TJ 62160, 28 juill. 2026, RG 23/00703

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E
Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX

MINUTE N° :
DOSSIER N° RG 23/00703 - N° Portalis DBZ3-W-B7H-75LFA
Le 28 juillet 2026

DEMANDEURS

M. [O] [C]
né le [Date naissance 1] 1934 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

Mme [K] [C]
née le [Date naissance 2] 1959 à , demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDERESSES

Syndic. de copro. DOMAINE DE L’HERMITAGE agissant par son syndic la SAS [X], dont le siège social est [Adresse 3], prise en son agence située à [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5]) [Adresse 6], en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Me Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

S.A.S. [X] La Société d’Études et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction ([X])
SAS immatriculée au RCS de [Localité 3] METROPOLE sous le n° 428 748 909
Ayant son siège social [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Me Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Mme Jennifer IVART, désigné(e) en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile.
assisté de M. Kevin PAVY, Greffier.

DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 12 mai 2026.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [C] et sa fille Mme [K] [C] sont propriétaires de trois lots dépendant d'un ensemble immobilier, la [Adresse 10] [Adresse 11], situé [Adresse 12].

En 2019, d'importants travaux d'aménagement du parvis de la résidence ont été entrepris par la copropriété sur autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Indiquant qu'à l'occasion de l'assemblée générale annuelle du 26 novembre 2022, les dépenses définitives correspondant aux travaux d'aménagement du parvis avaient été soumises au vote de l'assemblée et approuvées pour un montant total de 167 548,15 euros ; qu'ils s'étaient opposés à cette résolution au regard de dépenses excédant le budget de 150 000 euros, M. et Mme [C] ont, par actes d'huissier du 6 février 2023, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] et la SAS [X] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour voir déclarer nulles les décisions approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] en date du 26 novembre 2022, à l'exception de certaines résolutions, de déclarer spécialement nulle la décision de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] du 26 novembre 2022 approuvant les dépenses définitives correspondant aux travaux d'aménagement du parvis, de condamner la SAS [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 548,15 euros, celle de 20 000 euros au titre de la perte de chance d'avoir pu contracter avec des entreprises moins chères que celle à qui le marché a été confié, d'enjoindre la SAS [X] à déposer à ses frais une demande de déclaration préalable modifiée en mairie, d'organiser à ses frais de réception des travaux, de solliciter à ses frais une attestation de conformité, subsidiairement de la condamner à leur payer la somme correspondant à leur quote-part sur la somme de 17 548,15 euros et une indemnité de 3 000 euros au titre de la perte de chance, en tout état de cause, de la condamner à leur payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais et dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2026, M. et Mme [C] demandent au tribunal de bien vouloir :
à titre liminaire, et avant dire droit au fond,
si par extraordinaire, la juridiction ne s’estimait pas suffisamment éclairée,
- désigner un expert en bâtiment inscrit à l’ordre pour déterminer l'ampleur (dans leur nature et dans leur coût) des travaux qui n’étaient pas prévus par la déclaration préalable et qui ont été ajoutés à l’initiative du conseil syndical, et validés par la société [X], sans accord de l’assemblée générale des copropriétaires, et chiffrer leur coût, et pour faire vérifier de défaut de respect des accès aux normes de sécurité handicapés, aux frais avancés des consorts [C] et pour le compte de qui il appartiendra,
au fond,
- déclarer nulle la décision de l’Assemblée Générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], en date du 26 novembre 2022, approuvant les dépenses définitives correspondant aux travaux d’aménagement du parvis et portant le montant global de l’opération à la somme de 167 548, 15 euros (Résolution n°9.0, page 9/35 du PV),
- enjoindre sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification à partir du jugement à intervenir, à la société [X], agissant en qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] d’avoir à :
