TJ 92050, 29 juill. 2026, RG 26/00739

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 29 Juillet 2026

N° RG 26/00739 - N° Portalis DB3R-W-B7J-3KIF

N°de minute :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CONCEPT GESTION PLUS
c/

Société BLINOV

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CONCEPT GESTION PLUS
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

DEFENDERESSE

Société BLINOV
[Adresse 3]
[Localité 2]

Non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Matëa BECUE, greffière

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 15 Avril 2026, avons mis l'affaire en délibéré au 18 juin 2026 puis prorogé à ce jour.

La société BLINOV est propriétaire des lots n°27 et 49 dans un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice, il a été signifié à la société BLINOV, le 19 mars 2025, une sommation de payer les charges de copropriété à hauteur de 2 774,92 euros dans un délai de 30 jours correspondant au premier trimestre 2025 inclus.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 juillet 2025, distribué le 29 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure la société BLINOV de payer ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 380,97 euros dans un délai d’un mois correspondant à la provision trimestrielle sur charges de copropriété du 3ème trimestre 2025. Un décompte des sommes dues au 1er juillet 2025 a été annexé à ce courrier.

Par actes de commissaire de justice du 18 mars et du 19 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre la société BLINOV selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

Condamner la société BLINOV à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], la somme de 6 905,22 € au titre de sa quote-part de charges et travaux impayés du 4ème trimestre au 18 février 2026 inclus et des provisions sur charges et travaux non encore échues jusqu'au 2e trimestre 2027 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 923,16 euros à compter de la sommation de payer les charges de copropriété du 19 mars 2025 et à compter de l'assignation pour le surplus.Condamner la société BLINOV à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], la somme de 662,03 € au titre des frais de recouvrement conformément à l'article 10-1, 1° de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner la société BLINOV à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts ;Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l'article 1343-2 du Code civil ;Condamner la société BLINOV à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], la somme de 1500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,Condamner la société BLINOV aux entiers dépens.
A l’audience du 15 avril 2026, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses prétentions en l’absence de tout règlement. Sur demande du juge qui a noté que l’attestation de non-recours n’était pas annexée au procès-verbal de l’assemblée générale du 12 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a versé en délibéré ladite attestation de non recours.
Régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude, la société BLINOV n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIVATION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment :
la matrice cadastrale ;le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 12 septembre 2022 approuvant les comptes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et approuvant le budget de l’exercice 2022/2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2023/2024 ; le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 16 octobre 2023 approuvant les comptes du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et approuvant le budget de l’exercice 2023/2024 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 ; le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 14 octobre 2024 approuvant les comptes du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et approuvant le budget de l’exercice 2024/2025 et le budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026 ; le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 24 septembre 2025 approuvant les comptes du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026 et le budget prévisionnel de l’exercice 2026/2027 ; les quatre attestations de non recours des procès-verbaux des assemblées générales du 12 septembre 2022, du 16 octobre 2023, du 14 octobre 2024 et du 24 septembre 2025 établie par le syndic CONCEPT GESTION PLUS respectivement le 10 mars 2026, le 8 juillet 2025 et le 19 décembre 2025 ;les appels des provisions du 1er trimestre 2024 au 1er trimestre 2026 inclus ;la régularisation annuelle des charges pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.que le défendeur est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance et au jour de l’audience du 15 avril 2026.
Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires a appelé les provisions pour charges et les appels de travaux que le défendeur ne s’est pas acquitté de la totalité des charges.

De plus, le défendeur ne s’est pas acquitté de sa dette dans le délai d’un mois qui a suivi la mise en demeure du 25 juillet 2025 de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et devenues exigibles arrêté au 25 juillet 2025 (2er trimestre 2026 inclus).

Sur ce point, la lettre de mise en demeure du 25 juillet 2025 indiquait, qu’à défaut de paiement de la somme de 380,97 euros sous trente jours, le syndicat des copropriétaires pourrait saisir le président du tribunal judiciaire de Nanterre pour le paiement de la somme totale de 5 039,42 euros alors qu’il est présentement demandé, aux termes de l’assignation, la condamnation du défendeur à une somme de 6 905,22 euros sur ce fondement. Une somme supérieure à celle visée dans la mise en demeure ne pouvant être demandée dans le cadre de la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et aucun règlement n’étant intervenu postérieurement à l’assignation, le défendeur sera donc condamné à payer une somme de 5 039,42 euros au titre des charges échues et non échues impayées par le défendeur.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation des défendeurs à lui payer une somme de 662,03 euros correspondant à :

400 euros correspond aux honoraires du syndic en raison des huit mises en demeure adressées les 5 février, 5 mars, 28 avril, 4 juin, 11 août, 10 septembre, 23 octobre et 3 décembre 2025, le contrat de syndic prévoyant à son article 9.1 une facturation du syndic à 50 € TTC dans le cadre de l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;150 euros correspondant aux honoraires du syndic en raison de la remise du dossier contentieux au commissaire de justice, le contrat de syndic prévoyant à son article 7.2.6. une facturation du syndic à 150 € TTC dans le cadre de la constitution du dossier pour transmission à l'huissier de justice ;112,03 euros correspondant aux honoraires du commissaire de justice dans le cadre de la sommation de payer les charges de copropriété adressée le 19 mars 2025.
S’agissant des frais portant sur des actes du syndic consistant à la remise du dossier contentieux à l'avocat, il y a lieu de considérer que, contrairement à ce que soutient le demandeur, il n’est pas établi qu’il concernerait des diligences exceptionnelles conformément aux dispositions du décret n°2015-342 du 26 mars 2015. En effet, les actes liés à la remise du dossier contentieux à l'avocat font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Seront en revanche retenus les frais de la mise en demeure adressées par le syndic les 5 février, 5 mars, 28 avril, 4 juin, 11 août, 10 septembre, 23 octobre et 3 décembre 2025, correspondant au total à 400 euros et les honoraires du commissaire de justice dans le cadre de la sommation de payer les charges de copropriété adressée le 19 mars 2025 d’un montant de 112,03 euros.

En conséquence, il convient de condamner la société BLINOV à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] :

la somme de 5 039,42 euros au titre des charges, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 juillet 2025 sur la somme de 380,97 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, la capitalisation des intérêts étant ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,et la somme de 512,03 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence des défendeurs à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que le défendeur ne paie pas leurs charges de copropriété depuis plusieurs années de sorte que la mauvaise foi du défendeur est caractérisée.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 550 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.
Il y a en conséquence lieu de condamner la société BLINOV, qui succombe, aux dépens.
L'article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société BLINOV à lui payer la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS