TJ 68066, 17 juill. 2026, RG 24/01764

N° RG 24/01764 - N° Portalis DB2F-W-B7I-FGHP

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

[Adresse 1]
[Localité 2]

Service Civil
Sous-Section 1

N° RG 24/01764 - N° Portalis DB2F-W-B7I-FGHP

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2026

* Copies délivrées à

Me GERARD

le ..................

* Copie exécutoire délivrée à

Me Olivier PERNET

le.............................

* Appel de ................................

En date du ..............

sous référence :

RG :

n°d’appel :
Dans la procédure introduite par

– DEMANDERESSE –

S.C.I. [D] L’HOSPITAL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 523 209 963, représentée par Monsieur [D] [Z] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 3]
représentée par Me Olivier PERNET, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 06

À l’encontre de :

– DÉFENDEURS –

Monsieur [B] [P], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Tanguy GERARD, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 30
Madame [F], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Tanguy GERARD, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 30

CONCERNE : Demande en paiement du prix ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 22 mai 2026
Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,
Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et LAPIERRE Cindy, greffière présente au prononcé.

Exposé du litige et de la procédure :

Suivant assignation déposée au greffe le 2 septembre 2024, la SCI [D] L’HOSPITAL a fait citer M. [B] [P] et Mme [W] [L] aux fins d’obtenir :
- leur condamnation au versement de 32 500 € au titre de la clause pénale
- le paiement de 1000 € au titre de la résistance abusive
- le paiement de 1000 € au titre de l’article 700
- les frais et dépens, y compris frais et émoluments d’une éventuelle exécution forcée, et notamment tous droits de recouvrement et encaissement en principe à charge du créancier, avec distraction au profit de son conseil

La SCI [D] L’HOSPITAL expose que M. [B] [P] s’est porté acquéreur le 29 septembre 2022 d’un bien immobilier pour 325 000 € suivant signature du compromis de vente. Ledit compromis comportait une condition suspensive d’obtention d’un prêt. M. [B] [P] devait justifier de l’obtention du prêt au plus tard le 15 décembre 2022. Aucune information n’a été transmise, ni à la SCI [D] L’HOSPITAL ni au notaire. Une mise en demeure a été adressée à M. [U] le 19 décembre 2022.

Mise en demeure de régler le montant prévu par la clause pénale a été adressée ensuite à M. [U] le 26 février 2024.

Suivant conclusions récapitulatives et responsives du 1er décembre 2025, M. [U] et Mme [F] demandent :
- le débouté de la SCI [D] L’HOSPITAL en sa demande
- subsidiairement, que soit réduite substantiellement le montant de la clause pénale
- le paiement de 1500 € à titre de préjudice moral
- le paiement de 2500 € au titre de l’article 700
- les frais et dépens
- que l’exécution provisoire du jugement soit écartée pour la demande principale de la SCI [D] L’HOSPITAL

M. [B] [P] confirme avoir signé le compromis de vente le 29 septembre 2022. Celui-ci était réputé caduc en l’absence de réitération en la forme authentique passée la date du 29 mars 2023. M. [B] [P] indique qu’il n’a pas pu obtenir le crédit bancaire espéré, le délai fixé au 15 décembre 2022 ayant été trop court. Ce n’est pas de son fait si la condition suspensive ne s’est pas réalisée. Il n’y a donc pas lieu à appliquer la clause pénale. De plus, telle qu’elle est rédigée, il n’est pas expressément imposé à M. [B] [P] de rechercher un prêt et d’en justifier par écrit.
M. [B] [P] ajoute encore qu’en l’absence de justification de l’obtention ou non du prêt, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, par LRAR à son adresse, et copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours, la condition sera censée défaillie et « les présentes seront caduques de plein droit. » Or, la SCI [D] L’HOSPITAL ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure à son adresse. La mise en demeure du 19 décembre 2022 a été également envoyée à une adresse qui n’est pas la sienne. Enfin, les mises en demeure ont été envoyées plus de six mois après le compromis, qui était alors déjà frappé de caducité, la réitération en la forme authentique devant être effectuée dans ce même délai. D’ailleurs, la mise en demeure ne portait pas sur l’obligation de justifier de l’obtention ou non du prêt, mais sur le règlement de la clause pénale.

M. [B] [P] et Mme [W] [L] ajoutent que la SCI [D] L’HOSPITAL a été condamnée au pénal, pour exécution irrégulière de travaux soumis à déclaration préalable, portant sur l’immeuble en cause, et pour une période pour partie antérieure à la vente. S’ils avaient acquis le bien immobilier, ils auraient dû se défendre dans une action pénale et/ou administrative et auraient pu engager une action en résolution de la vente. La mauvaise foi de la SCI [D] L’HOSPITAL est établie.

