TJ 44184, 6 mai 2026, RG 26/00391

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00391 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZV3

Minute : 26/345

JUGEMENT
DU 06 Mai 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[M] [X] [L]

Copies certifiées conformes
M. [M] [X] [L]
OPH SILENE
Sous-Préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
OPH SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

OPH SILENE
sise [Adresse 3]
Représenté par Mme [P] [E], munie d’un pouvoir spécial

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DEFENDEURS :

Monsieur [M] [X] [L]
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Julie ORINEL lors des débats,
Ingrid LABUSZEWSKI lors du prononcé,

DEBATS : A l’audience publique du 4 mars 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00391

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 août 2023, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [L] [M] [X] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer total et révisable de 516,79€, provision sur charges incluse.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement pour défaut d’assurance, en visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 890,68€, en visant la clause résolutoire.

Une situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX de [Localité 4]-Atlantique le 9 octobre 2025 par le bailleur.

Par acte du 31 décembre 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Monsieur [L] [M] [X] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :
1 - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 7 décembre 2025 ;
2 - ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
3 - condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 2.560,39€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 10 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 397,56€, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;
* la somme de 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* aux entiers dépens en ce compris des commandements en dates des 11 juin 2025, 7 octobre 2025, et du présent acte.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Monsieur [L] [M] [X].

A l’audience du 4 mars 2026 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame, [P] [E] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.700,58€ arrêtée au 10 février 2026. Il a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement, précisant que le locataire n’avait effectué aucun règlement depuis le mois de juillet 2025. Il a précisé n’avoir aucun contact avec le locataire.

Monsieur [L] [M] [X], comparant en personne, n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement. Il a indiqué travailler aux Chantiers de l’Atlantique depuis le mois de février 2025 et a précisé qu’une irrégularité relative à son titre de séjour l’avait privé de ressources. Il a précisé que la situation avait été régularisée et percevoir désormais son salaire s’élevant à 2.800€ par mois. Il a déclaré avoir deux enfants et verser une pension alimentaire de 500€ par mois. Il a proposé de verser 200€ en plus du loyer courant afin d’apurer la dette locative.

Le bailleur a été autorisé à transmettre avant le 1er avril 2026, un décompte actualisé.

Par note en délibéré du 30 mars 2026, le bailleur a transmis un nouveau décompte faisant état d’une dette actualisée au 31 mars 2026 à la somme de 4.042,23€, le loyer du mois de mars 2026 ayant été réglé par le locataire.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 4]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 31 décembre 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 9 octobre 2025 et l’assignation délivrée le 31 décembre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, le défendeur s’est présenté à l’audience et a actualisé sa situation sociale et financière. Il ressort du décompte actualisé au 31 mars 2026, que le locataire a réglé la dernière échéance de loyer et versé une somme supplémentaire de 200€. Le plan d’apurement que le locataire a proposé et commencé à honorer, peut permettre de régulariser la situation dans les délais légaux. Dès lors, des délais de paiement, tels qu’édictés au dispositif, seront accordés au locataire.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si le locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [M] [X] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement, soit la somme de 397,56€, augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Monsieur [L] [M] [X] sera condamné à payer à l’OPH SILENE la somme de 4.042,23€ arrêtée au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût des commandements en dates des 11 juin 2025 et 7 octobre 2025.

PAR CES MOTIFS