* déposer une demande de déclaration préalable modifiée en mairie, pour tenir compte de la modification apportée dans la nature du revêtement apposé sur les voieries, à l’endroit où le carrelage a été remplacé par du béton balayé ; en cas de refus de la mairie, les consorts [C] se réservent la possibilité de demander la condamnation de la société [X] à faire effectuer à ses frais les travaux de mise en conformité avec l’autorisation administrative accordée par la mairie par arrêté municipal du 05/08/2019, organiser une réception des travaux ;
* déposer une déclaration d’achèvement des travaux et solliciter la délivrance d’une attestation de conformité auprès de la mairie [Localité 4].
- condamner la société [X] à supporter le coût des démarches objet de l’injonction de faire ainsi ordonnée,
- condamner la société [X] agissant en qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] à leur payer :
* la différence entre le montant de la quote-part qui aurait été mise à sa charge si les travaux prévus par la déclaration préalable n’avaient pas été modifiés, et que le budget maximal voté par l’assemblée générale des copropriétaires avait été respecté, pour 150 000 euros TTC, et le coût finalement facturé sur la base des dépenses globales supportées par la copropriété (167 548, 15 euros), dont il sera demandé à la société [X] d’établir le calcul ;
* une indemnité de 3 000 euros, au titre de la perte de chance d’avoir pu contracter avec des entreprises moins chères que celles à qui le marché a été confié, sans qu’aucun appel d’offres n’ait été respecté,
En tout état de cause,
- condamner la société [X] agissant en qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] à leur payer la somme de 4 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. [O] [C] et Mme [K] [C] rappellent qu’aux termes du procès-verbal d’assemblée générale du 26 novembre 2022, a été approuvé le décompte des dépenses définitives correspondant aux travaux d’aménagement du parvis et portant le montant global de l’opération à la somme de 167 548, 15 euros. Ils font valoir que cette décision doit être annulée. Ils indiquent que la dépense globale excède le budget maximum qui avait été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires le 19 octobre 2019, pour un montant de 150 000 euros. Ils reprochent à la société [X] d’avoir validé des travaux et interventions pour des coûts excédant le budget fixé en assemblée générale des copropriétaires. Ils soutiennent que cette dernière n’a pas respecté la procédure de mise en concurrence rendue obligatoire pour les marchés supérieurs à 5 000 euros, qu’elle a validé des travaux contraires à la déclaration préalable, qu’elle n’a pas assuré le suivi régulier des travaux en s’abstenant de faire établir un procès-verbal de réception, en ne déposant pas de déclaration d’achèvement des travaux et en ne sollicitant pas une attestation de conformité de la mairie.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] demande au tribunal de débouter les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Le syndicat des copropriétaires indique que les dépenses engagées étaient justifiées et qu’au montant des travaux principaux se sont ajoutés des frais de maitrise d’œuvre et d’assurance DO indispensables à la réalisation des travaux. Il fait valoir que le montant des travaux à hauteur de 167 548,15 euros a été approuvé lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 novembre 2022 en sa résolution 9. Il s’associe aux conclusions de la société [X].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2025, la société [X] demande au tribunal de bien vouloir :
A titre principal,
- juger que le Procès-verbal d’Assemblée Générale du 26 novembre 2022 ne saurait être entaché de nullité tout comme les résolutions, prises individuellement, y figurant ;
- débouter les consorts [C] de leurs demandes formulées à l’encontre de [X] en son nom personnel,
A titre subsidiaire,
S’il était fait droit, par extraordinaire, à la demande d’expertise judiciaire formulée par les consorts [C],
- confier à l’expert désigné la mission suivante :
o Dire si les travaux ont été réceptionnés de façon expresse ou tacite, à défaut si les conditions d’une réception judiciaire sont réunies
o Dire si les travaux réalisés sont conformes à la déclaration préalable
o Chiffrer les travaux permettant, le cas échéant, de s’y conformer,
en tout état de cause,
- débouter les consorts [C] de leur demande d’expertise judiciaire concernant la conformité des travaux réalisés aux normes PMR, cette demande n’ayant aucun lien avec le litige principal,
- débouter les consorts [C] de toutes leurs demandes,
- les condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers frais et dépens.

