TJ 62160, 28 juill. 2026, RG 25/00393

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E
Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX

MINUTE N° :
DOSSIER N° RG 25/00393 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DE6
Le 28 juillet 2026

DEMANDEUR

M. [G] [T]
né le 22 Avril 1953 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Anne PAINSET BEAUVILLAIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Syndic. de copro. Syndicat des propriétaires de [Adresse 2] Enregistré sous le numéro 783.967.219., représenté par Monsieur [X] [D], syndic bénévole, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Mme Jennifer IVART, désigné(e) en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile.
assisté de M. Kevin PAVY, Greffier.

DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 12 mai 2026.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, M. [G] [T] a fait assigner le Syndicat des propriétaires de [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir annuler des résolutions d’assemblée générale du 21 novembre 2024, de voir désigner un administrateur provisoire et d’enjoindre au syndicat des propriétaires de faire voter trois résolutions particulières. Il sollicite en outre une indemnité au titre de l’article 700, la condamnation du syndicat des propriétaires aux dépens ainsi qu’une dispense de participation aux charges de copropriété résultant des condamnations mises à la charge du syndicat, ce compris les honoraires du syndic provisoire.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2026, M. [G] [T] demande au tribunal de :
- constater le désistement d’instance concernant les demandes portant sur la nullité des résolutions reprises dans le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] du 21 novembre 2024 portant sur :
• Résolution n°1 « Constitution du bureau – Désignation de M. [Z] [N] à la fonction de président de séance »
• Résolution n°2 « Election de deux scrutateurs(trices) de séance, Mme [Q] et M. [J]»
•Résolution n°7 « Désignation du Syndic Bénévole (renouvelable tous les 3 ans) – Renouvellement de candidature du Syndic Bénévole sortant 7A Mr [D] [X] »
• Résolution n°8 « Désignation des membres du Conseil syndical (renouvelable tous les 3 ans) – 8A M. [Y] [U] et 8E M. [N] [Z] »
• Résolution n°9 « Actualisation Budget prévisionnel du 01/07/2024 au 30/06/2025 »
• Résolution n°10 « Budget prévisionnel général 2025/2026 du 01/07/2025 au 30/06/2026 »
• Résolution n°14 « Gros travaux réalisés 2023/2024 »
• Résolution n°15 « Gros travaux à programmer 2025/2026 »
• Résolution n°16 « Remplacement mode de Chauffage au Gaz à un Réseau chaleur »
- constater le désistement d’instance concernant la désignation d’un administrateur provisoire qu’il plaira au Tribunal avec pour mission d’organiser une nouvelle assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] comprenant la désignation du nouveau syndic de la Copropriété [Adresse 2] ;
- constater le désistement d’instance concernant la demande portant sur l’obligation du Syndicat des propriétaires de [Adresse 2] de faire voter, à la plus proche assemblée générale des copropriétaires de [Adresse 2], les 3 résolutions suivantes :
• Question N°1 portant sur les heures complémentaires de Mme [F] : Mme [F] est actuellement employée en qualité de cadre gestionnaire de la copropriété et à ce titre, a un contrat de travail à temps partiel prévoyant la possibilité de réaliser des heures complémentaires à hauteur de 10% au-delà de 25 heures/semaine. Etant précisé par M. [G] [T] :
a) Que M. [N], Président du Conseil syndical en 2017 et Président de séance lors de l’assemblée générale du 26.10.2017 (résolution 16), avait arbitrairement et délibérément annulé la question relative à l’attribution du statut de cadre de M. [G] [T] sur le fondement de ses propres interrogations légales sur cette question dans les mêmes conditions d’embauche de Mme [F] en mars 2019 ;
b) Que les copropriétaires de [Adresse 2] n’ont pas été consultés sur les heures complémentaires de Mme [F] embauchée en mars 2019, alors que M. [N] s’était engagé à apporter une réponse lors de l’assemblée générale du 13.12.2018, aux copropriétaires et à M. [G] [T], principal intéressé, sur la question de ces heures complémentaires. Aucune suite n’a été donnée par M. [N] ;
c) Que la Cour d’appel de Douai, dans son arrêt du 08.03.2024, a confirmé la légitimité de la demande de M. [G] [T], parti à la retraite, le 30 juin 2019.
Les copropriétaires autorisent-ils le recours à une durée de travail au-delà de 25 heures / semaine au contrat de Mme [F], avec un effet rétroactif à mars 2019 et en complément de la décision de son recrutement prise le 18.12.2018 en assemblée générale ?
• Question N°2 portant sur l’appropriation illégale d’une partie commune par Mme [Q]. Par jugement du Tribunal Judiciaire du 02 mars 2021, saisi par M. [G] [T], la demande du syndicat des copropriétaires, tendant à voir dire que les niches à déchets (ex-locaux poubelles) de plus ou moins 2m² étaient des parties privatives, a été déclarée irrecevable. A ce jour, fin 2024, la situation est toujours restée en l’état. Or, par plusieurs décisions consécutives et constantes des copropriétaires ▪ Résolution 17 du 19.11.2015 : M. et Mme [Q] n’avaient pas été autorisés « à annexer cette partie commune » alors appropriée sans autorisation préalable ; ▪ Résolution 18 du 19.11.2015 : S’étant d’abord opposée à l’annexion, l’assemblée générale a autorisé le Syndic (Mme [B] à l’époque) à ester en justice pour demander la remise en état initial et à leurs frais des ex-locaux à poubelles appropriés par M. et Mme [Q], étant précisé que cette cession obligeait à une modification du Règlement de Copropriété, avec toutes les démarches nécessaires ; ▪ Résolution 15 du 01.12.2016 : l’assemblée générale refuse la cession de l’ex-local poubelle alors approprié par M. et Mme [Q] (par vote article 26). Malgré l’annulation par le Tribunal judiciaire, le 02.03.2021, de la résolution n°15 de l’Assemblée Générale du 13 décembre 2018 ayant pour objet l’aliénation des niches à déchets en raison d’un défaut de