TJ 44184, 6 mai 2026, RG 26/00044

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00044 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FYZC

Minute : 26/00323

JUGEMENT
DU 06 Mai 2026

AFFAIRE :

Société HABITAT 44

C/

[N] [G]

Copies certifiées conformes
Me Anne REMY
Monsieur [N] [G]
Sous-Préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Me Anne REMY

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société HABITAT 44
sise [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Anne REMY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [N] [G]
demeurant [Adresse 4] - [Adresse 5]
comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Julie ORINEL lors des débats,
Ingrid LABUSZEWSKI lors du délibéré,

DEBATS : A l’audience publique du 04 mars 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00044

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2019, l'OPH [Localité 3] ATLANTIQUE HABITAT 44, a donné à bail à Monsieur [N] [G] un local à usage d'habitation situé « [Adresse 6] » au [Adresse 7] à [Localité 4], moyennant un loyer révisable et total de 369,95€, provision sur charges incluse.

Une situation d'impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 3]-Atlantique le 24 janvier 2024 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 2.869,30€, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 29 décembre 2025, l’OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44 a fait assigner Monsieur [N] [G] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire :
1 - constater que par courrier du 17 décembre 2025 il a tenté de trouver une solution amiable au litige ;
2- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;
3 - ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
4 - condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 3.135,89€ à titre d'arriérés de loyers et charges avec intérêts au taux légal sur le montant de 2.869,30€ suivant décompte arrêté au 31 mars 2025 et sur le solde à compter du 24 avril 2025, date du commandement de payer ;
* une indemnité d'occupation égale au loyer en cours, augmenté des charges, payable à compter du 25 juin 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés ;
* la somme de 600€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 29 janvier 2026. Les éléments transmis concernant la situation de Monsieur [N] [G] ont pu être contradictoirement débattus.

A l'audience du 4 mars 2026 où l'affaire a été retenue, l'OPH [Localité 3] ATLANTIQUE HABITAT 44, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.553,77€, arrêtée à la date du 28 février 2026. Il a indiqué que le locataire avait repris le paiement de son loyer courant depuis deux mois. Il a toutefois précisé qu’il était opposé à l’octroi de délais de paiements.

Monsieur [N] [G], comparant en personne n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative. Il a indiqué être actuellement en formation dans le cadre d’un CDI-intérimaire et percevoir 1.480€ de revenus par mois. Il a déclaré avoir des enfants dont il a la garde alternée et a proposé de verser 200€ par mois en plus du loyer courant afin d’apurer la dette locative.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L'action de l'OPH [Localité 3] ATLANTIQUE HABITAT 44 en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été notifiée au préfet de [Localité 3]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l'audience, soit le 31 décembre 2025, conformément à l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'action de l'OPH [Localité 3] ATLANTIQUE HABITAT 44, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été délivrée postérieurement à l'expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 3]-Atlantique le 24 janvier 2024 et l'assignation délivrée le 29 décembre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l'habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n'a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l'octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d'application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l'audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, le locataire a actualisé sa situation sociale et financière. Il ressort des pièces versées aux débats qu’il a repris le règlement du loyer courant depuis le mois de janvier 2026. Par ailleurs, il propose un plan d’apurement compatible avec la situation. Dès lors, il convient d'accorder au locataire des délais de paiement, tels qu'édictés au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés. Si le locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu'il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué en cas de respect intégral de l'échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [N] [G] jusqu'à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 337,10€, augmenté des charges qu'il aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte fourni n'appelant aucune critique, Monsieur [N] [G] sera condamné à payer à l'OPH [Localité 3] ATLANTIQUE HABITAT 44 la somme de 3.553,77€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté le 28 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice, qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement de payer en date du 24 avril 2025.

PAR CES MOTIFS