TJ 44184, 6 mai 2026, RG 26/00183

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00183 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZH6

Minute : 26/00325

JUGEMENT
DU 06 Mai 2026

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[L] [M]

Copies certifiées conformes
Me Lionel GOURVENNEC
Madame [L] [M]
Sous-Préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Me Lionel GOURVENNEC

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES
sise [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Lionel GOURVENNEC, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [L] [M]
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Julie ORINEL, lors des débats
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 04 mars 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00183

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 août 2019, la SA [Adresse 5] CISN RESIDENCES LOCATIVES a donné à bail à Madame [L] [M] un logement de type III à usage d'habitation et ses annexes situés « [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer révisable et total de 506,14€, provision sur charges incluse.

Une situation d'impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 4]-Atlantique le 20 mai 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 988,95€ et de fournir les justificatifs d’assurance, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 13 janvier 2026, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a fait citer Madame [L] [M], locataire, devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire :
1 - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 4 janvier 2026, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers ;
2 - ordonner l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
3 - condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 1.887,56€ à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 3 novembre 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 988,95€ à compter du 7 janvier 2026, date du commandement de payer ;
* les loyers ou indemnité occupation postérieurs à la résiliation ;
* une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer en cours augmenté des charges, à compter du 4 janvier 2026 ;
* la somme de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 25 février 2026. Les éléments d'information transmis concernant la situation de Madame [L] [M] ont pu être contradictoirement débattus lors de l’audience.

A l'audience du 4 mars 2026 où l'affaire a été retenue, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 2.295,15€, arrêtée à la date du 28 février 2026. Elle a indiqué être opposée à l’octroi de délais de paiement, précisant que le loyer du mois de février 2026 n’avait pas été réglé.

Madame [L] [M], comparante en personne, n'a pas contesté l'existence, ni le montant de la dette locative. Elle a indiqué travailler à temps partiel dans le cadre d’un contrat d’insertion et percevoir un salaire de 1.200€ par mois. Elle a indiqué avoir d’autres dette et a précisé qu’elle comptait régler son loyer le lendemain de l’audience. Elle a déclaré avoir déposé une demande de mutation économique il y a trois ans, précisant toutefois avoir refusé une proposition en raison du montant du loyer du logement proposé qui n’était pas significativement en deçà du montant de son loyer actuel. Elle a indiqué ne plus avoir d’APL et en conséquence ne pas savoir quoi proposer pour apurer la dette.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L'action de la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été notifiée au préfet de [Localité 4]-Atlantique six semaines mois au moins avant la date de l'audience, soit le 14 janvier 2026, conformément à l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'action de la SA [Adresse 5] CISN RESIDENCES LOCATIVES, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été délivrée postérieurement à l'expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 4]-Atlantique le 20 mai 2025 et l'assignation délivrée le 13 janvier 2026, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à cette date et R.824-4 du code de la construction et de l'habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n'a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l'octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d'application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l'audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, la locataire s'est présentée à l'audience et a actualisé sa situation financière et sociale. Au regard des éléments versés aux débats, il apparaît que le loyer du mois de janvier 2026 a été réglé, le décompte transmis ne permettant pas de vérifier au-delà. Par ailleurs, compte tenu du montant de la dette et des ressources dont bénéficie la locataire, il est possible d’envisager un remboursement dans les délais légaux. Dès lors, il convient d'accorder à la locataire des délais de paiement tels qu'édictés au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés, et si la locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu'elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué en cas de respect intégral de l'échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [L] [M] jusqu'à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 511,14€ (414,05€ pour le logement, 25,47€ pour la dépendance et 71,92€ pour le garage), augmentée des charges qu'elle aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif actualisé produit n'appelant aucune critique et la dette n'étant pas contestée, Madame [L] [M] sera condamnée à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 2.075,47€ selon décompte arrêté le 28 février 2026, échéance de février 2026 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 3 novembre 2025.

PAR CES MOTIFS