quorum (délibération ne pouvant être prise qu’à la majorité de l’article 26 alinéa 3 de la loi de 1965). Actuellement, la situation n’a pas évolué : Mme [Q] s’est appropriée sans autorisation de l’assemblée des copropriétaires une niche à déchets. Cette situation n’est toujours pas régularisée. Les décisions, qu’elles proviennent de l’assemblée générale des copropriétaires ou encore de la justice ne sont pas appliquées à ce jour. Dans le cadre de cette affaire, M. [G] [T] avait souligné en outre que les travaux de plomberie, en particulier, induits par cette appropriation, ont été supportés par l’ensemble des copropriétaires de [Adresse 2] en qualité de charges de travaux. Il ajoute aujourd’hui que les ex-locaux poubelles pourraient avoir un autre usage collectif à terme comme par exemple abriter des bornes de charge électrique. Il ajoute également la nécessité pour l’intérêt général de la copropriété d’interrompre une éventuelle occupation acquisitive trentenaire : sans contestation officielle, une occupation illégale deviendrait légale au bout de 30 ans. Dans ces conditions, les copropriétaires souhaitent-ils engager une action judiciaire ayant pour objet la remise en conformité de la partie commune sous astreinte (niches à déchets) aux entiers frais de Mme [Q] ?
• Question N°3 portant sur la scission d’un lot (F04) et conséquences sur le règlement de copropriété et sur les risques encourus (article 26) M. [G] [T] souligne une nouvelle situation de fait qui n’est plus conforme au Règlement de Copropriété à la suite de la scission du lot F04 en F04 et F05 (acquis par M. et Mme [Q]). En effet, le règlement actuel du 16 mai 1981 page 24 ne mentionne pas l’existence d’un quelconque lot F05.
a) Lors de l’acquisition du lot nouveau F05 par M. et Mme [Q] correspondant à la partie « habitation » scindée du lot F04, comprenant en outre à l’origine un local « commercial », seule la partie habitation a été mesurée par un cabinet d’expert géomètre en application de la loi Carrez pour procéder à la vente du lot « habitation » ;
b) Le lot initial global F04 aurait dû être mesuré en totalité selon les mêmes nouvelles normes : la nouvelle mesure du F05 vient modifier la surface totale des lots F04 et F05 réunis ; la nouvelle surface totale ne correspond plus à la surface initiale inscrite dans le règlement de copropriété (144.87 m pour le lot F04) et modifie ainsi la répartition des charges avec l’ensemble des copropriétaires ;
c) La mesure loi Carrez du lot F04 et la modification du Règlement de Copropriété auraient dû et aujourd’hui devraient être réalisées à la charge du vendeur ou de l’acheteur lors de cette mutation (acte notarié, avec publication au conservatoire des hypothèques, édition, duplication et envoi à l’ensemble des copropriétaires en recommandé) ;
d) La non-conformité actuelle des clés de répartition pour le nouveau calcul des charges (communes, chauffage, assurances, etc…) pourrait être contestée par n’importe quel propriétaire auprès de la copropriété.
Dans ces conditions, et conformément à la loi, les copropriétaires de [Adresse 2] souhaitent-ils que les actes nécessaires à la mise en conformité du règlement de copropriété soient entrepris et supportés par le vendeur du lot F04 à la suite de la scission de ce lot, comprenant à l’origine une partie « commerciale » demeurée F04 et une partie « habitation » devenue F05, celle-ci ayant fait l’objet d’une vente séparée ?
- condamner le Syndicat des propriétaires de [Adresse 2] à payer à M. [G] [T] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner le Syndicat des propriétaires de [Adresse 2] à payer à M. [G] [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le Syndicat des propriétaires de [Adresse 2] aux entiers dépens ;
- dispenser M. [G] [T] de toute participation aux charges de copropriété résultant des condamnations mises à la charge du Syndicat des propriétaires de [Adresse 2], ce compris les dépens de la présente procédure ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande de désistement (nullité des résolutions, désignation d’un administrateur provisoire, injonction d’ajout de 3 questions supplémentaires s’agissant d’une assemblée générale ordinaire du 21 novembre 2024), M. [G] [T] indique que lors de la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2025, les résolutions litigieuses ont été soumises au vote des copropriétaires dans des conditions régulières, que la résolution portant sur la désignation du syndic bénévole a été soumise au vote des copropriétaires dans des conditions régulières et que les résolutions proposées par lui ont été soumise au vote également de manière régulière. Il indique qu’il n’a par conséquent pas d’autre choix que de se désister.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2026, le Syndicat des propriétaires de [Adresse 2] demande au tribunal de :
- lui donner acte de ce qu’il accepte le désistement d’instance de M. [T] portant sur la nullité des résolutions 1, 2, 7, 8, 9, 10, 14, 15 et 16 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2024, sur la désignation d’un administrateur provisoire et sur l’ajout de 3 résolutions lors de la prochaine assemblée générale,
- par conséquent, dire et juger que le désistement est parfait,
- débouter M. [G] [T] de sa demande de dommages et intérêts,
- débouter M. [G] [T] de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- dire et juger que M. [G] [T] sera dispensé de participer aux frais de la présente procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Syndicat des propriétaires soutient que le demandeur ne justifie pas de son préjudice. Il demande le rejet de la demande adverse au titre de l’article 700 faisant valoir que M. [T] a eu la volonté de porter préjudice à la copropriété, que certains points ont déjà été tranchés en justice et qu’il n’a pas engagé de démarche amiable avant son action en justice. Dans un souci d’apaisement, le syndicat accepte que M. [T] soit dispensé de participer aux frais de la procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La clôture de la procédure est intervenue le 29 avril 2026.

