TJ 44184, 6 mai 2026, RG 26/00393

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00393 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZV5

Minute : 26/00347

JUGEMENT
DU 06 Mai 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[P] [W], [J] [W] [G] [I]

Copies certifiées conformes
Société OPH SILENE
Monsieur [P] [W],
Madame [J] [W] [G] [I],
Sous-Préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Société OPH SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE
sise [Adresse 3]
représentée par Madame [R] [X], munie d’un pouvoir spécial

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DEFENDEURS :

Monsieur [P] [W],
demeurant [Adresse 4]
Non comparant

Madame [J] [W] [G] [I],
demeurant [Adresse 4]
Comaprant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Julie ORINEL, lors des débats
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 4 mars 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00393

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2024, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [P] [W] et Madame [J] [W], née [I], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer total et révisable de 948,96€, provision sur charges incluse, ainsi que, par acte sous seing privé du 24 juillet 2024, le parking n°10 sis « Les lanternes de Neyman » au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer de 12,51€.

Par actes de commissaire de justice du 29 août 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 5.228,99€, en visant la clause résolutoire.

Une situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX de [Localité 4]-Atlantique le 5 septembre 2025 par le bailleur.

Un plan d’apurement a été établi par les parties le 16 septembre 2025. Cette solution n’a pas permis de solder la dette locative. Le plan a été dénoncé par courrier du bailleur du 24 octobre 2025.

Par actes du 31 décembre 2025, l’OPH SILENE, a fait assigner Monsieur [P] [W] et Madame [J] [W], née [I], devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :
1 - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 10 octobre 2025 ;
2 - ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
3 - condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 4.548,67€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 1er décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 930,53€ (918,14€ pour le logement et 12,39€ pour le parking), augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;
* la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Monsieur [P] [W] et Madame [J] [W], née [I], faute de contact avec les locataires.

A l’audience du 4 mars 2026 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représentée par Madame [R] [X], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4.773,04€ arrêtée au 28 février 2026. Il a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de paiements, les locataires ayant repris le règlement du loyer courant.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [P] [W], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [J] [W], née [I], comparante en personne, n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative. Elle a indiqué avoir rencontré des difficultés à la suite d’un accident de travail. Elle a déclaré résider dans le logement avec Monsieur [W] et a précisé qu’ils avaient un enfant à charge. Elle a indiqué qu’ils bénéficiaient de ressources mensuelles de 1.900€ chacun et ne pas avoir d’autres dettes. Elle a proposé de verser 300€ en plus du loyer courant afin d’apurer la dette.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 4]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 02 janvier 2026, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 5 septembre 2025 et les assignations délivrées le 31 décembre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et six semaines après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, selon les éléments versés au dossier, il apparaît que les locataires ont réglé la dernière échéance de loyer. Par ailleurs, ils disposent de ressources qui leur permettent d’apurer la dette dans les délais légaux et proposent un plan d’apurement cohérent au regard de la situation. Dès lors, il convient d'accorder aux locataires des délais de paiement tels qu'édictés au dispositif et ce d’autant que le bailleur n’y est pas opposé.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle solidairement due par Monsieur [P] [W] et Madame [J] [W], née [I] jusqu’à leur sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement, soit la somme 930,53€ (918,14€ pour le logement et 12,39€ pour le parking), augmenté des charges qu’ils auraient payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Bien que Monsieur [P] [W] n’ait pas comparu, la dette n’étant pas contestée par Madame [J] [W], née [I], et le décompte locatif produit n'appelant aucune critique, Monsieur [P] [W] et Madame [J] [W], née [I], seront solidairement condamnés à payer à l’OPH SILENE la somme de 4.773,04€, arrêtée 28 février 2026, échéance de février 2026 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 29 août 2025.

PAR CES MOTIFS