TJ 44184, 6 mai 2026, RG 26/00190

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00190 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZIF

Minute : 26/00331

JUGEMENT
DU 06 Mai 2026

AFFAIRE :

Société HARMONIE HABITAT

C/

[V] [S], [Q] [T]

Copies certifiées conformes
Me Stéphanie PIEL
Monsieur [V] [S]
Madame [Q] [T]
Sous-Préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Me Stéphanie PIEL

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société HARMONIE HABITAT
sise [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Stéphanie PIEL, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [V] [S]
demeurant [Adresse 4]
Comparant en personne

Madame [Q] [T]
demeurant [Adresse 4]
Comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Julie ORINEL, lors des débats
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 4 mars 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00190

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé en date du 26 avril 2023, la SA [Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [V] [S] et Madame [Q] [C] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer total et révisable de 756,24€, provision sur charges incluse.

La situation d'impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 4]-Atlantique le 26 juin 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 2.468,71€, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 13 janvier 2026, la SA HLM HARMONIE HABITAT a fait assigner Monsieur [V] [S] et Madame [Q] [C] devant le tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire :
1 - concilier les parties si faire se peut ;
2 - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 03 septembre 2025 ;
3 - ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
4 - condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 4.336,21€ à titre d'arriérés de loyers et charges arrêtés au 19 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
* une indemnité d'occupation égale au loyer en cours, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation des baux et jusqu'à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;
* la somme de 400€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 5 février 2026. Les éléments d'information transmis concernant la situation de Monsieur [V] [S] et Madame [Q] [C] ont pu être contradictoirement débattus à l'audience.

A l'audience du 4 mars 2026 où l'affaire a été retenue, la SA [Adresse 5], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 6.518,03€, arrêtée à la date du 28 février 2026. Elle a indiqué que les locataires avaient effectué un règlement le 12 février 2026.

Monsieur [V] [S] et Madame [Q] [C], comparants en personne, n’ont pas contesté l’existence, ni le montant de la dette. Ils ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Ils ont déclaré vivre dans le logement avec leurs deux enfants et percevoir chacun un salaire d’environ 1.500€ par mois. Ils ont indiqué bénéficier d’un suivi social et avoir déposé un dossier de surendettement le 27 janvier 2026. Ils ont également déclaré avoir perçu une aide de l’UDAF en janvier 2026 et avoir effectué une demande d’ASLL. Ils ont précisé qu’ils allaient pouvoir régler leur loyer à la perception de leurs salaires.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L'action de SA HLM HARMONIE HABITAT en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été notifiée au préfet de [Localité 4]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l'audience, soit le 14 janvier 2026 conformément à l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'action de SA [Adresse 5] , bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été délivrée postérieurement à l'expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF le 26 juin 2025 et l'assignation délivrée le 13 janvier 2026, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.351-30 du code de la construction et de l'habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n'ont pas, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l'article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l'octroi des délais de paiement.

Néanmoins en application de l'article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge du bail qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit est tenu, s'il a connaissance de ce que le locataire fait l'objet d'une procédure de traitement du surendettement et sous réserve que le locataire ait bien, au jour de l'audience, repris le paiement des loyers et des charges, de statuer dans les conditions suivantes : si seule une décision de recevabilité a été rendue par la commission de surendettement, il accorde des délais de paiement jusqu'à l'adoption d'un plan conventionnel de redressement, l'adoption de mesures imposées, la décision imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou ouvrant une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure.

En l’espèce, Monsieur [V] [S] et Madame [Q] [C] n’ont pas justifié du dépôt de leur dossier de surendettement. De plus, il ressort du décompte transmis, que les règlements sont irréguliers et souvent inférieurs au montant du loyer. La dernière échéance de loyer n’a été réglée que partiellement. Ainsi, le maintien dans les lieux n'aurait pour conséquence que d'aggraver la dette sans aucune garantie de recouvrement pour le bailleur. Il n'est donc pas possible d'accorder de délais de paiement en l'absence de toute reprise du règlement intégral du loyer, reprise qui est également nécessaire pour pouvoir éventuellement bénéficier des délais en lien avec le dossier de surendettement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 4 septembre 2026.

Dès lors, la procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation solidairement due par les locataires jusqu'à leur sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 687,57€, augmentée des charges qu’ils auraient payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le montant des loyers dus

Le décompte fourni n'appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Monsieur [V] [S] et Madame [Q] [C] seront solidairement condamnés à payer la somme de 6.518,03€ arrêtée au 28 février 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement de payer en date du 3 juillet 2025.

PAR CES MOTIFS