A titre subsidiaire, il y aurait lieu de réduire le montant de la clause pénale à rien, la SCI [D] L’HOSPITAL ne justifiant d’aucun préjudice. Au contraire, s’agissant d’un bien loué, la SCI [D] L’HOSPITAL a continué à en percevoir les loyers.

A titre reconventionnel, M. [B] [P] et Mme [W] [L] demandent des dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de bonne foi, puisque la SCI [D] L’HOSPITAL a mis en vente un bien qu’elle savait atteint d’un vice caché et qu’elle a ensuite envoyé les mises en demeure à des adresses qui n’étaient pas celles des co-contractants.

La SCI [D] L’HOSPITAL réplique que les acquéreurs n’ont communiqué aucune information quant au refus des prêts. Suivant le compromis, dès lors que le prêt n’est pas obtenu, c’est aux acquéreurs de démontrer qu’ils ont sollicité un financement tel que convenu. En l’occurrence, aucun refus de prêt n’est produit. Sur la caducité du compromis, il est de jurisprudence constante que la clause pénale survit à l’acte devenu caduc et elle continue à produire effet.

A titre subsidiaire, si la clause pénale n’était pas jugée applicable, la SCI [D] L’HOSPITAL sollicite l’indemnisation de son préjudice sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil. La faute contractuelle est en tout cas établie ; la SCI [D] L’HOSPITAL n’a pu ni vendre ni mettre en location le bien concerné. Son préjudice est donc constitué.

Enfin, sur les mises en demeure, la SCI [D] L’HOSPITAL soutient que la mise en œuvre de la clause pénale n’est pas subordonnée à une mise en demeure.

Quant au quantum de la clause pénale, il est de 10 % du prix de vente, soit d’un montant usuel. Il n’y a pas lieu à modération.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 avril 2026 ; l’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai suivant, et mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS :

Attendu que le compromis de vente signé par M. [B] [P] pour le compte de la communauté avec sa conjointe Mme [W] [L] prévoyait :
- la condition suspensive d’obtention d’un prêt, l’acquéreur s’obligeant à faire les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et ayant l’obligation d’informer le vendeur de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, notification devant être faite au vendeur et au notaire
- à défaut de notification relative à l’obtention ou à la non-obtention du prêt, le vendeur aurait la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, par LRAR, avec copie au notaire
- à défaut de preuve d’une offre écrite conforme sous huit jours après cette mise en demeure, la condition serait censée défaillie
- sauf justification ultérieure que la condition n’était pas défaillie de son fait, le dépôt de garantie resterait acquis au vendeur
- l’acquéreur s’engageait à justifier de deux refus de prêt ;
- la stipulation d’une clause pénale de 10 % du prix de vente au cas où les conditions relatives à l’exécution [des présentes] seraient remplies et où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique
- l’exclusion expresse de tout dépôt de garantie

Attendu qu’il s’évince de ces stipulations que M. [B] [P] devait justifier de l’obtention comme de la non-obtention d’un prêt bancaire, l’obligation d’en rechercher un (et même deux) lui incombant ; qu’il échet de constater qu’il ne justifie devant le Tribunal d’aucune recherche ni même de la moindre sollicitation d’un établissement bancaire en ce sens ; que c’est sans emport qu’il fait état de mises en demeure adressées à des domiciles qui n’auraient pas correspondu à la réalité puisque la mise en demeure relative à la condition suspensive n’était qu’une faculté pour le vendeur ;

Attendu qu’ainsi, il doit être retenu que la condition suspensive est défaillie de son fait, ce qui emporte l’application de la clause pénale, toutes les conditions relatives à la réitération de la vente en la forme authentique étant remplies, sauf justement la condition suspensive défaillie de son fait ; qu’en conséquence, il sera condamné à acquitter, avec sa conjointe, la somme prévue, dont le montant de 10 % est usuel ;

Attendu, sur la demande reconventionnelle au titre d’un préjudice moral, que M. [B] [P] et Mme [W] [L] justifient d’une déclaration de culpabilité de la SCI [D] L’HOSPITAL du 25 mars 2025 avec ajournement de peine et injonction de mise en conformité au regard de la police de l’urbanisme pour l’exécution irrégulière de travaux soumis à déclaration préalable, et ce pour une période de prévention du 10 juin 2021 au 1er avril 2023 ; qu’il est de fait que si la vente avait été conclue dans les six mois du compromis du 29 septembre 2022, M. [B] [P] et Mme [W] [L] auraient été placés en difficulté du fait de ces poursuites pénales ; que le manquement à la loyauté de la SCI [D] L’HOSPITAL doit de ce fait être sanctionné par l’octroi de 1500 € à M. [B] [P] et Mme [W] [L] ;

Attendu, sur les frais et dépens de l’instance, que M. [B] [P] et Mme [W] [L] succombent à titre principal ; qu’ils en supporteront donc les frais ;

Attendu, sur la demande au titre de l’article 700, que l’équité ne commande pas d’allouer à la SCI [D] L’HOSPITAL un montant de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :