12 juin 2025, Madame [O] [N] a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 13.310,28 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que Monsieur [G] [B] et la société KYM [D] n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, Madame [O] [N] a, par actes des 25 et 29 juillet 2025, assigné la société KYM [D] et Monsieur [G] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :
Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], avec effet au 13 juillet 2025,Ordonner l’expulsion de la société KYM [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les 48 heures de la décision à intervenir et sous peine d’une astreinte de 300 euros par jour de retard,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,Condamner la société KYM [D] au paiement de la somme provisionnelle de 15.217,63 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au mois de juillet 2025, Condamner la société KYM [D] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges locatives soit à la somme de 2.779,35 euros, A titre subsidiaire, assortir toute suspension de la clause résolutoire et tous délais de paiement d’une clause de déchéance stipulant que ladite clause résolutoire reprendra tous ses effets et sera alors définitivement acquise, l’expulsion pouvant alors être immédiatement poursuivie, à défaut de règlement d’une seule mensualité d’apurement de la dette et/ou de règlement d’une seule échéance courante de loyer, pendant toute la durée des délais pouvant être accordés,Condamner solidairement Monsieur [G] [B] et la société KYM [D] au paiement de la somme de 6.540,94 euros, à titre provisionnel,Condamner solidairement Monsieur [G] [B] et la société KYM [D] à payer une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [G] [B] et la société KYM [D] aux dépens, dont les frais d’actes.
Initialement appelée à l'audience du 15 décembre 2025, l'affaire a été renvoyée au 22 juin 2026 pour que l’avocat des défendeurs se mettent en état.

A cette date, Madame [O] [N], représentée par son conseil, confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, la société KYM [D] et Monsieur [G] [B] ont été régulièrement assignés respectivement à étude et selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile. Ils n’ont pas comparu et leur avocat n’est pas venu les représenter.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution des défendeurs

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail du 31 mars 2015 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comporte en page 17 une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 12 juin 2025 pour une somme de 13.310,28 euros au titre des loyers échus échéance de juin 2025 incluse.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement de la somme réclamée dans le délai d’un mois.

Or, il ressort du décompte actualisé au 1er juillet 2026 que malgré un règlement de 1.222 euros le 1er juillet 2025, la société KYM [D] n’a pas réglé dans ce délai les causes du commandement de payer. Dès lors, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 12 juillet 2025 à 24 heures, en application de l’article L145-41 du code de commerce

Dès lors, la société KYM [D] est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 13 juillet 2025, ce qui constitue pour Madame [O] [N] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire à ce stade de la procédure de prévoir une astreinte, le possible recours à la force publique paraissant suffisamment contraignante pour la défenderesse. Il sera ainsi jugé qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de condamnation sous astreinte.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la provision au titre des loyers impayés
En l’espèce, au soutien de leur demande, Madame [O] [N] produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 15.217,63 euros au 7 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse.

Cependant, certaines sommes appelées ne correspondent pas à une mensualité ou paraissent être un doublon : 2.175,40 et 350 euros imputés entre l’échéance de juillet 2023 et celle d’août 2023, 350 euros d’avance sur charge le 1er août 2024 et entre le 1er novembre 2024 et le 1er décembre 2024, soit un total de 3.225,40 euros. De même, aucun justificatif n’est produit concernant les appels de charges locatives et les taxes foncières, à l’exception de celui au titre de l’année 2024. Il convient donc de déduire les sommes appelées sur ce fondement, représentant 8.068,60 euros.

Ainsi, déduction faite des sommes contestables, la créance de la demanderesse s’établit à 3.923,63 euros au 7 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse.

Or, il ressort du décompte actualisé au 12 juin 2026 que la société KYM [D] s’est acquittée de plusieurs règlements postérieurement à l’assignation, qui viennent s’imputer sur les dettes les plus anciennes : 1.222 euros le 22 janvier 2026, 1.000 euros le 25 mars 2026, 1222 euros le 13 mai 2026 et 1.200 euros le 11 juin 2026.

Au vu de ces règlements, la créance locative visée dans l’assignation a été soldée et il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur la demande correspondante.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation 
En l’espèce, l'occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d'une indemnité en réparation du préjudice qu'il subit ; toutefois, la part non sérieusement contestable devant le juge des référés correspond à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien.

En conséquence, l'indemnité d'occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu'à libération des lieux, avec indexation selon les modalités contractuelles, et ce à partir du 1er août 2025 et jusqu’à libération des lieux.

Sur la provision au titre du protocole d’accord d’échelonnement de la dette locative et la caution
En l’espèce, Madame [O] [N] soutient que la société KYM [D] et Monsieur [G] [B] sont solidairement tenus au paiement de la somme de 6.540,94 euros au titre du protocole d’accord d’échelonnement de la dette locative.

Cependant, au vu du caractère contestable de certaines sommes appelées et des règlements postérieurs à l’assignation, qui s’imputent sur les dettes plus anciennes, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de provision.

Sur l’engagement de Monsieur [G] [B]
En l’absence de condamnation de la société KYM [D] au paiement d’une provision, cette demande est devenue sans objet.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens, dont la liste est fixée par la loi. Ceux-ci seront donc mis in solidum à la charge de Monsieur [G] [B] et la société KYM [D].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [B] et la société KYM [D] à verser à Madame [O] [N] la somme de 1.500 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,