TJ 44184, 6 mai 2026, RG 26/00392

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00392 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZV4

Minute : 26/00346

JUGEMENT
DU 06 Mai 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[Q] [C] [X], [L] [F]

Copies certifiées conformes
Société OPH SILENE
Monsieur [Q] [C] [X],
Madame [L] [X] née [F]
Sous-Préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Société OPH SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE
sise [Adresse 3]
représentée par Madame [V] [H], munie d’un pouvoir spécial

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DEFENDEURS :

Monsieur [Q] [C] [X],
demeurant [Adresse 4]
Non comparant

Madame [L] [X] née [F]
demeurant [Adresse 4]
Comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Julie ORINEL, lors des débats
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 4 mars 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00392

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juin 2018, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [L] [X], née [F] et Monsieur [Q] [X] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 3], moyennant un loyer total et révisable de 717,06€, provision sur charges incluse.

Par acte sous seing privé du 12 juin 2018, l’OPH SILENE a également donné à bail à Madame [L] [X], née [F] et Monsieur [Q] [X] le garage n°06, situé [Adresse 6] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 37,07€.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 4]-Atlantique le 9 janvier 2023 par le bailleur.

Trois plans d’apurement en dates des 17 février 2023, 9 janvier 2024 et 5 septembre 2024 ont été proposés par le bailleur aux locataires. Ils n’ont pas permis de solder la dette locative.

Par actes de commissaire de justice du 16 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.962,73€, en visant la clause résolutoire.

Un autre plan d’apurement a été proposé en date du 25 avril 2025, ce dernier plan a été dénoncé par courrier du bailleur du 26 août 2025.

Par actes du 31 décembre 2025, l’OPH SILENE, a fait assigner Madame [L] [X], née [F] et Monsieur [Q] [X], devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :
1 - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 16 novembre 2024 ;
2 - ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
3 - condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 3.191,72€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 15 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 705,02€ (662,41€ pour le logement et 42,61€ pour le garage), augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;
* la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Madame [L] [X], née [F] et Monsieur [Q] [X].

A l’audience du 4 mars 2026 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représentée par Madame [V] [H], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.993,03€, arrêtée au 28 février 2026. Il ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, les locataires ayant repris le règlement du loyer courant.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [Q] [X], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [L] [X], née [F], comparante en personne, n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative. Elle a indiqué vivre dans logement avec Monsieur [Q] [X], ainsi que leurs trois enfants. Elle a déclaré percevoir des revenus d’environ 1.700€ par mois, précisant que Monsieur [Q] [X] percevait un salaire de 1.300€ par mois. Elle a déclaré qu’un problème de RIB avait fait échec aux prélèvements et a proposé de verser 300€ en plus du loyer afin d’apurer la dette locative.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 4]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 31 décembre 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF le 9 janvier 2023 et les assignations délivrées le 31 décembre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que les locataires ont repris le règlement de leur loyer depuis le mois de janvier 2026. Ils ont également versé des sommes complémentaires afin de faire diminuer la dette. Ils bénéficient de ressources qui permettent d’envisager un remboursement dans les délais légaux et proposent un plan d’apurement cohérent au regard de la situation. Dès lors, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiements, tels qu’édictés au dispositif et ce, d’autant que les APL sont maintenues et que le bailleur n’y est pas opposé.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle solidairement due par Madame [L] [X], née [F] et Monsieur [Q] [X] jusqu’à leur sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement, soit la somme de 705,02€ (662,41€ pour le logement et 42,61€ pour le garage), augmenté des charges qu’ils auraient payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Bien que Monsieur [Q] [X] n’ait pas comparu, le décompte locatif produit n'appelant aucune critique et la dette n’étant pas contesté par Madame [L] [X], née [F], Madame [L] [X], née [F] et Monsieur [Q] [X] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH SILENE la somme de 3.993,03€, arrêtée au 28 février 2026, échéance de février 2026 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 16 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS