TJ 44184, 6 mai 2026, RG 26/00302

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00302 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZO3

Minute : 26/333

JUGEMENT
DU 06 Mai 2026

AFFAIRE :

Société HABITAT 44

C/

[A] [C]

Copies certifiées conformes
Me Anne REMY
Mme [A] [C]
Sous-préfecture de [Localité 2]

Copie exécutoire
Me Anne REMY

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société HABITAT 44
sise [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Anne REMY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [A] [C]
demeurant [Adresse 4]
non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Julie ORINEL lors des débats,
Ingrid LABUSZEWSKI lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 4 mars 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00302

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé en date du 6 décembre 2022, l'OPH [Localité 3] ATLANTIQUE HABITAT 44 a donné à bail à Madame [A] [C] un local à usage d'habitation et ses annexes situés « [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer révisable et total de 502,46€ (492,38€ pour le logement et 10,11€ pour l’emplacement de stationnement), provision sur charges incluse.

Une situation d'impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 3]-Atlantique le 31 octobre 2024 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement d'avoir à justifier d'une assurance locative et de payer les loyers à hauteur de 2.911,56€, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 18 décembre 2025, l'OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44 a fait assigner Madame [A] [C] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire :
1 - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 17 août 2025 pour défaut d’assurance ou du 17 septembre pour non paiement des loyers;
2 - ordonner l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
3 - condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 3.803,58€ à titre d'arriérés de loyers et charges arrêté à la date du 30 novembre 2025, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
* une indemnité d'occupation égale au loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 539,07€, jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;
* la somme de 700€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 5 février 2026. Les éléments d’information transmis concernant la situation de Madame [A] [C] ont pu être évoqués à l’audience.

A l'audience du 4 mars 2026 où l'affaire a été retenue, l'OPH [Localité 3] ATLANTIQUE HABITAT 44, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 5.177€, arrêtée à la date du 28 février 2026. Il a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement compte tenu du montant de la dette locative. Il a précisé que la locataire avait effectué des règlements partiels en janvier et février 2026 et que les APL étaient suspendues depuis le mois de décembre 2025.

Madame [A] [C], bien que régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L'action de l'OPH [Localité 3] ATLANTIQUE HABITAT 44 en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été notifiée au préfet de [Localité 3]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l'audience, soit le 22 décembre 2025, conformément à l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'action de l'OPH [Localité 3] ATLANTIQUE HABITAT 44, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été délivrée postérieurement à l'expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 3]-Atlantique le 31 octobre 2024 et l'assignation délivrée le 18 décembre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l'habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n'a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l'article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l'octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d'application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l'audience visant à constater la résiliation du bail.

En l'espèce, la défenderesse n'a pas comparu et n'a pas permis à la juridiction d'apprécier sa situation matérielle au jour de l'audience. Le décompte locatif fait apparaître que la locataire a désormais constitué une dette supérieure à 5.000€. Aussi, il ne peut être accordé à Madame [A] [C] de délais de paiement pour régulariser sa dette locative.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 17 septembre 2025.

Dès lors, la procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation due par la locataire jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 485,48€ (474,48€ pour le logement et 11,30€ pour l’emplacement de stationnement), augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le montant des loyers dus

La défenderesse n'ayant pas comparu, le tribunal se prononcera dans les limites de l'assignation, soit pour la période arrêtée au 30 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Le décompte fourni n'appelant aucune critique, Madame [A] [C] sera condamnée à payer la somme de 3.652,77€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice, qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 16 juillet 2025.

PAR CES MOTIFS