La société [X] rappelle qu’en 2022, l’assemblée a approuvé le montant définitif des travaux s’élevant à la somme de 167 548,15 euros TTC, les consorts [C] s’étant opposé à cette résolution. Elle soutient que la jurisprudence admet, et depuis longtemps, la possibilité pour l’assemblée générale des copropriétaires d’approuver, a posteriori, les dépenses liées aux travaux réalisés en partie commune. Elle souligne que le désaccord des demandeurs porte sur le montant des travaux réalisés et non pas sur la validité de la résolution approuvant ce montant. Elle fait valoir qu’à partir du moment où l’assemblée générale a validé le montant en 2022, les demandeurs se trouvent mal fondés à critiquer le montant de ces travaux validés à la majorité de l’article 24. Elle indique qu’en toute hypothèse, il ne s’agit pas d’une cause de nullité de l’assemblée générale des copropriétaires. Elle soutient que la somme de 150 000 euros TTC portant sur la réalisation des travaux en tant que tel confiés aux locateurs d’ouvrage hors maitrise d’œuvre n’a pas été dépassée puisque le marché de la société AEI 62 a été arrêté à la somme de 142 167,92 euros TTC.

La société [X] fait valoir que dans ses conclusions, les demandeurs confondent le syndic et le syndicat des copropriétaires, et que certaines demandes sont formulées à l’encontre de ce dernier. Elle fait valoir qu’aucune condamnation ne saurait donc être prononcée à son encontre en son nom personnel dans ces conditions.
Elle fait valoir qu’ils ne démontrent aucunement que les travaux réalisés ne respecteraient pas la déclaration de travaux.
Elle soutient qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée pour pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.
Elle soutient qu’il ne saurait lui être reproché l’absence d’établissement d’un PV de réception expresse qui n’est pas une obligation et que ni la Commune [Localité 4], ni l’assureur dommages-ouvrage n’impose la production d’un procès-verbal de réception.
Elle indique qu’aucune faute n’a été commise par elle et qu’aucun préjudice n’est subi par les consorts [C]. Elle précise qu’ils ne démontrent pas avoir subi une perte de chance de contracter avec d’autres entreprises. Elle rappelle qu’ils n’ont pas contesté dans les délais les résolutions de l’assemblée de 2019.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 25 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 26 novembre 2022
A titre liminaire, il sera constaté que les consorts [C] ne soutiennent plus leur moyen de nullité fondé sur le non-respect du délai de convocation de 21 jours (article 9 du décret de 1967). Il est désormais constant que M. [C] a accusé réception de la convocation le 3 novembre 2022, et que l’assemblée générale s’étant déroulée le 26 novembre 2022, le délai de 21 jours a bien été respecté.
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Lors de l’assemblée générale du 26 novembre 2022, le président a soumis au vote la résolution suivante : « l’assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’exécution des travaux votés à l’assemblée générale du 19 octobre 2019 et pour lesquels des appels à provisions pour charges hors budget d’un montant de 171 312,72 euros TTC ont été réalisés, prend acte du montant définitif de ces travaux. Le coût final de l’opération s’établit à 167 548,15 euros TTC. Par conséquent : le solde créditeur (3 764,57 euros TTC) sera réparti entre les copropriétaires sur la même clef de répartition que celle ayant servi à voter et financer les travaux. La date d’exigibilité de cette régularisation est la date de la présente assemblée générale ». La résolution a été acceptée à la majorité simple de l’article 24, même si M. [C] a voté contre.
Il sera rappelé que les travaux en question dont le principe de réalisation a été voté lors de l’assemblée générale du 19 octobre 2019, « pour un budget de 150 000 euros », ont consisté en un important aménagement du parvis de la résidence, avec un démarrage au cours du premier semestre 2020.
L’unique moyen soulevé par M. et Mme [C] au soutien de leur demande de nullité consiste à soutenir que la dépense globale des travaux a excédé le budget maximum voté en 2019.