MOTIFS

Sur le désistement

L’article 395 du code de procédure civile dispose que le désistement est parfait par l’acceptation du défendeur.

Dans le cadre de ses dernières conclusions, M. [T] sollicite le désistement d’instance concernant ses demandes portant sur la nullité des résolutions 1, 2, 7, 8, 9, 10, 14, 15 et 16 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2024, sur la désignation d’un administrateur provisoire et sur l’ajout de 3 résolutions lors de la prochaine assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires déclare accepter le désistement.

Il conviendra par conséquent de déclarer parfait le désistement d’instance de M. [T] s’agissant de l’instance RG 25/393.

Sur la demande indemnitaire

M. [T] sollicite la somme de 1 000 euros faisant valoir qu’il a été privé de la possibilité de voir nommer un nouveau syndic ou de voir désigner un administrateur provisoire avec pour mission d’organiser une nouvelle assemblée générale.

Il reste toutefois que M. [T] ne précise ni ne justifie de la réalité de son préjudice. Au surplus, la privation d’une possibilité relèverait davantage d’un préjudice de perte de chance, ce dernier n’étant en tout état de cause pas démontré.

Il conviendra par conséquent de rejeter la demande indemnitaire formée par M. [T].

Sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

L’article 399 du code de procédure civile dispose que le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte ; et notamment ceux découlant d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’en reste pas moins que le désistement d’instance de M. [T] trouve sa cause dans la « régularisation » des difficultés de forme soulevés à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire de novembre 2024, les délais de convocation de l’assemblée générale de novembre 2025 et la prise en compte de ses questions supplémentaires ayant été respectés. Les éléments soulevés initialement par M. [T] ne sont pas contestés par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat fait par ailleurs remarquer que M. [T] a été débouté de ses demandes par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 2 mars 2021 et qu’il a profité de l’assemblée générale de 2024 pour de nouveau porter préjudice à la copropriété. Toutefois, il ressort de la lecture du jugement précité que le tribunal a déclaré irrecevable la demande du syndicat de voir dire que les niches étaient privatives et a fait droit à la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale de 2018 soulevée par M. [T] s’agissant du vote de l’aliénation de ces niches. La question proposée par ce dernier s’inscrivait dans la suite de cette décision judiciaire dès lors qu’il précisait qu’après à cette décision, la situation n’avait pas évolué.

Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

Dans un contexte conflictuel avec les autres copropriétaires, M. [T] a engagé des frais irrépétibles. Au regard des circonstances du litige, il n’est pas inéquitable de faire droit partiellement à la demande formée par ce dernier à hauteur de 1 500 euros.

Enfin, le tribunal prend acte de ce que le syndicat accepte que M. [T] soit dispensé de participer aux frais de la procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la nature du litige implique qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, DECLARE parfait le désistement d’instance de M. [G] [T] s’agissant de l’affaire RG 25/393 et portant sur la nullité des résolutions 1, 2, 7, 8, 9, 10, 14, 15 et 16 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2024, sur la désignation d’un administrateur provisoire et sur l’ajout de 3 résolutions lors de la prochaine assemblée générale ;