TJ 44184, 6 mai 2026, RG 25/03005

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 25/03005 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FYLP

Minute : 26/00318

JUGEMENT
DU 06 Mai 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[E] [J]

Copies certifiées conformes
Me Sylvie DAVID
Me David LAMBERT
Sous-Préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Me Sylvie DAVID

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE
sise [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [E] [J],
demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Me David LAMBERT, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Julie ORINEL lors des débats,
Ingrid LABUSZEWSKI lors du délibéré,

DEBATS : A l’audience publique du 04 mars 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 25/03005

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 janvier 2025, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [E] [J] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer total et révisable de 643,95€, provision sur charges incluse.

Un plan d'apurement de la dette locative a été proposé à la locataire le 26 mai 2025. Cette proposition n’a pas permis de solder la dette locative.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 4]-Atlantique le 24 juin 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.346€, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 5 novembre 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Madame [E] [J] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :
1 - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 14 juillet 2025 et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;
2 - ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
3 - condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :
la somme de 2.352,36 € au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 09 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 585,88€, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;la somme de 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.
Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Madame [E] [J] du fait de l’absence de contact avec le locataire.

Par décision en date du 30 décembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 4]-Atlantique a déclaré recevable le dossier déposé par Madame [E] [J] et a orienté le dossier vers des mesures imposées.

A l’audience du 4 mars 2026 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par son conseil, se référant à ses dernières écritures, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.607,68€ arrêtée au 28 février 2026. Il a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais la locataire ayant réglé son dernier loyer et déposé un dossier FSL.

Madame [E] [J], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, a demandé au tribunal sur le fondement des article 1343-5 du code civil de :
- débouter l’OPH SILENE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
A titre principal, de :
- constater l’existence du plan de surendettement ;
- prononcer la suspension provisoire des mesures de la procédure d’expulsion pour une durée de 2 ans ;
A titre subsidiaire, de :
- lui accorder le maintien dans les lieux ;
dire qu’elle règlera sa dette auprès de l’OPH SILENE à raison de 50€ par mois durant 24 mois ;
En tout état de cause, de :
- condamner l’OPH SILENE à lui verser la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué avoir rencontré des difficultés du fait de la séparation avec le père de sa fille ayant dû, pendant un temps, assumer seule l’ensemble des frais liés à la garde de sa fille. Elle a indiqué être en arrêt de travail depuis le 12 septembre 2025 et percevoir environ 350€ de maintien de salaire et 471€ d’indemnités journalières, ainsi que des aides de la CAF. Elle a précisé que des indemnités journalières ne lui avaient pas été versées et que la situation était en cours de régularisation. Elle a indiqué bénéficier d’un suivi social et avoir, dans le cadre de ce suivi, déposé diverses demandes d’aides sociales ainsi qu’un dossier de surendettement au mois de décembre 2025. Elle n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative et a sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délai de paiement, afin de conserver le logement.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 4]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 5 novembre 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine a été réalisée par la saisine de la CAF le 24 juin 2025 et l’assignation délivrée le 5 novembre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.
Néanmoins en application de l'article 24 VI, 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge du bail qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit est tenu, s'il a connaissance de ce que le locataire fait l'objet d'une procédure de traitement du surendettement et sous réserve que le locataire ait bien, au jour de l'audience, repris le paiement des loyers et des charges, de statuer dans les conditions suivantes : si seule une décision de recevabilité a été rendue par la commission de surendettement, il accorde des délais de paiement jusqu'à l'adoption d'un plan conventionnel de redressement, l'adoption de mesures imposées, la décision imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou ouvrant une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, la décision du 30 décembre 2025 de la Commission de Surendettement des particuliers de [Localité 4]-Atlantique déclarant Madame [E] [J] recevable à la procédure de surendettement est produite aux débats. De plus, la locataire a repris le paiement du loyer depuis le mois de janvier 2026. Elle bénéficie d’un suivi social et a entrepris de nombreuses démarches devant lui permettre de percevoir des aides sociales. Dès lors, il convient de lui accorder des délais de paiement tels qu'édictés au dispositif, dans l'attente de la décision définitive de la décision de la Commission de surendettement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si la locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [E] [J] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement, soit la somme 585,88€, augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Si la commission ou le juge du surendettement imposent de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette locative, ceux-ci se substituent à ceux précédemment accordés par le juge du bail.

Si la commission ou le juge du surendettement imposent ou prononcent un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou que le juge rend un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision précitée.

Si la commission ou le juge du surendettement prononcent la déchéance du bénéfice de la procédure de traitement du surendettement alors qu'une décision précédemment rendue par la commission ou par le juge s'était substituée à une décision accordée par le juge du bail dans les conditions envisagées ci-dessus, les délais et modalités de paiement précédemment accordés par ce dernier reprennent leur plein effet.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Madame [E] [J] sera condamnée à payer à l’OPH SILENE la somme de 3.607,68€ arrêtée au 28 février 2026, échéance de février 2026 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 2 juin 2025.

PAR CES MOTIFS