Or, la résolution validant a postériori la dépense globale finale des travaux a été votée et elle ne saurait être nulle au motif que cette dépense serait supérieure au budget initialement voté.
A cet égard, le syndicat des copropriétaires lui-même, s’associe aux écritures de la société [X], rappelant que le montant des travaux a bien été validé et que l’ensemble des dépenses s’est révélé justifié.
Il conviendra par conséquent de rejeter la demande de nullité de la résolution n°9.
Sur les demandes indemnitaires subsidiaires et la responsabilité du syndic au titre des travaux
A titre liminaire, il convient de constater que les consorts [C] forment leur demande (indemnitaire et plus après, d’injonction de faire) à l’encontre de la société [X] en sa qualité de syndic du syndicat de copropriétaires. Il en ressort que les demandeurs visent non pas le syndicat de copropriétaires représenté par son syndic (comme le soutient la société [X]) mais le syndic lui-même (agissant dans le cadre de son mandat confié par le syndicat de copropriétaires).
***
En tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic est tenu d’accomplir les termes de son mandat au sens des articles 1991 et suivant du code civil. Il répond des dommages qui pourraient résulter de l’inexécution et/ou de la mauvaise exécution de son mandat.
Un copropriétaire peut rechercher la responsabilité du syndic sur un fondement quasi-délictuel à la condition d’établir que les conditions de la responsabilité sont réunies, soit une faute du syndic, un préjudice direct et personnel et un lien de causalité entre les deux.
Il incombe à M. et Mme [C] d’établir que le syndic a commis les fautes alléguées, et d’établir qu’ils ont subi personnellement un préjudice du fait de ces fautes.
En l’espèce, M. et Mme [C] indiquent qu’ils subissent un préjudice correspondant à la quote-part supplémentaire à laquelle ils ont dû faire face du fait du non-respect du budget initialement voté.
Il sera toutefois rappelé que ladite dépense a été validée en assemblée générale et que le dépassement du budget ne constitue pas en lui-même une faute ou la marque d’une mauvaise gestion du syndic. Dès lors que M. et Mme [C] ne démontrent pas que ce dépassement serait constitutif d’une mauvaise exécution du mandat du syndic, ces derniers seront déboutés de leur demande correspondant au paiement de leur quote-part du surcoût.
M. et Mme [C] indiquent en outre qu’ils ont subi un préjudice de perte de chance d’avoir pu bénéficier de prestataires moins chers, perte de chance évaluée à hauteur de 3000 euros, dès lors qu’aucun appel d’offre n’a été lancé s’agissant du choix de l’architecte et de l’entreprise en charge des travaux.
Il sera rappelé que l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.
Dans le cas d’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 19 octobre 2019 que l’assemblée générale, après avoir « pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés joints (…) décide d’effectuer les travaux suivants (…). L’assemblée générale a également donner « mandat au conseil syndical pour retenir la proposition la mieux disante ». A cet égard, le syndic précise sans être contredit sur ce point que l’entreprise AEI 62 a bien été retenue par le conseil syndical contre l’entreprise Colas. Il ressort d’ailleurs du compte-rendu du conseil syndical du 10 décembre 2019 que le choix de l’entreprise s’est expliqué car elle proposait « un délai de réalisation des travaux de trois semaines plus court » que l’autre société, pour « un budget quasiment équivalent ».
En outre, l’assemblée générale a bien voté le choix d’une société d’architectes pour un coût fixé (résolution 16.3).
Ces résolutions de l’assemblée générale de 2019 ont été votées à la majorité requise. Elles n’ont pas été contestées dans les délais requis, elles sont définitives et ont trouvé application.
Partant, les consorts [C] ne sauraient solliciter une indemnisation pour perte de chance du fait d’une absence de mise en concurrence d’entreprises pour les travaux. Au surplus, ils ne justifient pas de leur préjudice.
Sur la demande au titre de l’obligation « de faire »
M. et Mme [C] soutiennent que le syndic n’a pas assuré correctement le suivi des travaux et n’a pas déposé en mairie une déclaration de travaux compte tenu de la modification apportée du revêtement, de ne pas avoir réceptionner les travaux et de ne pas avoir déposé une déclaration d’achèvement des travaux.
S’agissant de la demande de déclaration préalable de travaux modifiés, il convient de rappeler que la Mairie a pris un arrêté favorable le 5 août 2019 suite à la déclaration suivante : le projet consiste en la restructuration et la mise aux normes du parvis de l’Hermitage. Les cheminements piétons seront revus pour les séparer de la circulation des véhicules, l’accès de la résidence sera aménagé pour être accessible au [Etablissement 1]. L’ensemble du projet reprend l’implantation en attente et les matériaux des aménagements de la ville [Localité 4], il est indiqué que la coursive publique devant les commerces sera reprise dans la même finition. Dans sa déclaration, la société [X] a annexé des plans.
Il est également établi que par la suite, le conseil syndical a validé la mise en place de carrelage devant les commerces en lieu et place d’un autre matériau (le béton balayé).
Les consorts [C] ne justifient toutefois pas que cette modification de revêtement devrait justifier une déclaration modificative des travaux. Au surplus, il apparait que ces travaux sont terminés. Dans ce contexte, ils ne justifient pas en quoi l’absence de déclaration modificative serait susceptible de leur porter préjudice personnellement. Il conviendra par conséquent de rejeter cette demande.
Il est constant que suite à la fin des travaux du parvis, il n’y a pas eu de réception expresse des travaux, de déclaration d’achèvement des travaux ni de la délivrance d’une attestation de conformité de la Mairie.
Toutefois, les consorts [C] ne justifient pas non plus en quoi leur absence serait susceptible de leur porter préjudice personnellement. Au surplus, ils ne justifient pas, depuis la fin des travaux, d’une difficulté ou d’un litige avec la Mairie lié à la réalisation des travaux. Il sera en outre relevé que l’assemblée générale a confié la maîtrise d’œuvre à un tiers.
Il conviendra par conséquent de rejeter l’ensemble des demandes au titre de l’obligation de faire sous astreinte formée à l’encontre du syndic.
Il ressort enfin de la solution apportée au litige qu’il n’apparait pas utile d’ordonner une expertise qui aurait pour objet d’analyser la question de la conformité des travaux réalisés au projet initial.
Sur les mesures de fin de jugement
L’issue du litige implique de condamner M. et Mme [C] aux entiers dépens.
Condamnés aux dépens, ils seront condamnés à verser en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 euros au syndicat de copropriétaires et 3 000 euros au syndic.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, susceptible d'appel, par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE M. [O] [C] et Mme [K] [C] de leur demande d’expertise ;
DEBOUTE M. [O] [C] et Mme [K] [C] de leur demande tendant à voir déclarer nulle la décision de l’Assemblée Générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], en date du 26 novembre 2022, approuvant les dépenses définitives correspondant aux travaux d’aménagement du parvis et portant le montant global de l’opération à la somme de 167.548, 15 € (Résolution n°9.0, page 9/35 du PV) ;
DEBOUTE M. [O] [C] et Mme [K] [C] de leurs demandes d’injonction de faire sous astreinte ;
DEBOUTE M. [O] [C] et Mme [K] [C] de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE M. [O] [C] et Mme [K] [C] aux entiers dépens ;
CONDAMNE M. [O] [C] et Mme [K] [C] à payer à la société [X] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [O] [C] et Mme [K] [C] à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

EN CONSEQUENCE
la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution : Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main; A tous les commandants et officiers de la force publique d'y prêter la main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision a été signée par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT